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    鳳凰衛(wèi)視

    醞釀中的住房保有稅將刺破地產泡沫

    2010年04月14日 01:14
    來源:第一財經日報

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    回建強

    在經歷2008年的低迷徘徊、2009年的復蘇火熱后,目前2010年的樓市進入了某種非理性的發(fā)展階段。央企奪地、投機者云集、房價飆升、政策緊縮,這就是今年我國樓市的真實寫照。

    最近兩年業(yè)界關于樓市是否存在泡沫的爭論尤為激烈?,F(xiàn)在看來,樓市面臨的不是存不存在泡沫的問題,而是泡沫有多大以及泡沫何時破滅的問題。網(wǎng)絡上廣為流傳的一個帖子是關于中國樓市崩盤時間表,通過中日兩國房地產業(yè)發(fā)展周期的對比,得出結論2011年中國房地產業(yè)會重蹈日本樓市崩盤的覆轍??陀^講,這個崩盤時間表做出的結論并不嚴肅,也無嚴謹?shù)耐茖н^程,因此結論并不可信。但從另一方面看,之所以這樣的網(wǎng)上言論能夠引起社會的廣泛關注,其背景正是當前樓市中投資投機比重較高,自住需求在價格的重壓下不能獲得有效滿足,市場泡沫特征明顯。

    我國樓市存在泡沫,那么如果不采取有效控制措施,泡沫的破滅就不可避免,只是破滅的過程要比日本更加漫長和復雜。對比中日樓市的情況,確實能夠幫助我們更加理性地看待房地產市場。

    由于日本經歷了上世紀80年代末資產泡沫破滅的過程,即從資產規(guī)模極度膨脹到短時間內破產倒閉的過程。很多人認識到樓市價格并非只漲不跌,房價長期看必定上漲的觀念也是有待商榷的。

    對比而言,我國現(xiàn)在正處在經濟發(fā)展的上升期,而且人民幣面臨升值壓力,同時在城市化的推動下,城市土地及住房正在成為稀缺資源。價格上漲也有相當程度的支撐。問題的關鍵是,目前房價的上漲正在脫離市場正常的發(fā)展軌道,這種上漲并不是產業(yè)發(fā)展及地租變化所引導的,而是投資投機資金的推動;不是內生型,而是外部推動型的。這種增長就存在一定的風險。這種非理性的發(fā)展突出表現(xiàn)在土地市場上。

    建設用地是城市的稀缺資源,地方政府的財政來源很大部分是土地出讓金收入,在物業(yè)稅沒有推行前,地方政府出于自身利益考慮,其經營土地的思路會短期化,這就導致了政府財政“寅吃卯糧”情況的發(fā)生,同時土地價格的上漲也直接帶動了房價的上漲。

    上海等城市目前正在醞釀征收的住房保有稅,其實質是物業(yè)稅的另一個版本。物業(yè)稅的作用就是變“土地批租”為“土地年租”。這將在制度層面改變我國房地產業(yè)運行的各個方面。

    對于政府而言,“寅吃卯糧”的土地財政將被終結,取而代之的是每年的住房保有稅收入。地方政府在制度層面上不會再為了所謂的政績去大賣特賣土地了,而是要量入為出,做好土地利用規(guī)劃。

    對投資者而言,住房保有稅的征收意味著投資房產的成本加大,以前那種“買房就能賺錢”的觀念將被顛覆。投資者陣營將被分化,一部分投機者將徹底退出房地產領域,這些人有一定的資金,基于投機心態(tài),他們購買房產大都是為了賺點差價,但經不起風險損失;另一部分是真正的投資者,即便是開征住房保有稅,這部分人也會根據(jù)自己的眼光和經營,留在商品房投資市場中。因為投資其他領域的風險未必比投資房產小。因此,征收住房保有稅將打擊非理性的投機者,讓投資房產的行為更加理性,有利于市場的健康發(fā)展。

    應當指出的是,住房保有稅的作用并非是降房價,其核心作用是解決政府財政可持續(xù)性問題。住房保有稅的推出在相當大程度上會打擊投機者,使得住房價格在短期內有所回調,但從長期來看,購房者的綜合成本不但不會下降,更可能上升。因此,住房保有稅的推出方式應該是在適當合并相關房產稅收后替代推出,只有這樣才能維持市場和稅負的基本平衡,保持市場的長期穩(wěn)定。(作者系上海易居房產研究院高級研究員)

    [責任編輯:wangft]
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