欲征房產(chǎn)稅先清牛毛費
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近期,有媒體報道上海、北京、廣州、重慶四個城市將試點征收住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。對此,有關(guān)稅法專家表示,目前我國的稅收立法權(quán)統(tǒng)一收歸中央,地方并無權(quán)力單獨開征房產(chǎn)稅,但是,中央的確有可能統(tǒng)一部署,在幾個房價較高的城市向個人住宅試點房產(chǎn)稅(據(jù)昨日《新京報》報道)。
近年來一直熱議的物業(yè)稅,是一個全新的稅種,其通過程序異常繁瑣;所以極有可能用房產(chǎn)稅先行替代物業(yè)稅,以便更快出臺,進而抑制居高不下的房價,使房地產(chǎn)市場步入良性發(fā)展軌道。
應(yīng)當(dāng)說,房地產(chǎn)稅并非一個新稅種,早在1951年開始征收城市房地產(chǎn)稅,1986年開征房產(chǎn)稅,2009年財政部將這兩個稅種合并為房產(chǎn)稅,征稅對象為經(jīng)營性房產(chǎn)。而將現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅對象擴大到家庭個人房產(chǎn),一直都是完善房產(chǎn)稅的方向,而且在今年政府工作報告中,也明確提到這一點。
正在動議的房產(chǎn)稅,不僅符合我國現(xiàn)有國情,也符合國際通用做法。美國土地面積比我們多很多,因征收房地產(chǎn)稅,美國中產(chǎn)階級有兩套房子的非常少。世界上黑房率最高的是澳大利亞,澳大利亞不征收房地產(chǎn)稅,全世界人都到那里買房子。
現(xiàn)在的問題是,雖然房產(chǎn)稅出臺是形勢所迫,但是要實現(xiàn)房產(chǎn)稅的順利出籠,有一個前提條件必須做好,那就是正稅、明租、清費。在目前的房價構(gòu)成中,稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%,建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢,有30%-40%是繳了各種稅費。先說“多如牛毛”的稅。有稅率為3%的契稅;稅率為5%的營業(yè)稅;從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅;稅率為營業(yè)稅7%的城市維護建設(shè)稅;稅率為3%的教育費附加稅;稅率為0.5%的的印花稅;另外,還有房屋銷售所得稅和二手房轉(zhuǎn)讓稅等等。
再說負擔(dān)沉重的租。土地出讓金實際上就是政府讓土地使用者一次預(yù)繳了70年租金。由于地租是個無本萬利的買賣,且大都不納入財政預(yù)算盤子,如此一來,地方政府都對此樂“收”不疲,每年都有上萬億元的進賬,成為他們自由支配的“金庫”
還有“五花八門”的費。各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用,有藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、文物勘探費、施工合同鑒證費、預(yù)算審核費、管線綜合竣工圖設(shè)計費、電力委托費等等多達50余項,涉及25個部門。
顯然,在沒有徹底厘清房產(chǎn)稅與現(xiàn)有稅租費兩者的前提下,就貿(mào)然征收房產(chǎn)稅,那么此前在流通環(huán)節(jié)的稅租費怎么辦,這些問題如果處理不妥,不僅會使該稅種變成一種火藥味十足的懲罰稅,管理者也會被質(zhì)疑“只斂財、不做事”
因此,要想使房產(chǎn)稅順利開征,先要做好房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅租費整合工作。具體點說,正稅,是在稅制改良中既要照顧到房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,搭建一個規(guī)范化房地產(chǎn)稅收體系,又要把不具備稅收性質(zhì)或者有重復(fù)征稅的稅種,該停征的停征,該合并的合并征收;明租,要與土地出讓金收取方式的改革同步進行,從一次性收取的批租制改為分年收取(或者稱年租制),使其作為地租的性質(zhì)更加明確;清費,是清理整頓各種收費,只收必要費用,杜絕亂攤派、亂收費、以費代稅。
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