葉雷

房?jī)r(jià)過(guò)高是個(gè)老問(wèn)題。住建部這次會(huì)議也是在老調(diào)重彈，沒(méi)什么新意。其實(shí)，早在今年“兩會(huì)”上，住建部副部長(zhǎng)郭允沖就真情告白：“房?jī)r(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門協(xié)同努力，而住建部在調(diào)控房?jī)r(jià)方面幾乎沒(méi)有什么手段?！爆F(xiàn)實(shí)確實(shí)如此。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，除了加快保障性住房建設(shè)之外，更主要的是靠差別化信貸和稅收政策來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而這些政策都不是住建部能夠說(shuō)了算的。

其實(shí)，正如人們說(shuō)的，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，形成配置高效合理的市場(chǎng)機(jī)制，缺的不是辦法，而是決心。辦法有哪些呢？擴(kuò)大土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格、加快保障性住房建設(shè)、打擊捂盤抬價(jià)等，都是有效辦法之一。但這些辦法基本都屬于行政手段，短期效果可能比較明顯，但從長(zhǎng)期來(lái)看，還是治標(biāo)不治本，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要市場(chǎng)的手段，差別化的信貸和稅收政策，可能才是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的最好辦法。

前幾天，“二套房首付須60%”的傳聞四處傳播，我很是高興?？墒牵?月11日下午銀監(jiān)會(huì)對(duì)此進(jìn)行了緊急辟謠。2009年5月25日，國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中，提到了“研究開(kāi)征物業(yè)稅”，社會(huì)廣泛議論一番之后，也沒(méi)有下文。今年，以重慶擬開(kāi)征“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”和上海可能開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”，成為熱門話題。這些話題之所以爭(zhēng)論較大而難有共識(shí)，除了既得利益者的“活動(dòng)”之外，更重要的是沒(méi)有體現(xiàn)出差別化。

各國(guó)都一樣，二手房的價(jià)格一般不會(huì)超過(guò)新房的80%。因此，利用“二手房市場(chǎng)”來(lái)調(diào)控新房?jī)r(jià)格，是比較通用的政策。當(dāng)然，我國(guó)也注意了這一點(diǎn)，但我國(guó)的思路主要是以增加交易成本來(lái)降低二手房的流通率，從而來(lái)限制炒房。政策本意雖好，但由于降低二手房的流通率使市場(chǎng)上的房源更少，在剛性需求較高的我國(guó)，不但沒(méi)有使房?jī)r(jià)降下來(lái)，反而進(jìn)一步拉抬了房?jī)r(jià)，使得大部分人即使不吃不喝積攢幾十年也買不起一套新房。

同時(shí)，由于我國(guó)稅收政策“差別化”沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，房產(chǎn)的持有成本較低，甚至是零。這樣就使得少數(shù)富人囤積房源以出租，并利用房源的短缺性質(zhì)不斷地炒高房租，結(jié)果是大多數(shù)人不得不把收入的相當(dāng)一部分甚至是大部分作為房租交給富人，少數(shù)富人便成了不勞而獲的食利階層，從而進(jìn)一步加劇了社會(huì)的貧富懸殊，減少了依靠勤勞致富的成功幾率。

根據(jù)相關(guān)研究，在我國(guó)現(xiàn)有城市住房數(shù)量的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)上的“二手房”流通率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)上的流通房源將增加30%左右。隨著城市住房總量的進(jìn)一步增長(zhǎng)，這種效果就會(huì)更加明顯。目前，國(guó)際成熟市場(chǎng)的二手房流通率約為8%，英美等國(guó)家更是超過(guò)了15%，而我國(guó)只有3%左右。因此，以差別化的信貸和稅收政策激活二手房流通，應(yīng)可作為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的對(duì)策之一。

這種差別化的信貸和稅收政策如何設(shè)計(jì)？第一，要大幅降低二手房交易的成本，目前，交易成本基本上占了房?jī)r(jià)總額的10%以上，太高了。市場(chǎng)上，沒(méi)有人愿意投資老住房，而且房齡越大房?jī)r(jià)也往往越低。因此，二手房的交易成本可以以房齡來(lái)設(shè)計(jì)成階梯式的，房屋越舊，交易成本越低，甚至為零。第二，對(duì)一套房和二套房實(shí)行差別明顯的信貸政策，對(duì)那些要購(gòu)買二套房而又不準(zhǔn)備售出第一套房的購(gòu)房者，就應(yīng)該如這個(gè)月初的傳聞一樣，二套房而又不準(zhǔn)首付須60%，甚至是70%、80%，三套或以上付全款，而那些出售一套房再購(gòu)買二套房的購(gòu)房者，則應(yīng)允許其享受一套房的信貸政策。第三，要利用高于市場(chǎng)房租的物業(yè)稅，或者是特別房產(chǎn)消費(fèi)稅、房產(chǎn)保有稅、房屋空置稅等，來(lái)消除食利階層，逼迫擁有多套房者將房屋上市銷售。

差別化的信貸和稅收政策實(shí)施的難處有三：一是損害了既得利益者的利益，新政策面臨很大阻力；二是涉及不同的部門，部門利益必然作祟，從而影響政策的堅(jiān)定性和一貫性；三是政府財(cái)政對(duì)土地的依賴，GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，必然會(huì)影響政府的決心和勇氣。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，管理好房?jī)r(jià)，對(duì)人民有利，對(duì)國(guó)家有利，堅(jiān)決采取措施宜早不宜遲。