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    鳳凰衛(wèi)視

    許小年:現(xiàn)行措施難以平抑房?jī)r(jià)

    2010年04月15日 04:31
    來源:新京報(bào)

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    - “叩問中國(guó)樓市”系列評(píng)論之五

    昨天的“叩問中國(guó)樓市”系列文章里,我們談到,超發(fā)貨幣造成樓市需求大漲;宏調(diào)緊縮又造成供給減少,通脹預(yù)期則同時(shí)加劇了這兩種現(xiàn)狀。今天我們繼續(xù)說一說,為什么在當(dāng)前的環(huán)境下,無法對(duì)癥下藥、減緩房?jī)r(jià)暴漲的趨勢(shì)。

    平抑房?jī)r(jià)的辦法,無非是抑制需求和增加供給,而調(diào)節(jié)供需的關(guān)鍵是改變市場(chǎng)參與者的預(yù)期。

    城鎮(zhèn)化、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的,不必調(diào)控,治理的重點(diǎn)是超發(fā)貨幣造出來的虛假需求。既然是貨幣惹的禍,“解鈴還需系鈴人”,央行收緊銀根就是了。銀根一收,不僅貸款少了,而且通脹預(yù)期下降,居民買房保值的動(dòng)機(jī)減弱,需求進(jìn)一步降低。

    當(dāng)需求疲軟時(shí),開發(fā)商就要考慮停止捂盤,增加供應(yīng),因?yàn)槊髂甑膬r(jià)格可能比今年低。如果政府這時(shí)再增加土地供應(yīng),未來房?jī)r(jià)走低的可能性大增,就可以改變買、賣雙方的價(jià)格預(yù)期。居民不再著急購(gòu)買,地產(chǎn)商卻急著開發(fā)和出售,房?jī)r(jià)調(diào)頭向下。

    小結(jié)一下,平抑房?jī)r(jià)的政策是收緊貨幣供應(yīng)和放開土地供應(yīng)?,F(xiàn)狀卻是放開貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng),整個(gè)搞反了,不出亂子才怪呢。

    但問題是,誰愿意在這會(huì)兒收緊銀根呢?“來之不易”的經(jīng)濟(jì)反彈又掉下去怎么辦?今年還要保“八”呢?要收銀根就得放匯率,緊縮銀根就要加息,加息會(huì)傷及股市,股民罵娘怎么辦?又要馬兒跑得快,又要馬兒不吃草,世上哪有這樣的事?可世上到處都是這么想的人。

    土地供應(yīng)更是萬萬不能放,據(jù)說農(nóng)地若少于“紅線”,就無法保障中國(guó)的糧食安全。但在30多年前的計(jì)劃體制下,耕地比今天多(因城鎮(zhèn)和工業(yè)占地少),人口比今天少,我們還不能保證糧食的供應(yīng),靠各種票證限制居民的食品消費(fèi)??梢娂Z食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率,生產(chǎn)效率主要取決于制度,而不是耕地?cái)?shù)量。

    改革開放之后的1991年到2008年,我國(guó)小麥畝產(chǎn)增加了30%,農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高了150%。在效率提高的基礎(chǔ)上,完全有可能釋放出部分農(nóng)地,用于房地產(chǎn)開發(fā)而不致影響國(guó)家的糧食安全。

    控制土地供應(yīng)的真正原因是財(cái)政。近年來各級(jí)地方政府大興土木,擴(kuò)招人員,導(dǎo)致開支激增而入不敷出,除了向銀行貸款,就靠賣地收入彌補(bǔ)赤字。除了財(cái)政,土地也越來越多地連著官員的荷包,怎么放得開呢?

    貨幣和土地政策不變,有無其他辦法降低房?jī)r(jià)?

    78家主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場(chǎng)。但是別忘了,16家主營(yíng)地產(chǎn)的央企還在,相當(dāng)于放走小舢板,留下巡洋艦。國(guó)企頻頻拍出地王,因?yàn)橛?a target="_blank">金融支持,因?yàn)椴慌聵敲尜u不出地面價(jià),虧了,有國(guó)家兜底。這些造就地王的體制性原因,并未因78家的退出而改變。此舉或可稍降民怨,對(duì)地價(jià)影響實(shí)在有限。

    有人建議改革土地招拍掛制度。但是土地供應(yīng)機(jī)制不變,供應(yīng)總量不變,站著賣還是蹲著賣有什么本質(zhì)區(qū)別嗎?

    還有人建議對(duì)捂地的開發(fā)商“動(dòng)真格兒的”。問題是“真格到什么程度,房地產(chǎn)公認(rèn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”,“格兒的動(dòng)得太真了,影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)地方的財(cái)政稅收和GDP都沒好處。投鼠忌器。

    出臺(tái)物業(yè)稅。這事兒議了好多年,一直出不來,猜猜誰手中的房產(chǎn)多,就知為什么出不來了。

    還有什么招兒?

    結(jié)論:房?jī)r(jià)還得漲,盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲。

    《紅樓夢(mèng)》中的王熙鳳說過:“千里搭長(zhǎng)棚,沒有不散的筵席”

    □許小年(中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授)

    [責(zé)任編輯:wangft] 標(biāo)簽:平抑房?jī)r(jià) 土地供應(yīng) 招拍掛 
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