二套房首付至少五成；住宅供地同比大增；囤地開發(fā)商不準(zhǔn)上市及再融資

劉展超

據(jù)新華社報(bào)道，國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。

國(guó)務(wù)院決定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款購(gòu)買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

這是二套房貸政策力度最大的一次調(diào)整。2007年底，二套房貸政策首次出臺(tái)時(shí)規(guī)定首付最低四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，引發(fā)中國(guó)樓市近一年的向下調(diào)整。2009年，為扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)，該政策一度明緊暗松，個(gè)別貸款利率甚至可以享受首套房待遇。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，國(guó)務(wù)院此舉有兩大作用，一是抬高樓市投機(jī)成本，二是改變市場(chǎng)預(yù)期。

打壓不合理需求

熱點(diǎn)城市不斷飆升的房?jī)r(jià)，以及投機(jī)氣息的彌漫，成為新調(diào)控政策出臺(tái)的最大因由。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，今年1月初國(guó)辦4號(hào)文下發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。

但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。

“這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力、投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)。”為此，會(huì)議要求必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施。

“不合理的住房需求”成為國(guó)務(wù)院嚴(yán)打首選。是次，首套房貸政策也有所調(diào)整，國(guó)務(wù)院要求，對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

此外，國(guó)務(wù)院還要求地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。

截至發(fā)稿時(shí)，記者未見到相關(guān)部門對(duì)房貸政策調(diào)整的實(shí)施細(xì)則，因此尚不知曉此次房貸調(diào)整如何認(rèn)定“家庭”，以及是否區(qū)分存量和增量貸款。今年的國(guó)辦4號(hào)文曾規(guī)定，家庭包括借款人、配偶及未成年子女。

住宅土地供應(yīng)同比大增

經(jīng)驗(yàn)表明，近年來樓市調(diào)控靠單一政策很難見效。此次房貸收緊的同時(shí)，今年的住宅用地供應(yīng)也大幅放量。昨日，國(guó)土部正式公布2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，18萬公頃的供應(yīng)總量成為2005年以來最高。

國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)30個(gè)省、市、區(qū)(西藏除外)2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量為大數(shù)18萬公頃。與去年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，有大幅度增加。

在18萬公頃的總量之中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%。

廖永林稱，2010年中央將下達(dá)300萬套保障性住房(含廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房)建設(shè)任務(wù)，按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計(jì)算，300萬套住房全部實(shí)行新建所需土地規(guī)模為12000公頃，目前的供應(yīng)計(jì)劃總量24454公頃完全可以滿足需求。

囤地開發(fā)商不準(zhǔn)上市及再融資

如此巨量的供地計(jì)劃，也將對(duì)樓市的上漲預(yù)期產(chǎn)生影響。不過，近年來的實(shí)際情況顯示，政府供應(yīng)計(jì)劃能否完成受市場(chǎng)本身變化的影響非常大。

對(duì)此，廖永林也承認(rèn)，商品房用地供應(yīng)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)調(diào)控，并非有了計(jì)劃就意味著這么多地一定供應(yīng)出去，地方政府不可能賣不出去不要錢也要賣。

此外，即便地方政府將土地供應(yīng)給企業(yè)后，開發(fā)企業(yè)能否及時(shí)開發(fā)也為市場(chǎng)所關(guān)注。國(guó)土部曾公布數(shù)據(jù)稱，截至去年底，全國(guó)房地產(chǎn)閑置土地高達(dá)1萬公頃。

對(duì)此，14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。

此前，銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)土部已經(jīng)就此達(dá)成一致，要求審查房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備情況，以此為據(jù)來決定是否通過企業(yè)的上市融資以及從銀行貸款的申請(qǐng)。

國(guó)務(wù)院還要求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障要實(shí)行省級(jí)政府負(fù)總責(zé)、城市政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力的，要追究責(zé)任。