陰雪

瘋狂上漲的房?jī)r(jià)終于招致政策調(diào)控的“重磅炸彈”

昨日，新華快訊稱，14日國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，要求“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款購(gòu)買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。與此同時(shí)，會(huì)議還要求，對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

混亂的一個(gè)月

“住宅的價(jià)格從去年下半年以來(lái)上漲幅度非常巨大，最近這三個(gè)星期漲得簡(jiǎn)直不像話了，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了驚弓之鳥(niǎo)。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)如是說(shuō)。

今年兩會(huì)期間，房地產(chǎn)及房?jī)r(jià)的上漲成為眾矢之的，但并沒(méi)有出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的調(diào)控政策。反而是“兩會(huì)期結(jié)束之后的3月15日，北京土地市場(chǎng)一天拍出了三個(gè)地王，成為近段時(shí)間房?jī)r(jià)暴漲的始作俑者。

潘石屹認(rèn)為，兩會(huì)后房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲并沒(méi)有引出有效的調(diào)控政策。

3月10日，國(guó)土資源部發(fā)布“關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知”，要求各地“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”

此后，在“地王”的刺激之下，3月22日，國(guó)土部再次作出指示，要求在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地。

“一個(gè)月不供應(yīng)糧食會(huì)是什么局面？”潘石屹認(rèn)為，保障性住房壓縮了商品房用地的供應(yīng)空間以及土地的暫時(shí)斷供，對(duì)人們的預(yù)期產(chǎn)生了影響，造成了“地價(jià)比房?jī)r(jià)高、房?jī)r(jià)與租金相差懸殊……正是在這一個(gè)月時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂套了”

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月開(kāi)盤的38個(gè)項(xiàng)目整體開(kāi)盤均價(jià)為25337元/平方米，環(huán)比2月份整體開(kāi)盤均價(jià)上漲了34.5%。

史上最嚴(yán)厲調(diào)控？

“稅收政策、土地政策都不如貨幣政策當(dāng)機(jī)立斷。”潘石屹認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，能讓調(diào)控效果立竿見(jiàn)影的便是貨幣政策。

北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理陳云峰在接受本報(bào)采訪時(shí)也表示，此次政策“對(duì)于首套房和二套房都有調(diào)整，對(duì)于二套房的首付和利率也都有調(diào)整，力度很大，肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響”

實(shí)際上，此次國(guó)務(wù)院新的調(diào)控政策似曾相識(shí)。

早在2007年，房?jī)r(jià)同樣經(jīng)歷了如目前一樣的暴漲過(guò)程。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，規(guī)定“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”

自此開(kāi)始，樓市逐漸轉(zhuǎn)入低迷，需求迅速下降，并直接導(dǎo)致了2008年初樓市進(jìn)入寒冬，資金鏈緊繃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛選擇降價(jià)。

“‘9·27新政’的核心思想就是針對(duì)第二套購(gòu)房和多次置業(yè)的首付比例和利率區(qū)別化對(duì)待。”業(yè)內(nèi)人士表示，此次的政策直接將二套房的首付比例提高到五成，無(wú)疑成為史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2008年的一幕可能重現(xiàn)。

一二手市場(chǎng)雙管齊下

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，2010年以來(lái)北京商品房平均成交面積為120平方米，其中有80%的商品房為90平方米以上房源。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，這意味著新政將影響到商品房市場(chǎng)八成以上房源。

而在二手房市場(chǎng)，據(jù)熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年年初到4月中旬，其成交的所有二手房交易中，有40%是屬于不折不扣的二套房。而對(duì)于如此龐大的二套房隊(duì)伍，首付提高比利率提高更加讓人恐懼，熒燦地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理李娜表示，以目前成交最多的200萬(wàn)元左右的房產(chǎn)為例，此前首付只要80萬(wàn)元，而現(xiàn)在卻要100萬(wàn)元，20萬(wàn)元對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一筆不在計(jì)劃之內(nèi)并且巨額的支出。

“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)使得此次二套房首付再次提高的影響相對(duì)要大得多，很多二套房的投資人群將面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)?！耙虼?，從一定程度上說(shuō)，此次二套房首付調(diào)高，將會(huì)放慢房產(chǎn)投資速度，從而平抑房?jī)r(jià)。

“但由于目前的市場(chǎng)價(jià)格處于極度非理性上漲，很多炒家都放棄貸款方式，直接使用全款購(gòu)房，進(jìn)行短炒快炒，快進(jìn)快出。”我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)政策的出臺(tái)阻止不了目前這部分全款炒房的客戶，所以還需要出臺(tái)類似組合拳的一系列政策，才能在根本上抑制住投機(jī)、投資的炒房行為，穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

“另外需要指出的是，這一政策并不會(huì)對(duì)商業(yè)及寫字樓物業(yè)產(chǎn)生影響?！迸耸俦硎?，新政對(duì)于房?jī)r(jià)的影響程度還有待觀察，但調(diào)控方向的正確是毋庸置疑的。