岳富濤

昨天，國務(wù)院終于出臺(tái)了二套房首付款不得低于50%的政策。但在此之前，各銀行二套房政策其實(shí)和一套房并無實(shí)質(zhì)區(qū)別。

一位同學(xué)是一家國有大行的支行行長(zhǎng)，他告訴我一個(gè)有趣的現(xiàn)象：在房貸方面，第一次買房的年輕人，與多次買房的炒房客，在他們銀行得到的大多是同等待遇——首付都是四成，利率都是8.5折。

第一套房從政府政策倡導(dǎo)的角度來說，本應(yīng)是三成首付、7折利率；二套房應(yīng)該是四成首付、基準(zhǔn)利率的110%。但為什么在銀行的自由裁量之下，變成了同等待遇？

銀行的小算盤

這看起來似乎很奇怪，政府三令五申要抑制炒房客，鼓勵(lì)自住；社會(huì)輿論也是對(duì)炒房客深惡痛絕，對(duì)剛需們倍加同情；從理論上看，似乎剛需更有信譽(yù)，投資客風(fēng)險(xiǎn)更大。

好像沒有一條理由支持銀行這么做，這家銀行為什么還要冒天下之大不韙逆社會(huì)輿論而動(dòng)呢？并不是他們一家銀行在“犯錯(cuò)誤”，很多大行和股份制銀行同樣執(zhí)行類似的政策。

行長(zhǎng)同學(xué)一言以蔽之：“我們是企業(yè)，不是政府部門，更不是慈善機(jī)構(gòu)。

從銀行的角度來看，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，安全、穩(wěn)定、長(zhǎng)期，當(dāng)然是貸出去越多，收益越大。買第一套房的年輕人，雖然違約風(fēng)險(xiǎn)不大，但支付能力有限，貸款額度不高。更重要的是，原來的7折利率優(yōu)惠，是在房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣

的時(shí)候，由于銀行同業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)才被迫施行的，現(xiàn)在市場(chǎng)火爆，銀行又拿到“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)”的尚方寶劍，不降低優(yōu)惠更待何時(shí)？

對(duì)炒房客，銀行并不反感。他們是貸款大戶，一個(gè)人的貸款額度抵得上幾個(gè)剛需；從安全性角度來看，行長(zhǎng)同學(xué)認(rèn)為反正有房屋抵押，市場(chǎng)下行的可能和空間都不大，再說有四成首付打底，已經(jīng)很安全了。

政策調(diào)控誰得利

調(diào)控政策的后果我們不妨來分析一下，炒房者全身而退，而所產(chǎn)生的利益卻被地方政府和銀行這樣看似公正的第三方笑納，這樣的事在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是第一次發(fā)生了。

例如在交易環(huán)節(jié)加稅——契稅、個(gè)稅、營業(yè)稅，契稅從1%~1.5%增加到3%(大戶型)；個(gè)稅從無到有，房屋總價(jià)的1%，甚至征收過轉(zhuǎn)讓差價(jià)的20%；營業(yè)稅也是從無到有，從差價(jià)的5.5%到總價(jià)的5.5%增政策初衷是增加賣家成本，抑制炒作，但在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，這幾乎相當(dāng)于房屋總價(jià)10%的巨額稅負(fù)百分百被轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。

而對(duì)地方政府來說，卻是實(shí)實(shí)在在增加了一大筆收入。讓我們來看看杭州市地稅局對(duì)2009年工作的一段總結(jié)：“在今年房產(chǎn)新政實(shí)施、土地招拍掛價(jià)上升以及基礎(chǔ)設(shè)施大項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)等因素帶動(dòng)下，契稅、耕地占用稅和營業(yè)稅分別以35.9%、34.8%和22.8%的增幅位居地方稅種增幅榜前三名。此外，個(gè)人所得稅同比增長(zhǎng)17.8%和主要增長(zhǎng)點(diǎn)是房屋等財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和利息股息紅利所得。

為市民謀福利當(dāng)然是地方政府的天職，很多地方政府在這方面也做出很大貢獻(xiàn)。但當(dāng)?shù)胤秸闹饕?cái)源，依靠一次性的土地出讓金和一次性的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的時(shí)候，他們的很多行為必然是短期的，必然是希望推高地價(jià)，潛意識(shí)里也會(huì)鼓勵(lì)增加交易(也就是鼓勵(lì)炒房)。

道德約束不如經(jīng)濟(jì)規(guī)律

房地產(chǎn)市場(chǎng)如今越來越變成一個(gè)口水市場(chǎng)，剛需們和專家們站在道德制高點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)商、炒房者、地方政府“口誅筆伐”。一些明顯“弱智”的說法如“中國房屋只有三十年壽命”、“崩盤時(shí)間表”等等，都會(huì)被追捧，這代表了一種普遍的社會(huì)情緒。但道德約束只在一定范圍內(nèi)有效，在面對(duì)實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)利益面前，卻是蒼白無力的。

對(duì)開發(fā)商、炒房客和銀行，事實(shí)證明道德約束是無效的，只有正視現(xiàn)實(shí)，把他們都看作追求自身利益的經(jīng)濟(jì)主體，用經(jīng)濟(jì)手段和長(zhǎng)期政策來規(guī)范他們的行為才是正道。

例如對(duì)地方政府，需要為他們培養(yǎng)長(zhǎng)期稅源，比如把土地出讓金轉(zhuǎn)化成物業(yè)稅，即便是物業(yè)稅縮水版的房屋保有稅，也比以往的短期政策更有效。