翟宇 唐文祺 陳紓潔

山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，一時(shí)間，關(guān)于房產(chǎn)保有稅正在研究推行的傳言突然漸行漸近。

空穴來(lái)風(fēng)未必?zé)o因。上海市住房保障和房屋管理局日前發(fā)布一則對(duì)外公告稱(chēng)，在房產(chǎn)保有階段征稅中，要經(jīng)國(guó)家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好，“如果有關(guān)部門(mén)正在做一些研究也是完全正常的”。其言下之意頗顯微妙。

內(nèi)部籌措初現(xiàn)端倪

本報(bào)記者從各方了解到，在房產(chǎn)保有稅的方案討論過(guò)程中，作為“技術(shù)”支持的上海市房管局，本周早些時(shí)候曾與部分專(zhuān)家座談?wù){(diào)研有關(guān)保有稅開(kāi)征的問(wèn)題。在此之前，還召開(kāi)過(guò)多家房企參與的內(nèi)部研討。

不過(guò)，與會(huì)的專(zhuān)家與開(kāi)發(fā)商均向記者表示，至今沒(méi)有看到政府在保有稅制定方向上做出決定。知情人士稱(chēng)，相關(guān)部門(mén)對(duì)如何實(shí)行征稅，以及是否應(yīng)該征稅等方面仍顯得矛盾重重?！罢魇罩亓?，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌；輕了，又沒(méi)有效果。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)分析師回建強(qiáng)認(rèn)為，從稅種的針對(duì)方向來(lái)看，目前的關(guān)注焦點(diǎn)房產(chǎn)保有稅其實(shí)可算作是物業(yè)稅的過(guò)渡。他指出，不排除未來(lái)出現(xiàn)物業(yè)稅的可能性，但關(guān)鍵是如何合并現(xiàn)有稅種，從而使老百姓的綜合稅負(fù)無(wú)須大幅提升。而房?jī)r(jià)是否會(huì)遭到打壓則是其次考慮的問(wèn)題?！叭绻缓喜⒛壳暗姆慨a(chǎn)稅、土地稅等現(xiàn)有房產(chǎn)稅種就開(kāi)征保有稅，肯定是不合理的。

這一觀(guān)點(diǎn)與上海財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部流傳的說(shuō)法有所印證。據(jù)上海市財(cái)政局內(nèi)部人士透露，無(wú)論將要開(kāi)征什么新稅種，最重要的前提條件是不能增加中等收入及以下家庭的負(fù)擔(dān)。即便如此，保有稅可能開(kāi)征的消息還是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一些微妙的影響。回建強(qiáng)告訴記者，幾天前他曾在一個(gè)針對(duì)投資者的小型論壇上討論過(guò)關(guān)于保有稅開(kāi)征的問(wèn)題，“投資者明顯對(duì)保有稅的開(kāi)征心存忌憚”

稅基人均面積成焦點(diǎn)所在

有業(yè)內(nèi)人士指出，稅基標(biāo)準(zhǔn)的制定，是當(dāng)前征收房產(chǎn)保有稅的重要關(guān)鍵因素。“稅基標(biāo)準(zhǔn)包括了城市(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)和建筑物重置價(jià)格，而這種稅基標(biāo)準(zhǔn)又必須以稅基評(píng)估為前提和依據(jù)?！闭虼耍⑵鹨粋€(gè)完整、權(quán)威的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)制是首要的。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任丁健指出，通常來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)方面的稅種可分為流通階段及保有階段。在保有階段征收的稅種，物業(yè)價(jià)值的衡量十分重要?！叭绻狈ψ钤绲膬r(jià)值底賬參考，在價(jià)值評(píng)估中會(huì)形成一定難度。

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏?比銜殼按庸詒Ｓ興暗難芯糠較蚶純矗贍芑嵊腥智閬潁紫仁恰按蛹墼頡?，缄J鐘蟹坎諞歡畚灰隕轄惺導(dǎo)收魎埃黃浯撾按恿吭頡保闖鐘蟹坎湊杖司婊囊歡ū曜冀姓魘鍘Ｗ詈笏賦觶酆霞屏吭蟯梢宰魑莢蛑?，也就矢`誄浞摯悸淺鐘腥說(shuō)木嚀邇榭魷陸姓魘鍘６釵匾氖牽┖?碧岢觶氐慵囁孛掠滌卸嗵追坎腋嘸鄯坎惱獠糠秩巳骸?/p>

回建強(qiáng)在對(duì)于人均面積的核算方面持有相同觀(guān)點(diǎn)，他指出，保有稅應(yīng)該設(shè)定一個(gè)人均免稅面積線(xiàn)，高于該面積的部分就要交稅?！鞍凑占彝閱挝唬?jì)算所有人名下的住宅面積?！彼瑫r(shí)表示，保有稅的稅基，前期可按購(gòu)房發(fā)票價(jià)進(jìn)行計(jì)算；后期，或許等待物業(yè)稅出臺(tái)之后即可按評(píng)估價(jià)進(jìn)行計(jì)算。按照他的觀(guān)點(diǎn)，“稅率應(yīng)該在1%~1.5%左右”

如果按1.5%的稅率計(jì)算，總價(jià)100萬(wàn)的房子，每年需要繳納1.5萬(wàn)元的保有稅。“在上海，100萬(wàn)總價(jià)的房子，一年的房租也就1萬(wàn)多點(diǎn)吧，所以保有稅的開(kāi)征對(duì)持有者有什么好處呢？”回建強(qiáng)表示，房?jī)r(jià)只有在資金推動(dòng)下才能漲，如果投資、投機(jī)者撤掉資金，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力度將減小，“這樣就形成一個(gè)傳導(dǎo)鏈。不過(guò)，對(duì)上海而言，剛性需求的量很大，即便沒(méi)有投資，房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅下降”

據(jù)了解，在日本，第三套房要被征收30%以上的物業(yè)稅。不久前，回建強(qiáng)也曾和日本瑞穗研究所的人交流，“他們都很奇怪中國(guó)為什么給購(gòu)買(mǎi)商品房的人提供稅費(fèi)優(yōu)惠?！?