陰雪

“明年交房的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)一定會(huì)漲到4萬(wàn)，一定會(huì)的?！敝榻S小鎮(zhèn)的銷售員黃小姐堅(jiān)定地說(shuō)。她所在的這個(gè)位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)的樓盤，今年3月27日的開盤均價(jià)為18000元/平方米，在200多套房源開盤幾天內(nèi)便銷售一空之后，其即將于下月初推出的下一批房源的預(yù)計(jì)售價(jià)已飆升至25000元/平方米。相形之下，該項(xiàng)目去年9月一期開盤時(shí)，銷售均價(jià)僅為8500元/平方米。

時(shí)隔七個(gè)月，房?jī)r(jià)已翻了三倍。而這個(gè)項(xiàng)目只是通州在售幾十個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)縮影。

規(guī)劃規(guī)格超浦東

3月以來(lái)，北京樓市集體見證了通州的瘋狂。

位于通州梨園附近的K2海棠灣今年2月5日開盤的11、14號(hào)樓均價(jià)為18000元/平方米，而3月15日，該項(xiàng)目隨后開盤的1、4號(hào)7、10號(hào)樓均價(jià)陡然升至24000元/平方米。無(wú)獨(dú)有偶，通州京貿(mào)國(guó)際城項(xiàng)目3月初的開盤均價(jià)也為18000元/平方米，一個(gè)月之后，該項(xiàng)目4月6日的開盤均價(jià)為24800元/平方米，價(jià)格上漲幅度超過(guò)30%。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，通州區(qū)目前商品房售價(jià)已達(dá)到25000~30000元/平方米左右。

如今，很多通州項(xiàng)目的銷售人員在向購(gòu)房者介紹其優(yōu)勢(shì)時(shí)，都選擇了與上海浦東相比較：“無(wú)論自住還是投資，通州都是最佳選擇。按照新城規(guī)劃發(fā)展，上海的浦東就是通州的未來(lái)，房?jī)r(jià)肯定還要漲。

“北京打造世界級(jí)城市打造在哪兒？就打造在通州?！苯?jīng)歷了通州國(guó)際新城規(guī)劃出爐、發(fā)布及動(dòng)員的北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理陳云峰在接受本報(bào)采訪時(shí)更是坦言，通州的規(guī)劃是超過(guò)浦東、接近迪拜、世界領(lǐng)先的?！氨本┦姓贸隽宿k奧運(yùn)的精神去發(fā)展通州，這個(gè)概念太強(qiáng)大了”

2010年北京“兩會(huì)”上，通州新城的建設(shè)規(guī)劃成為最引人注目的一筆。在北京市十三屆人大三次會(huì)議上，北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)谡ぷ鲌?bào)告中明確提出：“2010年要集中力量，聚焦通州，借助國(guó)內(nèi)外資源，按照世界一流水平高起點(diǎn)謀劃，實(shí)實(shí)在在地啟動(dòng)一批項(xiàng)目，努力取得重大突破，發(fā)揮好示范帶動(dòng)作用。

不僅僅只有概念，相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也正在規(guī)劃和實(shí)施當(dāng)中。

北京市規(guī)劃委員會(huì)總工程師施衛(wèi)良4月6日表示，通州新城內(nèi)一共規(guī)劃了8條軌道交通，其軌道交通的密度將超過(guò)中心城區(qū)。此外，通州還將規(guī)劃3個(gè)交通樞紐、3條大容量快速公交和1條準(zhǔn)快速有軌電車。

4月14日，通州區(qū)代區(qū)長(zhǎng)岳鵬透露，北京東站已經(jīng)確定落戶通州，未來(lái)從北京去東北、河北唐山等地的列車大多都將從北京東站出發(fā)，而北京東站和北京站之間將建設(shè)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的輕軌，這將成為又一條便捷的進(jìn)京軌道交通。此外，兩廣路延長(zhǎng)線也將在明年上半年開通，通車后對(duì)緩解京通快速路壓力將起到重要作用。

而在規(guī)劃難免引發(fā)的供地沖動(dòng)上，岳鵬表示，兩年前通州區(qū)就已經(jīng)不再批準(zhǔn)純商品住宅項(xiàng)目，而是將產(chǎn)業(yè)和住宅相結(jié)合協(xié)調(diào)發(fā)展。

投資比例過(guò)五成

一系列的規(guī)劃利好首先帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。

今年2月24日，通州半壁店地塊掛牌競(jìng)價(jià)出售，最終天旭運(yùn)河房地產(chǎn)以28.2億元競(jìng)得該地塊，折合樓面地價(jià)10635元／平方米。而在2009年，通州土地價(jià)格最高的綠城項(xiàng)目，樓面地價(jià)也僅為6961元／平方米。

“通州已經(jīng)全面進(jìn)入了2萬(wàn)元時(shí)代?！痹诋?dāng)時(shí)的拍地現(xiàn)場(chǎng)，陳云峰感慨道。話音剛落，通州的房?jī)r(jià)已突破2萬(wàn)元直奔3萬(wàn)元而去。隨著房?jī)r(jià)的暴漲，通州樓市也成為投資客的溫床?！按饲埃覀兊捻?xiàng)目70%的人來(lái)自于朝陽(yáng)區(qū)，來(lái)自CBD，”陳云峰的項(xiàng)目華業(yè)東方玫瑰位于通州區(qū)的梨園鎮(zhèn)，“現(xiàn)在通州房子的投資屬性被明顯放大，投資比例超過(guò)50%了?！标愒品宓母杏X是，現(xiàn)在通州市場(chǎng)中的投資需求已經(jīng)超過(guò)了居住，人們“把房子當(dāng)成股票在買”

“通州區(qū)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)積蓄了泡沫風(fēng)險(xiǎn)，由自住需求客群為主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y需求客群為主體，這將成為通州房?jī)r(jià)不可能保持快速上漲的原因之一?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，由于通州這一輪的房?jī)r(jià)飆升始于預(yù)期帶動(dòng)，并不是區(qū)域面貌有了實(shí)質(zhì)改善，因此，支撐房?jī)r(jià)過(guò)快上漲中的人為非理性因素過(guò)多導(dǎo)致了其的不可持續(xù)性，并透支了未來(lái)的上升空間。

郭毅認(rèn)為，投資客群對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境的變化較為敏感，一旦感覺區(qū)域房?jī)r(jià)上升空間不足時(shí)就會(huì)快速撤離，令區(qū)域購(gòu)房需求迅速下降，而通州今、明兩年正是商品房供應(yīng)的高峰期，如果供需形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，就沒有了支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

而通州超越浦東的夢(mèng)想，現(xiàn)在看來(lái)或許也并不那么真實(shí)。

“上海浦東從開發(fā)伊始，就提出了‘浦東開發(fā)不是單純的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的開發(fā)和土地開發(fā)，而是功能的開發(fā)、社會(huì)的開發(fā)’的戰(zhàn)略定位，從模式、理念到戰(zhàn)略上都是先進(jìn)的，經(jīng)歷20年的開發(fā)，才形成了目前以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)格局。”郭毅表示，通州新城的規(guī)劃尚在啟動(dòng)階段，怎樣才能更好地吸引外資，引進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，改善目前依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局，是通州區(qū)政府面臨的重要課題，在此基礎(chǔ)上，通州與浦東的距離還相差得很遠(yuǎn)。