實(shí)際上，以2007年年底《土地儲(chǔ)備管理辦法》為分水嶺，北京乃至全國(guó)土地儲(chǔ)備模式發(fā)生了重大改變。

《土地儲(chǔ)備管理辦法》出臺(tái)之前，土地一級(jí)開發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲(chǔ)備中心或國(guó)有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)模式，即政府通過(guò)招投標(biāo)的方式從多家企業(yè)中擇優(yōu)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。

據(jù)李偉介紹，2008年之前，北京市土地儲(chǔ)備呈現(xiàn)政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開發(fā)模式并存的局面，但北京的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即土地儲(chǔ)備中心參與的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目?jī)H占很小比例，且多為小項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)，北京流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式，即通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。

“然而8%的利潤(rùn)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)吸引力太小，”一位地產(chǎn)界人士介紹，“而多數(shù)企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)的目的，不過(guò)是希望通過(guò)介入土地一級(jí)開發(fā)而成功競(jìng)得土地從而曲線拿地。

當(dāng)時(shí)背景下，央行與銀監(jiān)會(huì)曾三令五申，要求商業(yè)銀行審慎進(jìn)入土地儲(chǔ)備貸款領(lǐng)域。

2004年，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，提示部分銀行在發(fā)放此類貸款時(shí)，對(duì)相關(guān)擔(dān)保主體、承貸主體，以及相關(guān)抵押權(quán)益可能形成現(xiàn)金流的評(píng)估和把握缺少經(jīng)驗(yàn)，致使部分銀行貸款面臨較大法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2007年，房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策出臺(tái)之時(shí)，土地儲(chǔ)備貸款成為被打壓對(duì)象。當(dāng)年9月，央行頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號(hào))，明令禁止商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款；同時(shí)，要求對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

但2007年底《土地儲(chǔ)備管理辦法》出臺(tái)后，統(tǒng)一規(guī)定土地儲(chǔ)備將由政府下屬事業(yè)單位完成，并能夠獲得銀行的金融支持，各地土地儲(chǔ)備中心被授予向銀行貸款的權(quán)力，貸款時(shí)需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。

上述建行人士分析，“由于貸款對(duì)象發(fā)生了改變，儲(chǔ)備部門能夠直接獲得資金來(lái)源，土地儲(chǔ)備貸款前后也不可同日而語(yǔ)。

4. 潛藏隱憂

土地儲(chǔ)備制度變遷以及背后衍生的一系列變化，讓商業(yè)銀行看到了機(jī)會(huì)。土地儲(chǔ)備貸款，這一香餑餑，也成為眾多商業(yè)銀行搶食的對(duì)象，市場(chǎng)主要參與方已不僅限于國(guó)開行和建行。