馬光遠:房地產(chǎn)新政進入真正的風(fēng)暴期
民眾依然擔心,在開發(fā)商和地方政府的合謀下,此次新政會不會和以前的調(diào)控政策一樣被化解
特約撰稿 馬光遠
4月14日,國務(wù)院常務(wù)會議提出用更加嚴格的差別化住房信貸政策等新的“國四條”抑抑制投機性購房,堅決遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,這意味著,中國政府正式放棄了之前對高房價的綏靖和曖昧政策,對狂妄暴漲的高房價正式動武。
在4月14日之后,一系列被稱為史上最嚴厲的調(diào)控舉措連續(xù)出臺:4月15日,國土資源部公布了2010年全國土地供應(yīng)計劃,土地供應(yīng)高達18萬公頃,是2009年實際供應(yīng)的3倍;4月17日,《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即10號文)發(fā)布,進一步完善了4月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出的諸多舉措;4月19日,建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管、完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,要求對開發(fā)商的捂盤惜售、哄抬房價等行為給予嚴厲打擊。
至此,自1998年房改以來,在不到一個星期的時間內(nèi),政府在信貸、稅收和土地政策等方面出臺了一系列政策,直接針對投機和炒房引發(fā)的房價的不合理上漲和民怨沸騰的危險境況,打擊精準。
很顯然,以“10號文”為核心的本輪調(diào)控風(fēng)暴真實而嚴厲。對于高房價的態(tài)度不再顧左右而言他,大大提升了調(diào)控的戰(zhàn)略層級,表現(xiàn)在:一是將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀;二是首次將問責機制提到文件的“第二條”,并且讓監(jiān)察部介入。
風(fēng)暴不僅僅體現(xiàn)在戰(zhàn)略層級,在具體的調(diào)控措施上,嚴厲程度更是空前絕后,打擊的重點是各種投機和炒房行為:
其一,信貸政策的嚴厲程度在全球都屬罕見。在重申二套房貸的首付最少50%等基本要求之外,特別要求,對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;其次,對炒房行為發(fā)出國內(nèi)的“限外令”規(guī)規(guī)定“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”。很顯然,這是對溫州、山西等民間炒房團的炒房行為信貸上禁止,并且授權(quán)地方可以采取任何“禁買”的行為。
其二,動用稅收杠桿,引導(dǎo)消費,遏制投機。10號文提出要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。相應(yīng)的稅收政策可以在暴利稅、消費稅和房產(chǎn)稅里選擇,而要求嚴格“土地增值稅”的征收,則顯然是針對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的炒地皮行為。這意味著,針對購買二套以上住房和高檔住宅,征收特別稅收已經(jīng)成為必然趨勢,而最近媒體報道,重慶特別消費稅的試點中央已經(jīng)批復(fù),上海亦有可能進行房產(chǎn)保有稅的試點工作。
其三,增加土地總供應(yīng),實行差別化的土地政策,避免人為制造土地稀缺的恐慌。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計劃,其中中小套型商品房計劃供地總量80431公頃,超過去年全國實際住房用地總量,也就是說,今年的土地供應(yīng)從總量上完全可以滿足建設(shè)用地的需要,避免開發(fā)商人為制造土地稀缺的假象;同時,在供地結(jié)構(gòu)上,再次重申保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地,不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%;很顯然,這是一個革命性的舉措,也是一個與我國土地稀缺、人口眾多的國情吻合的舉措,意味著70%的住房將由保障性住房和低價的小戶型商品房構(gòu)成,這種結(jié)構(gòu),既可以抑制住房的過度和超前消費,又可以在總體上平抑房價。
但10號文并未為這個革命性的舉措給予更多的制度支持和執(zhí)行力度,很顯然,這并不能有力確保中小套型住房供應(yīng)比例按照有關(guān)規(guī)定落實到位。
對于各界詬病的土地“招拍掛”制度,亦開始下決心完善,提出探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式。北京據(jù)此已經(jīng)開始告別“價高者得”的土地競買方式。
對于以10號文為核心的房地產(chǎn)調(diào)控新政,從民意的反應(yīng)看,對于未來的執(zhí)行效果依然不樂觀。大家依然擔心,10號文在開發(fā)商和地方政府的合謀下,難免和以前的調(diào)控政策一樣被化解。因此,10號文提出的一系列政策無疑是好政策,但確保其不折不扣地執(zhí)行方為關(guān)鍵。雖然我們看到,10號文特別強調(diào)問責機制,將維護房價穩(wěn)定納入黨紀國法的考核體系,但還需要進一步完善。
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