此次調(diào)控不成功便成仁，如果不成功，緊縮政策撤出、房?jī)r(jià)飛漲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將墮入深淵

特約撰稿 葉檀

4月房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分水嶺已經(jīng)到來。所謂分水嶺，有兩個(gè)含義，一是政策分水嶺，二是價(jià)格分水嶺。

房地產(chǎn)政策處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，政府試圖破解以往的惡性循環(huán)：政策短期調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)下挫、擔(dān)心實(shí)體經(jīng)濟(jì)放松信貸與稅收、房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)復(fù)式上漲。

打破房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控“空調(diào)”的惡性循環(huán)，關(guān)鍵在于解除地方財(cái)政與房地產(chǎn)之間的血脈聯(lián)系，此次政策轉(zhuǎn)變包括稅收政策的變化。

稅收改革是房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)稅久推難出，而變性的物業(yè)稅有可能出臺(tái)。近日有消息稱，接近財(cái)政部的權(quán)威人士表示，目前《房地產(chǎn)稅暫行條例》已經(jīng)由財(cái)政部稅政司著手修訂，或?qū)⒃诮趦?nèi)公布試行。主要內(nèi)容包括，個(gè)人住宅消費(fèi)稅將有可能分為不同形式在多個(gè)城市試點(diǎn)，首先對(duì)高端房產(chǎn)交易征稅，即征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，將在重點(diǎn)城市試點(diǎn)開征，具體稅率以及如何界定高端房產(chǎn)仍在敲定中。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的特別消費(fèi)稅的稅率，將根據(jù)買賣家庭擁有的住房套數(shù)進(jìn)行區(qū)分，買賣家庭第二套以上住房的，稅率將根據(jù)情況規(guī)定為交易差額的20%-50%之間。

上述政策不是真正的持有稅或者物業(yè)稅，只是沾了物業(yè)稅一些皮毛，地方財(cái)政的公開透明也不會(huì)因此有所進(jìn)步。雖然存在綏靖之處，但該項(xiàng)稅率與物業(yè)稅的相通之處是，地方政府可以通過消費(fèi)稅彌補(bǔ)地方財(cái)政的不足，從而減少對(duì)賣地財(cái)政的依賴性。對(duì)于投資性購房者而言，高稅率出臺(tái)減少了投資收益預(yù)期，從而降低了投資動(dòng)力。從房產(chǎn)物業(yè)稅與消費(fèi)稅的變化，我們看到了中國(guó)式漸進(jìn)改革的特征。

房?jī)r(jià)分水嶺已經(jīng)到來。上海中原地產(chǎn)周一最新報(bào)告稱，中國(guó)的房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，今年諸如上海、北京等一線樓市的上升行情基本可宣告結(jié)束。一線城市出現(xiàn)短期炒房客大手筆恐慌性拋售現(xiàn)象，北京通州、望京等前期炒作的熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格開始走穩(wěn)，成交量較4月初的周末下降了20%。成交價(jià)格企穩(wěn)，業(yè)主“跳價(jià)”和毀約現(xiàn)象基本消失。

房地產(chǎn)新政縮短了金融杠桿，提高了借貸成本，相當(dāng)于單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加息。這使得目前首次很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金。如此嚴(yán)格的貸款政策前所未有。

新政直指二套房以上的炒房客，目標(biāo)非常明確。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格飆升主要由投資者引發(fā)，已由一線城市蔓延到二三線城市，從大戶型蔓延到中小戶型。在房地產(chǎn)泡沫期，投資者獲得房地產(chǎn)高溢價(jià)，并且憑借財(cái)富效應(yīng)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，為高房?jī)r(jià)樹立市場(chǎng)標(biāo)桿，直至最終泡沫破滅、發(fā)生金融危機(jī)。而剛性需求者被挾裹，不得不接受高房?jī)r(jià)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前上海樓市成交客戶比例中，約超過40%的客戶來自非本地戶籍的公民，在北京、上海樓深圳等一線城市，居民購買多套住房的比例逐年攀升，投資投機(jī)性購房占據(jù)了40%-50%的比例，只要打消炒房者的收益預(yù)期，使風(fēng)險(xiǎn)大于收益，炒房者很快會(huì)偃旗息鼓。目前市場(chǎng)反應(yīng)說明，成本上升預(yù)期與稅收上升預(yù)期已經(jīng)使炒作者產(chǎn)生嚴(yán)重的恐慌情緒。

市場(chǎng)擠壓泡沫分三步走。首先是手中擁有大量房產(chǎn)的短期炒作客撤出市場(chǎng)，目前就處于這一過程當(dāng)中；如果政策能夠延續(xù)幾個(gè)月以上，長(zhǎng)期炒房客將會(huì)撤出市場(chǎng)，這意味著作為高房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的投資性價(jià)格喪失，房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期；剛性需求者觀望房產(chǎn)價(jià)格變化，當(dāng)市場(chǎng)下降引發(fā)政策松動(dòng)時(shí)，剛性需求者入場(chǎng)支撐房?jī)r(jià)，此時(shí)房?jī)r(jià)谷底顯現(xiàn)?，F(xiàn)在市場(chǎng)只走到第一步。

房地產(chǎn)調(diào)控必會(huì)出現(xiàn)誤傷，如改善性住房需求受到抑制；房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)遭遇銀行等機(jī)構(gòu)的軟性抵抗，以房貸作為主要利潤(rùn)來源的銀行對(duì)調(diào)控一萬個(gè)不樂意，抱怨房地產(chǎn)調(diào)控顧頭不顧尾等等。要指出的是，雖然開始可能出現(xiàn)誤傷，但房?jī)r(jià)下跌最終會(huì)給自住性需求者帶來實(shí)惠，而銀行的抱怨只是銀行贏利能力過于單一的表現(xiàn)，銀行必須改變把贏利綁定在房地產(chǎn)貸款上的思路，未來能夠真正發(fā)掘優(yōu)質(zhì)企業(yè)、承銷各種債券、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的才是好銀行。

政策與價(jià)格兩方面，都在證明房地產(chǎn)市場(chǎng)分水嶺已經(jīng)到來。此次調(diào)控不成功便成仁，如果不成功，緊縮政策撤出、房?jī)r(jià)飛漲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將墮入深淵。