現(xiàn)在針對(duì)房?jī)r(jià)政策的誤區(qū)，恰恰在于當(dāng)總量上供不應(yīng)求的問(wèn)題還沒(méi)有解決的時(shí)候，政府就試圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化。

文|鐘偉

政府和公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的關(guān)注日益強(qiáng)烈，但我認(rèn)為，在供求之外去尋找穩(wěn)定房?jī)r(jià)的答案幾乎是無(wú)解的。

需要指出的是，價(jià)格更多地取決于供求而不是成本，在始終存在行政壟斷、自然壟斷或者競(jìng)爭(zhēng)壟斷的行業(yè)，價(jià)格總是難以趨向于成本。中國(guó)移動(dòng)的用戶看到每月的賬單時(shí)應(yīng)該深有感受。只有在充分競(jìng)爭(zhēng)和供求平衡的市場(chǎng)，價(jià)格才逐漸趨向于成本。如果商品或者服務(wù)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，那么，要么出價(jià)高者得之，要么權(quán)力大者得之。

很不幸，從2000年至今，商品房恰恰陷入到長(zhǎng)期的供不應(yīng)求之中，導(dǎo)致房?jī)r(jià)日益高企。

首先看供應(yīng)總量。2000-2008年間，中國(guó)商品房銷(xiāo)售總面積為40億平方米，其中住宅為35.8億平方米。假定這些住宅全都是90平方米以下的商品房，總套數(shù)約在4000萬(wàn)套。平均到8年中，每年約450萬(wàn)套的供應(yīng)量。按中國(guó)目前戶均人口不足3人計(jì)算，這些商品住宅每年可多容納約1350萬(wàn)城鎮(zhèn)人口。

再看需求總量。2000-2008年間，中國(guó)城鎮(zhèn)人口從4.59億增長(zhǎng)到6.07億，增加了1.48億人，年均增加城鎮(zhèn)人口約1640萬(wàn)人，至少合550萬(wàn)戶。之所以用“至少合二字，是因?yàn)檫@樣的估算，假定了所有新增城鎮(zhèn)人口在進(jìn)入城市當(dāng)年就立即結(jié)婚并立即生育。

兩個(gè)數(shù)字得出最簡(jiǎn)單的供求關(guān)系：每年450萬(wàn)套的商品住宅的供應(yīng)和每年至少550萬(wàn)套住宅需求之間，始終存在供不應(yīng)求的缺口，這不可能不推高房?jī)r(jià)。

上述假設(shè)可能過(guò)于簡(jiǎn)單，需要對(duì)供應(yīng)量和需求量做進(jìn)一步的細(xì)致分析。

在供應(yīng)方面，有兩個(gè)因素我們沒(méi)有考慮，一是保障性住宅，二是單位自建房。2000-2008年間，中國(guó)建成經(jīng)濟(jì)適用房4.43億平方米，相當(dāng)于同期商品房供應(yīng)量的12.3%。我相信廉租房和限價(jià)房等提供規(guī)模更小。單位自建房通常只有有錢(qián)有地有資源的政府職能部門(mén)或大型央企才能提供，普通城鎮(zhèn)居民不太可能享有如此福利。

在需求方面，也有兩個(gè)因素沒(méi)有考慮，一是改善型需求，二是投資需求。目前中國(guó)約150億平方米住宅存量中，有60-70億平方米左右建成年代早于1995年，其中絕大多數(shù)只能稱(chēng)為建筑垃圾。以過(guò)去10年城鎮(zhèn)人口每戶每年居住面積改善僅1平方米計(jì)算，改善型住宅需求約18-20億平方米。

考慮到過(guò)去10年一戶擁有多套住宅的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，估算投資需求總量是非常困難的。有的政府職能部門(mén)的答卷調(diào)查顯示，有房戶當(dāng)中仍有高達(dá)68%的家庭希望在未來(lái)1-3年購(gòu)入商品房，于是，該報(bào)告就把68%作為目前住宅投資需求的比率，并得出樓市存在嚴(yán)重泡沫，這樣的調(diào)查接近荒誕?？紤]更為細(xì)致的供應(yīng)和需求因素之后，我們不無(wú)悲觀地承認(rèn)，中國(guó)商品房的供求失衡，可能比政府和公眾直觀預(yù)期的更加嚴(yán)重。

麥肯錫公司曾有報(bào)告指出，在約2025年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口可能會(huì)突破10億人。目前中國(guó)處于15-64歲的人口占比在72%以上，人口自然增長(zhǎng)率在5‰左右，這決定了在未來(lái)15年，如果中國(guó)不能每年提供約1000-1200萬(wàn)套住宅，供求失衡的狀況不太可能有根本改觀。上述分析，甚至還沒(méi)有考慮人民幣被過(guò)度發(fā)鈔等一系列問(wèn)題。

因此，想在解決供求平衡之外，去尋找穩(wěn)定房?jī)r(jià)的答案，基本是緣木求魚(yú)。也由于供不應(yīng)求，中國(guó)消費(fèi)者總體上是在用高昂的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)低劣的商品房。

其實(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)無(wú)非是三大手段，一是放緩城市化節(jié)奏，二是增加商品房供應(yīng)，三是抑制商品房需求?，F(xiàn)在政策的誤區(qū)恰恰在于當(dāng)總量上供不應(yīng)求的問(wèn)題還沒(méi)有解決的時(shí)候，就試圖進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，諸如以推進(jìn)城鎮(zhèn)化來(lái)緩解城市化，以增加保障性住房供應(yīng)來(lái)平抑商品房房?jī)r(jià)，以收緊信貸提高利率來(lái)抑制需求，凡此種種都是回避了供求本質(zhì)之外的旁枝側(cè)節(jié)的舉措。延續(xù)這樣的政策慣性，房?jī)r(jià)問(wèn)題絕不僅僅是在2010年騎虎難下，而是在未來(lái)十年都在舍本逐末。

(作者系北京師范大學(xué)金融研究中心教授，本文只代表個(gè)人觀點(diǎn))