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    巴曙松:房地產(chǎn)的金融屬性短期難變

    2010年04月29日 07:45
    來(lái)源:新京報(bào)

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    - “叩問(wèn)中國(guó)樓市”系列評(píng)論之十三

    在國(guó)家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)之后,金融市場(chǎng)經(jīng)常討論的一個(gè)重要題目是:如果這些調(diào)控措施陸續(xù)見效,那么,原來(lái)活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些資金將流向何處?是股市,還是商品市場(chǎng),或者是其他新的投資渠道?

    這本身反映了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分強(qiáng)烈的金融特性,在缺乏投資渠道的情況下,房地產(chǎn)成為了中國(guó)的不少居民積累資產(chǎn)、對(duì)抗通脹壓力的一個(gè)重要的載體。因此,需要關(guān)注的是,即使此次調(diào)控顯著見效,如果多元化的投資渠道沒(méi)有很快完善,那么,是否會(huì)在一定的調(diào)整時(shí)期之后,這些資金又可能會(huì)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)?

    在討論房地產(chǎn)的金融特性時(shí),同樣需要關(guān)注目前我們所處的國(guó)際金融環(huán)境,應(yīng)當(dāng)說(shuō)這次應(yīng)對(duì)金融危機(jī)所帶來(lái)的國(guó)際金融環(huán)境與此前、特別是1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)迥異。

    從1997年的亞洲金融危機(jī)到2008年的全球性金融危機(jī),發(fā)達(dá)國(guó)家和新興市場(chǎng)國(guó)家的債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生了根本性變化:1997年,整體上看,發(fā)達(dá)國(guó)家是債權(quán)人,而危機(jī)中的新興市場(chǎng)國(guó)家是債務(wù)人,因此發(fā)達(dá)國(guó)家和IMF等國(guó)際機(jī)構(gòu)提出的“治療藥方”是收縮流動(dòng)性、加強(qiáng)財(cái)政紀(jì)律,這顯然是出于債權(quán)人利益所作的考慮;2008年,恰恰相反,發(fā)達(dá)國(guó)家變成了債務(wù)人,新興市場(chǎng)變成了債權(quán)人,但這時(shí)的危機(jī)應(yīng)對(duì)政策就變成了大規(guī)模的貨幣投放,提供充足的流動(dòng)性,財(cái)政赤字也不斷惡化。在這樣的背景下,美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的真實(shí)債務(wù)水平被稀釋了;同時(shí),中國(guó)等發(fā)展中國(guó)家的貨幣政策在很大程度上就被動(dòng)地需要面臨一個(gè)十分寬松的環(huán)境,一個(gè)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期的低利率環(huán)境,這是討論當(dāng)前的資產(chǎn)價(jià)格時(shí)必須要高度關(guān)注的。

    同樣需要關(guān)注的一個(gè)數(shù)據(jù)是,從數(shù)據(jù)上看,美聯(lián)儲(chǔ)一年多來(lái)大規(guī)模發(fā)行貨幣應(yīng)對(duì)危機(jī),基礎(chǔ)貨幣從八千億美元猛增到兩萬(wàn)億美元,廣義貨幣迅速擴(kuò)張到八萬(wàn)億美元;與此形成鮮明對(duì)照的是,中國(guó)的基礎(chǔ)貨幣已超兩萬(wàn)億美元,廣義貨幣達(dá)65萬(wàn)億人民幣也超美國(guó)。但中國(guó)的GDP只有美國(guó)的三分之一。這種比較可能因?yàn)闆](méi)有考慮貨幣流通速度以及貨幣國(guó)際化程度、金融市場(chǎng)發(fā)展程度等而顯得過(guò)于簡(jiǎn)單,但是,這至少顯示,中國(guó)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)的金融特性增強(qiáng),有明顯的金融方面的因素。

    實(shí)際上,如果這些大的環(huán)境沒(méi)有出現(xiàn)根本的變化,那么,房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)的屬性可能短期內(nèi)難以根本發(fā)生改變。從具體的數(shù)據(jù)測(cè)算看,大致來(lái)說(shuō),從1999年住房制度改革到2005前之年,房地產(chǎn)銷售基本反映的是實(shí)際的消費(fèi)需求,但2005年之后,這一情況發(fā)生根本性變化,房地產(chǎn)開始由消費(fèi)品很大程度上向投資品轉(zhuǎn)變,表現(xiàn)在相關(guān)關(guān)系上,就是它越來(lái)越多地受到貨幣供給量、銀行信貸等貨幣變量的影響。

    這一次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)之后,房?jī)r(jià)迅速在局部市場(chǎng)出現(xiàn)了調(diào)整,這也使房地產(chǎn)業(yè)界不少人感到困惑,因?yàn)閺膶?shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)看,房地產(chǎn)政策從出臺(tái)到逐步產(chǎn)生效果,往往需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的傳導(dǎo)時(shí)期,而房地產(chǎn)調(diào)控政策迅速推動(dòng)房?jī)r(jià)的調(diào)控,實(shí)際上是從另外一個(gè)方向上凸顯了房地產(chǎn)的金融特性依然顯著。

    □巴曙松(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、 博士生導(dǎo)師)

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