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    張宏偉:房地產(chǎn)調(diào)控的不只是需方 還應(yīng)有供方

    2010年04月29日 08:09
    來源:時代周報

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    在此次調(diào)控措施出臺之前,房市政策是比較軟的,未對市場形成真正的打擊。這一輪的調(diào)控,也并未出盡“狠招”,還有許多可用的“法寶”并未祭起。比如,在控制房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈方面,包括銀行放貸、開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例規(guī)定,等等,都還沒到最嚴(yán)的時候。

    地產(chǎn)市場包括供需兩方面,據(jù)我觀察,這一輪的政策較多的是打壓需求,控制投資、投機客買房,針對供方尤其是開發(fā)商的政策卻手段較軟,當(dāng)然也有所涉及,比如通過增加居住用地供應(yīng)總量,增加買地首付比例,大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)等方法,增加住房有效供給,但總體來說,對供方的調(diào)控還不夠。

    新政之下,短期市場出現(xiàn)了波動,但市場仍處于高位運行,供需關(guān)系也并未改變,供應(yīng)依然短缺。而住房的投資需求、自住需求雖經(jīng)遏制,仍然比較強勁,此時應(yīng)該從供方著手,想法把價格往下打一打。我們看到,從去年年底至今,一些旨在增加供應(yīng)的政策,比如打擊捂盤囤地的政策幾乎未見成效,今年一季度,從供應(yīng)量到成交量雙雙位于5年來的新低。如果成交量被明顯遏制,供應(yīng)量卻未見提升,后面房價跌的可能性也就相對較小。

    目前,開發(fā)商的資金鏈相對比較寬松。設(shè)法讓銀行、開發(fā)商的資金鏈都緊張起來,會有利于市場預(yù)期的下滑。前幾年,對開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例曾有過從嚴(yán)的規(guī)定,要達(dá)到35%,但2009年初,受金融危機影響,又默許其回調(diào)至20%。這一輪調(diào)控并未提及上調(diào)開發(fā)商的項目開發(fā)自有資金比例,而一旦上調(diào),開發(fā)商在資金回攏上肯定會加快速度,市場供應(yīng)就會趕上。此外,還可考慮加息,并提高銀行貸款成本等手段,綜合考慮土地市場、一手房市場、二手房市場,在產(chǎn)業(yè)鏈的每個環(huán)節(jié)上都加以控制,自會有利于市場的調(diào)溫。當(dāng)然,從宏觀經(jīng)濟的角度考慮,可能加息的時機還未到,一旦加息,房地產(chǎn)會降一點溫。

    這一輪的調(diào)控,究竟效果如何,還需要觀望一下。此前的一些調(diào)控措施,一開始市場有所反應(yīng),但過了兩三個月,卻并不是之前想象的那樣。對開發(fā)商來說,看到調(diào)控之下市場未來的緊張預(yù)期,應(yīng)順勢而為,不要逆勢而動。在價格的高點賣出房子,回攏資金,去開發(fā)更多其他的項目,對自己也是一件好事。

    [責(zé)任編輯:wangft] 標(biāo)簽:開發(fā)商 調(diào)控措施 供方 
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