上海樓市的冬天來(lái)了（資料圖）

三套房貸關(guān)閘，二套房貸首付50%以上，加快研究調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益稅，明確保障性住房比例……本月中旬房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控“組合拳”頻出，市場(chǎng)各方博弈激烈，這輪被稱(chēng)為“迄今最嚴(yán)”的調(diào)控措施將如何改變樓市格局？我們選擇了房?jī)r(jià)最高的城市—上海，看看它是如何調(diào)控的？新政對(duì)于遏制房?jī)r(jià)到底起到了什么作用？

高燒的樓市正面臨“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。在4月17日頒發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中，要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。此外，通知還要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

重拳出擊之下，對(duì)政策最敏感的上海樓市，已感受到寒意侵來(lái)。

降溫襲擊上海樓市

上海浦東新區(qū)臨沂路，300米之內(nèi)就有著五六家中介店。這幾日，每家店都比平常要熱鬧很多。“不過(guò)大多是看看問(wèn)問(wèn)，還有就是來(lái)掛牌出售二手房的?！币患业甑膯T工告訴時(shí)代周報(bào)記者，“上海老百姓對(duì)國(guó)家的房市政策最敏感，一有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)有反應(yīng)?！?月26日下午，記者看到，在一家店外，居然聚起了五六個(gè)人，湊近一聽(tīng)，談?wù)摰恼沁@一輪的房市調(diào)控。

其中一家規(guī)模中等的房產(chǎn)中介店內(nèi)，附近居民劉先生正與店經(jīng)理磋商退房方案。政策出臺(tái)前兩天，劉先生的妻子來(lái)這家中介，訂下了一套碧云新天地的公寓，并支付了定金。首付款尚未談及，政策已驟然頒布。劉先生悔意頓生，對(duì)后市開(kāi)始“看跌”，寧付違約金也要退房?！爸辽僖?5%！這一波政策有來(lái)頭，兇猛得很。我已經(jīng)咨詢(xún)過(guò)很多業(yè)內(nèi)人士了，肯定要跌的。我現(xiàn)在買(mǎi)下來(lái)不是上大當(dāng)了嗎？這又不是青菜豆腐，一虧至少幾十萬(wàn)，甚至百萬(wàn)都有可能?！眲⑾壬嬖V時(shí)代周報(bào)記者。

店經(jīng)理則力勸劉先生稍安勿躁：“我混跡房產(chǎn)界十多年了，肯定要研究政策。你信我一句話(huà)，房子不會(huì)跌，只會(huì)漲。房地產(chǎn)就是GDP，政府會(huì)讓GDP跌嗎？碧云新天地現(xiàn)在2.5萬(wàn)一平方米，不出一年，肯定是4萬(wàn)一平方米。

盡管店經(jīng)理信誓旦旦，擺出“皇帝女兒不愁嫁”的架勢(shì)，“但我不能信他，他為了阻止我退房，甚至提出愿意送我部分房屋裝修。如果看漲的話(huà)，他有什么理由這么做呢。”劉先生悄悄告訴記者。

記者離開(kāi)時(shí)，兩人正在就違約金額作最后商榷，退房已成定局。

繼4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施后，4月17日，中國(guó)政府網(wǎng)刊登了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。此外，通知還要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

幾招“樓市組合拳”，被業(yè)界稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施”。除此之外，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才日前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以房屋數(shù)量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這與此前執(zhí)行的“是否利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，且貸款是否已還清”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有著根本性的不同。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的趨嚴(yán)，又為發(fā)燒的樓市潑了一瓢冷水。

在遏制房?jī)r(jià)被多次提及以后，這一回，狼似乎真的來(lái)了。

最早感知寒意的是觸角敏銳的房產(chǎn)投資客?！罢叱雠_(tái)后僅一周，上海的二手房網(wǎng)上可售量就增加了20%左右，說(shuō)明投資客在二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始拋盤(pán)了。新房市場(chǎng)可售量也明顯增加，提高了10%。新房反應(yīng)要滯后于二手房市場(chǎng)，在今后一段時(shí)間內(nèi)推盤(pán)加速還會(huì)體現(xiàn)出來(lái)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭告訴時(shí)代周報(bào)記者。

據(jù)報(bào)道，就在新政出臺(tái)前幾個(gè)小時(shí)，就有機(jī)構(gòu)委托易居臣信西藏南路店，一次出售仁恒河濱花園和仁恒河濱城的近百套房，單套總價(jià)接近千萬(wàn)，總金額高達(dá)幾億元。

另?yè)?jù)記者觀察，在搜房網(wǎng)上發(fā)布的上海新盤(pán)發(fā)售消息，4月份也有了一個(gè)“飛躍”，至4月27日已達(dá)到了86條，其中約有一半以上在17日以后開(kāi)盤(pán)。而此一數(shù)據(jù)在3月為40條，2月僅16條，1月則是37條。

“從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，新政出臺(tái)一周內(nèi)還是比較平穩(wěn)，是2010年的平均水準(zhǔn)，但下滑趨勢(shì)正在漸漸顯現(xiàn)?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴時(shí)代周報(bào)記者，“政策的效應(yīng)有個(gè)滯后性，但最近這兩天也有點(diǎn)反應(yīng)出來(lái)了。成交量從21日起已連續(xù)四天下滑。4月上旬，上海每天的成交量在300套住宅左右，21日起22日，掉到了200-250套之間，23日跌到了189套，24日繼續(xù)下滑至154套。

降溫，正在漸漸地襲擊上海樓市。

房?jī)r(jià)下降已現(xiàn)端倪

某房產(chǎn)中介店員告訴時(shí)代周報(bào)記者，在上海，每有房產(chǎn)新政出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)邀請(qǐng)一些較具規(guī)模的房產(chǎn)中介從業(yè)者餐聚，去最高檔的飯店，目的就是講解房產(chǎn)政策。此次，餐聚已照例舉行，“主要就是講房?jī)r(jià)不會(huì)跌?！遍_(kāi)發(fā)商顯然希望將信心通過(guò)地產(chǎn)業(yè)的“神經(jīng)末梢”，注入潛在的消費(fèi)者群體。

“新政打壓得比較厲害的，主要是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)預(yù)期的信心，這與以往是不同的?！鄙虾４褐曋脴I(yè)有限公司董事長(zhǎng)朱大鳴告訴時(shí)代周報(bào)記者。

然而，從另一方面來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，又給消費(fèi)者注入了另一種信心和期盼，期盼房?jī)r(jià)下跌到能買(mǎi)得起。這無(wú)疑有悖于請(qǐng)中介餐敘的開(kāi)發(fā)商的企望。

新上海人馬春申，婚后已購(gòu)置位于上海東北角五角場(chǎng)地區(qū)的老式公寓一套，兩室一廳86平米，去年此時(shí)，每平方米單價(jià)1.6萬(wàn)元。去年此他的兒子出生后，小兩口就在計(jì)劃著補(bǔ)貼個(gè)五六十萬(wàn)，將兩房換成三房。然而，新生兒的忙亂讓置換行動(dòng)有所延遲，馬春申眼看著附近的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，建造10年的小區(qū)很快爬升到了2萬(wàn)多元，新樓盤(pán)新江灣城最邊緣的地段賣(mài)到了2.6萬(wàn)元。核心地帶將近4萬(wàn)元一平米?！耙荒觊g漲了20%多。”置換眼看成了泡影。

新政給馬春申帶來(lái)了希望?！坝袥](méi)有可能跌到去年的水平？如果跌到那時(shí)的價(jià)格，還是可以承受的。哪怕是買(mǎi)二套房，首付一半，貸款高利率，也比新政之前的壓力要小。”馬春申告訴記者。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)下降已現(xiàn)端倪。新政出臺(tái)剛兩天，已有新開(kāi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商采取“贈(zèng)送露臺(tái)面積”、“總價(jià)打折”等讓利措施。在浦東中環(huán)區(qū)域標(biāo)志性樓盤(pán)之一綠洲康城親水灣小區(qū)，售樓人員已亮出底牌：“最低折扣可以到九三折”

“今年2月，上海銀監(jiān)局發(fā)布的銀行‘壓力測(cè)試’，以2009年9月30日的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，樓價(jià)下跌30%為預(yù)測(cè)進(jìn)行的，當(dāng)時(shí)人們就猜測(cè)節(jié)后調(diào)控樓市或下猛藥，我想這些征兆并非空穴來(lái)風(fēng)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰如此分析。

“如果此次房產(chǎn)新政能夠得到落實(shí)，不打折扣，房市將會(huì)有根本性的轉(zhuǎn)變?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容告訴時(shí)代周報(bào)記者?！安恍枰嗟恼?，有這些就肯定把房?jī)r(jià)全部打趴下了，肯定把投機(jī)客全部擠出來(lái)。”