廖杰華

從2007年的“拐點論”到2010年初的“輪回論”，地產(chǎn)老大萬科的一言一行總是牽動著市場和同行的神經(jīng)。如今，受宏觀調(diào)控不斷嚴厲的影響，萬科對樓市的判斷在措詞上更謹慎。在3月1日發(fā)布的2009年年報中，萬科對樓市的判斷是“縮量”和同短期內(nèi)市場不確定性和成交的波動性”。在4月27日發(fā)布的一季報中，萬科對樓市的看法出現(xiàn)了一些變化：“政策的出臺將對市場產(chǎn)生顯著的影響，相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將會結(jié)束，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。

萬科一季報也對市場發(fā)出了明確的預(yù)警：一線城市成交大幅下挫，很危險。數(shù)據(jù)顯示，在萬科一季度銷售面積中，2009年樓市最為亢奮的珠三角同比下降45.1%；長三角同比下降33.9%；環(huán)渤海則同比下降0.1%；而位于中西部的二、三線城市則同比增長了43.1%；這為萬科提供了一定的緩沖空間。

對于飽受質(zhì)疑和批評的2009年，民眾或許將為萬科平反——對于一個銷售額超過600億的公司而言，不管是低潮還是亢奮，穩(wěn)健才是硬道理。

預(yù)警一線城市

珠三角銷售面積與去年一季度相比下滑45.1%，長三角銷售面積同比下滑33.9%。盡管單個季度的銷售存在很多偶然因素，但萬科的一季報所透露的信號仍然讓許多人顫栗。

萬科的警報也在資本市場拉響，和其他房地產(chǎn)股一樣，萬科的股價也在近期樓市調(diào)控中暴跌，從4月2日的9.77元到4月28日收市時的7.78元，不到一個月其A股市值蒸發(fā)接近200億元。

數(shù)據(jù)不會撒謊。一季報顯示，報告期內(nèi)，萬科累計實現(xiàn)銷售面積124.2萬平方米，銷售金額150.9億元，分別比2009年同期下降18.5%和增長23.5%和分區(qū)域看，珠三角市場實現(xiàn)銷售面積27.0萬平方米，銷售收入41.6億元，同比分別下降45.1%和7.2%；長三角市場實現(xiàn)銷售面積26.8萬平方米，銷售收入30.6億元，同比分別下降33.9%和14.9%；環(huán)渤海市場實現(xiàn)銷售面積45.0萬平方米，銷售收入56.6億元，同比分別下降0.1%和增長93.7%；中西部市場實現(xiàn)銷售面積25.4萬平方米，銷售收入22.1億元，同比分別增長43.1%和81.3%。

萬科的數(shù)據(jù)只是房地產(chǎn)市場的一個縮影。

4月27日，中國指數(shù)研究院的一周監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌73%；4個一線城市的成交量也是全面下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數(shù)研究院分析師認為，樓市新政對房價過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進一步落實，樓市將進入較長的觀望期。

銷量的下滑并不是突然而至。萬科3月實現(xiàn)銷售面積50.7萬平方米，銷售金額63.1億元，分別比2009年同期減少29.8%和增加2.8%和這已經(jīng)是萬科連續(xù)兩個月出現(xiàn)銷售面積同比下滑。

這也不是萬科第一次對一線樓市預(yù)警。

2009年12月，王石在“2009復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)會年會”上表示，自己對房價的上漲也感到驚訝，盡管現(xiàn)在中央一道道地對房地產(chǎn)下限令，但今年一年放了10萬億元的貸款，產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫也是必然的，因為房地產(chǎn)商品是非常特別的。

王石在當(dāng)時表示，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者，這是很可怕的?！澳壳叭珖⑷€城市還沒有泡沫，但是我非常擔(dān)心這種泡沫向二、三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經(jīng)濟時代。

謹慎的老大

一季報顯示，一季度萬科實現(xiàn)凈利潤11.3億元，與2009年同期相比增長46.5%。萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示，2010年萬科將繼續(xù)堅持穩(wěn)健的項目發(fā)展策略，應(yīng)對市場可能出現(xiàn)的各種變化。

萬科在一季報中稱，政策的出臺將對市場產(chǎn)生顯著的影響，相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將會結(jié)束，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。另一方面，由于市場是一個高度復(fù)雜的體系，某一因素的改變可能引發(fā)錯綜復(fù)雜的連鎖反應(yīng)，再加上中國幅員遼闊，各地發(fā)展階段和市場情形也千差萬別，行業(yè)能否就此結(jié)束2007年以來的劇烈波動，走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，將有待事實的驗證。

萬科董秘譚華杰表示，盡管政策出臺的具體時機無從預(yù)料，但從2009年下半年開始，萬科已經(jīng)注意到部分核心城市房價上漲過快的現(xiàn)象，并開始著手調(diào)整自身的投資策略。

在2009年中期報告中，萬科對土地市場進行了這樣的描述，“尤其核心城市，再度呈現(xiàn)激烈的競拍場面”，“核心城市的土地供應(yīng)量持續(xù)數(shù)年低于住房開工量和銷售量，則在一定程度上加劇了競爭的激烈程度，使得部分項目的地價帶有較強的預(yù)期成分”。所謂“較強的預(yù)期成分”。實際上已經(jīng)隱含了土地市場過熱的判斷，也正是從這一判斷出發(fā)，萬科先后提出了“寧可錯過，決不拿錯”，“萬科沒有志在必得的項目”，“發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢”等一系列投資策略，并將拿地重心向二、三線城市傾斜。

這一投資策略在2009年的市場氛圍下無疑顯得有些保守。如果從拿地金額和同期銷售金額的比例來看，萬科在大型開發(fā)企業(yè)中處于比較低的水平。2009年萬科的銷售金額繼續(xù)蟬聯(lián)冠軍，盡管開發(fā)規(guī)模大，但根據(jù)克爾瑞的研究報告，年末萬科的土地儲備量排名并沒有進入行業(yè)前十。

市場分析人士認為，2009年萬科的新增項目大多位于市場比較穩(wěn)定的二、三線城市，這些城市的房價、地價相對于一線核心城市更加穩(wěn)定，由于新增項目大多具有較好的區(qū)位條件，盈利能力比較有保障，這種投資布局使得萬科在市場出現(xiàn)波動時具有更強的抗風(fēng)險能力。

在萬科2009年的業(yè)績推介會上，譚華杰也表示，政策環(huán)境方面會發(fā)生變化，成交量這個走勢在年內(nèi)有不確定性，需要繼續(xù)觀察。因為萬科在投資上保持了充分的謹慎，現(xiàn)金流是正的，所以公司的現(xiàn)金流非常穩(wěn)健。如果行業(yè)的資金面趨緊比較明顯，對萬科來說，在土地市場上面臨的趨勢比2009年更好一些。

年初預(yù)定的龐大的開工面積反映出了萬科謹慎中的樂觀。萬科預(yù)計2010年新開工面積855萬平方米，同比增長52.5%。

萬科一位內(nèi)部人士對記者表示，萬科看好2010年以后的市場，今年大量開工，而竣工量有限，這就意味著萬科在渡過了今年的宏觀調(diào)控期后，將有大量房源上市。

戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事吳健也有類似的看法，由于新開工到竣工需要兩年時間，萬科2010年新開工面積擴大主要是看好未來市場，但也跟萬科在二線城市擴張有關(guān)。

不過，不管2010年調(diào)控如何變化，萬科的業(yè)績已經(jīng)有了充分的保證。一季報顯示，截至報告期末，公司尚有433.3萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約458.4億元。其中合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積393.4萬平方米，合同金額423.3億元，這為2010年業(yè)績奠定了良好的基礎(chǔ)。