徐健 胥會云 劉展超

盡管上海樓市調(diào)控細(xì)則尚未出臺，但來自各個渠道的消息已顯示其嚴(yán)厲程度應(yīng)不低。

其中開征房產(chǎn)稅或稱物業(yè)稅，市場普遍預(yù)期將是上海樓市新政的重要內(nèi)容之一。此外，公積金貸款將視面積實行差別放貸等，也很可能成為滬版樓市調(diào)控政策的亮點。

房產(chǎn)稅近在眼前？

昨日，有媒體報道稱，上海樓市調(diào)控細(xì)則將在近日出臺，且將“盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅”。對此，上海住房保障及房屋管理局一位人士向《第一財經(jīng)日報》透露，房產(chǎn)稅的“改革”確實已箭在弦上，“有關(guān)部門正在操作，但是最后執(zhí)行的條款如何，現(xiàn)在誰也說不清楚。

上述報道稱，已經(jīng)形成的房產(chǎn)稅初步草案中，家庭人均面積是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值8%。的房產(chǎn)稅初步草案中，

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。

若此報道方案確實，就意味著已經(jīng)實施多年的房產(chǎn)稅的征收范圍和稅基都必須重新設(shè)計。上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建對本報記者稱：“如果要改變房產(chǎn)稅的征稅范圍和稅基，需要中央來統(tǒng)一解釋。地方可以制定具體執(zhí)行辦法，也可以決定征還是不征?！彼瑫r認(rèn)為，上海可能會對投資性購房和投機性購房是否屬于經(jīng)營行為作出解釋。

一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，據(jù)其從有關(guān)部門探得的“態(tài)度”來看，此次上海樓市調(diào)控空前嚴(yán)厲。不過，市場傳言中關(guān)于房產(chǎn)稅按照估值來征的說法似乎不太可能，因為操作成本太高。

與此同時，記者獲悉，“視面積進(jìn)行差別放貸”的上海公積金貸款新政也已基本確定，將與其他樓市調(diào)控細(xì)則一同出臺。而其“面積進(jìn)的定義，或如市場猜測的以90平方米為界。

目前，北京已經(jīng)公布了公積金房貸新政——自2010年5月5日開始，進(jìn)行公積金貸款初審的客戶，需以家庭為單位計算貸款套數(shù)，統(tǒng)一按照90平方米以上的，貸款成數(shù)為七成；90平方米以內(nèi)的，貸款成數(shù)為八成；第二套成數(shù)為五成；取消第三套貸款。

市場熱議開征時間表

為避免樓市再度出現(xiàn)越調(diào)控越上漲的局面，不少業(yè)內(nèi)人士都贊同根本辦法是開征房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)。有專家指出，即便短期開征有難度，政府也應(yīng)該公布一個明確的開征時間表。

新華社昨日刊發(fā)《房價“堅冰”能否“解凍”——透視新一輪地方樓市調(diào)控》文章認(rèn)為，目前開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的呼聲日益高漲，按照SOHO中國董事長潘石屹的建議，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅應(yīng)以別墅、多套房等為征稅對象，計稅標(biāo)準(zhǔn)可以從第二套房算起。深圳市社科院城市營運中心主任高海燕也表示，政府對樓市的調(diào)控應(yīng)該多管齊下，出臺物業(yè)稅或房產(chǎn)持有稅是平衡樓市供需平衡的根本之道。

中國不動產(chǎn)研究中心昨日發(fā)布的《調(diào)控新政解讀及后市走勢分析》報告也認(rèn)為，目前新政打擊投機性需求只是權(quán)宜之計，而在持有環(huán)節(jié)增加成本和持有風(fēng)險，對房產(chǎn)投資的風(fēng)險收益進(jìn)行均衡(尤其是多套和豪宅)，才是市場調(diào)整正確的方向。

在昨日的“去杠桿化背景下市場前瞻論壇”上，國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運行與發(fā)展研究室前主任王小廣認(rèn)為，此次新政主要目的是針對投機性需求。而他和同事在做過統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)需求投機比重太大，全中國的平均數(shù)超過50%，深圳投機性需求可以達(dá)到80%～90%，“10%最富的人把房地產(chǎn)交易量的50%都買去了。

在此情況下，王小廣認(rèn)為，雖然物業(yè)稅短期開征存在難度，但政府應(yīng)該給出一個明確的開征時間表，給房地產(chǎn)市場一個過渡期來消化政策的影響。

在前述論壇上，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇表示，開征物業(yè)稅并不復(fù)雜，不過應(yīng)分步走，第一步走商業(yè)地產(chǎn)，實行稅制平移，把房產(chǎn)稅和土地使用稅兩稅合一，今年馬上就可以實施。第二步從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅，通過稅收來解決長期存在的小產(chǎn)權(quán)房問題。然后對高檔住房與豪宅征收，最后是對所有居民都征收。