調(diào)控下“土”財(cái)主現(xiàn)象或被遏制

千軍萬馬殺入地產(chǎn)業(yè)，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出典型的泡沫現(xiàn)象—過高的價(jià)格、瘋狂的投機(jī)以及大量的新建筑物，并有從一線向二三線城市蔓延的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的趨勢(shì)，正成為時(shí)下中國(guó)最引人注目并最令人擔(dān)憂的圖景。

從地方經(jīng)濟(jì)看，泡沫的存在固然維持了眼前的土地財(cái)政，但透支了城市的未來，大幅攀升的商務(wù)成本、生活成本，不僅推動(dòng)越來越多企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移，帶來城市的產(chǎn)業(yè)空心化風(fēng)險(xiǎn)，中產(chǎn)階級(jí)與大學(xué)生逃離北上廣，也在消弱其人才集聚優(yōu)勢(shì)；而地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，則可能使以抵押土地貸款進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要模式的地方城投公司爆出債務(wù)危機(jī)。

從實(shí)業(yè)發(fā)展看，樓市唾手可得的高回報(bào)，不僅沖擊銳意創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家精神；殺入地產(chǎn)業(yè)，更會(huì)擠壓企業(yè)正常的研發(fā)、設(shè)備更新升級(jí)等投入，使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足。沿海地區(qū)在傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移后，更高層次上的新產(chǎn)業(yè)并沒有出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)更多尚在培育之中。從近年來“500富人榜”上代表高科技的信息技術(shù)與文化傳媒行業(yè)及房地產(chǎn)富人的人數(shù)變化便可看出這一現(xiàn)象的端倪，信息技術(shù)與文化傳媒行業(yè)的富人從2008年的37名下降到今年的28名，相反的是，房地產(chǎn)業(yè)的富豪則由81名上升到88名，富人房地產(chǎn)化趨勢(shì)非常明顯(附圖)。

買房可能需要透支一家兩三代人的收入（圖片來源：新財(cái)富）

從普通民眾看，買房可能需要透支一家兩三代人的收入，房?jī)r(jià)高企對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了明顯的“擠出”效應(yīng)。一個(gè)有趣的差異是，在信貸市場(chǎng)更為發(fā)達(dá)的美國(guó)，地產(chǎn)非理性繁榮帶來的財(cái)富效應(yīng)，令許多美國(guó)家庭得以通過住房銷售、抵押再融資和住房資產(chǎn)貸款來增加消費(fèi)；而在中國(guó)，人們從這一財(cái)富效應(yīng)中獲得的滿足感，遠(yuǎn)不如身為“房奴”的巨大壓力。由高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的財(cái)富差距加大、由征地引發(fā)的拆遷悲劇頻現(xiàn)，也受到社會(huì)的高度關(guān)注。

所幸政府已經(jīng)意識(shí)到了經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的嚴(yán)重性，迄今為止最嚴(yán)厲的調(diào)控政策4月陸續(xù)出臺(tái)，或?qū)⑹?a target="_blank">地產(chǎn)泡沫得以遏制。明年的富人榜上，“土”財(cái)主扎堆上榜的現(xiàn)象或?qū)⒉粡?fù)出現(xiàn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著新興產(chǎn)業(yè)扶持政策的出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，資本被引向綠色產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥、農(nóng)牧漁業(yè)等新方向，地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的造富力量或才會(huì)最終得到遏制。美國(guó)富人主要集中于TMT和金融業(yè)等領(lǐng)域，或可作為中國(guó)的參照。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，地產(chǎn)巨頭紛紛謀變

千軍萬馬的涌入，使得地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加?。徽叩恼{(diào)控與保障房供應(yīng)增長(zhǎng)的預(yù)期，則使住宅開發(fā)商面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，由此也促使地產(chǎn)業(yè)富人紛紛尋求商業(yè)模式與戰(zhàn)略布局上的變革。萬達(dá)的王健林登頂首富與二三線地產(chǎn)商的崛起，堪稱兩大風(fēng)向標(biāo)。

區(qū)別于之前另一位首富楊惠妍的住宅開發(fā)創(chuàng)富模式，王健林旗下的大連萬達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主，經(jīng)過近十年的探索，萬達(dá)已開發(fā)出了商業(yè)地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品—城市綜合體，形成了商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化院線和連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)并舉的格局。其成功秘訣在于：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，而萬達(dá)的城市綜合體開發(fā)恰恰迎合了各地政府營(yíng)建商業(yè)中心、帶動(dòng)周邊土地升值的需求，因此，萬達(dá)在拿地上具有無可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外，持有型物業(yè)的增加，也優(yōu)化了萬達(dá)的資產(chǎn)配置，為其提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；快速擴(kuò)張的策略，則使萬達(dá)短時(shí)間內(nèi)占據(jù)了各主要城市的核心地段，王健林的財(cái)富得以快速提升。

如今，各地產(chǎn)巨頭已紛紛跟進(jìn)萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。從2009年開始，萬科(000002)、金地(600383)等傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)。在住宅開發(fā)領(lǐng)域擴(kuò)張迅猛的國(guó)字號(hào)巨頭保利地產(chǎn)(600048)，也從2009年開始將商業(yè)地產(chǎn)視為重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并加大相關(guān)投入。富力地產(chǎn)(02777.HK)、雅居樂(03383.HK)、華僑城(000069)等開發(fā)商，更已在商業(yè)和旅游地產(chǎn)方面布下重金，轉(zhuǎn)型之勢(shì)早露端倪。

一半開發(fā)商來自二三線城市（圖片來源：新財(cái)富）

向二三線城市擴(kuò)張，則是地產(chǎn)商的另一個(gè)方向。今年房地產(chǎn)業(yè)富人的另一個(gè)顯著變化，就是來自這一區(qū)域的地產(chǎn)商明顯增多。今年新上榜的10名地產(chǎn)富人中，就有5名是二三線城市開發(fā)商(表5)。事實(shí)上，受益于軌道交通與高鐵建設(shè)的躍進(jìn)、各地區(qū)域振興規(guī)劃的出臺(tái)、城鎮(zhèn)化加速以及一線城市房?jī)r(jià)過高、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、二三線城市房?jī)r(jià)收入比較低等一系列因素，二三線城市開始成為房企巨頭們的主戰(zhàn)場(chǎng)。2009年，萬科、保利、中海(00688.HK)等十大房企在一線城市的土地儲(chǔ)備約為4100萬平方米，而在二三線城市的土地儲(chǔ)備量近17480萬平方米，比重高達(dá)81%，反映出房企巨頭調(diào)整市場(chǎng)重心、向二三線城市拓展的策略。

從披露了2009年財(cái)報(bào)的上市地產(chǎn)公司看，大多數(shù)公司在2010年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中都提出要加大二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，并付諸行動(dòng)。這表明，各地產(chǎn)企業(yè)在新的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策之下，對(duì)未來若干年市場(chǎng)的判斷與認(rèn)識(shí)已趨于一致。