④ 調(diào)控應(yīng)避免“誤傷”剛性需求

——建議盡快開展住房普查，使調(diào)控政策更有針對(duì)性

在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購(gòu)買一套100平方米的新房改善住房條件?？們r(jià)240萬(wàn)，并且已經(jīng)交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低于五成的政策出臺(tái)，讓楊大偉很頭疼?！氨緛頊?zhǔn)備付72萬(wàn)首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調(diào)整，要多付48萬(wàn)首付，一點(diǎn)辦法都沒有?！焙烷_發(fā)商協(xié)商后，開發(fā)商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時(shí)候不能支付足額首付，每天要交納萬(wàn)分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。

盡管本輪樓市調(diào)控仍然支持居民自住型購(gòu)房需求，但事實(shí)上，由于一系列嚴(yán)厲的政策在短時(shí)期內(nèi)頻頻出臺(tái)，許多剛性需求的購(gòu)房者和楊大偉一樣遇到麻煩。

以改善型購(gòu)房為例，盡管政策并不限制楊大偉這樣的“買新賣舊”，但先買新、后賣舊，就會(huì)被劃入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先賣舊、后買新，盡管不算二套房，但購(gòu)房者必須解決新舊交替的過渡居住問題，十分不便。

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的周期越來越短，從過去的3年左右，發(fā)展到近年來以1年為單位波動(dòng)，甚至出現(xiàn)“單數(shù)年看漲、偶數(shù)年看跌”的怪現(xiàn)狀。不僅周期短，漲跌的幅度也越來越大。一旦受到抑制的剛性需求集中入場(chǎng)，供應(yīng)跟不上的話，房?jī)r(jià)有可能再次出現(xiàn)暴漲。

“要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，必須支持普通百姓的剛性住房需求?！敝熘幸徽f，調(diào)控政策在具體執(zhí)行過程中，要有堵有疏，讓剛性需求有合理的渠道釋放。

朱中一表示，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與過去最大的不同，就是在大力抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，提出努力增加供應(yīng)，尤其是適合“剛性需求”的中低價(jià)位、中小套型普通商品房以及保障性住房供應(yīng)。許多有剛性需求的普通家庭，將來會(huì)有更多的渠道解決住房問題，不用全部沖進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)樓市供應(yīng)的壓力將有所減輕。

為了讓住房政策更加合理，當(dāng)前，各地都在編制今后幾年的住房建設(shè)規(guī)劃?！罢仨毩私馇宄?dāng)?shù)氐淖》啃枨蠼Y(jié)構(gòu)，特別是有多少剛性需求，要建設(shè)什么樣的戶型。這樣才能制定合理的住房建設(shè)規(guī)劃?！敝熘幸槐硎?，現(xiàn)在我們十分缺乏城鎮(zhèn)居民家庭住房情況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致許多調(diào)控政策的可操作性比較差，極易發(fā)生“一刀切”，“誤傷”剛性需求的情況。

“最好的方法是盡快組織一次住房普查?！敝熘幸唤ㄗh，“如果一個(gè)三口之家有兩套房，再買第三套，一定是投資或投機(jī)性需求。有了住房普查的基本數(shù)據(jù)，調(diào)控政策的目標(biāo)才有可能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，也才有了基礎(chǔ)?！?