胡芳潔

房地產(chǎn)批判系列報(bào)道之一

2010年4月，本屆政府祭出的針對房地產(chǎn)的新“國十條”引發(fā)社會廣泛關(guān)注，房價會跌多少？嚴(yán)厲管控的底線在哪里？這一切懸而未決。但當(dāng)我們概覽房地產(chǎn)業(yè)近十年帶來的繁榮時，由疾速城市化帶來的負(fù)面效應(yīng)已非常明顯，“一業(yè)獨(dú)大”對經(jīng)濟(jì)體的傷害比比皆是——“過度資產(chǎn)化”對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生相當(dāng)強(qiáng)勁的分解作用，持地稱王、一勞永逸正像麻醉品一樣，全方位地彌漫開來。但是，任何事情都難逃規(guī)律的制約，過度城市化在經(jīng)歷癲狂發(fā)展之后，行將走向常規(guī)階段。就此本報(bào)將以“房地產(chǎn)批判”為題組織系列報(bào)道，從房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)、資金流動、行業(yè)轉(zhuǎn)型及社會心理等方面所造成的影響，予以全方位的梳理與報(bào)道，以期對讀者了解中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系及未來走向有所助益，并勾劃出大致輪廓。

——編者

中國的城市化進(jìn)程，將會如何進(jìn)行？

今年4月，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的首部《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，“中國將在2013年左右 (2011-2016年之間)結(jié)束高速城市化過程”

而代表著房地產(chǎn)業(yè)最典型聲音的華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)，在此問題上，與藍(lán)皮書論斷大相徑庭，在他看來：“中國用了30年的改革時間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)城問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度，才有可能在未來的20-30年，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時，實(shí)現(xiàn)城市化率65%-70%的水平。

“城市化”高速增長到底應(yīng)該怎么看？

一手托起了地方財(cái)政，一手綁架了銀行信貸，同時還牽涉到最為廣泛的民生、公平正義和保障，房地產(chǎn)業(yè)，儼然已經(jīng)成長為這個時代最為舉足輕重、也最具爭議的行業(yè)。然而，中國城市化進(jìn)程，必然影響到房地產(chǎn)業(yè)，其一業(yè)獨(dú)大的地位還能保持多久？

在任志強(qiáng)看來，中國遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國家更重視房地產(chǎn)的作用，按照發(fā)展階段來說，相對應(yīng)的中國城市化率應(yīng)更為充分。但是任志強(qiáng)稱：“這成了一個變量，而不是常量，需要經(jīng)濟(jì)增長的時候就鼓勵你，需要限制投資過熱的時候就打壓你。

最高點(diǎn)之后

2003年，社科院成立了“中國經(jīng)濟(jì)增長與宏觀穩(wěn)定課題組”，在此基礎(chǔ)上，2004年，經(jīng)濟(jì)增長理論研究室成立，一共有21名研究人員。從2003年課題組成立，城市化一直是其研究的一個重要部分。

社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論室主任劉霞輝是宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書課題負(fù)責(zé)人之一，同時也是城市化的主要研究者之一。他表示，在得出這一結(jié)果之前，業(yè)內(nèi)普遍估計(jì)，城市化增長率的最高點(diǎn)會在2015年左右出現(xiàn)，隨后開始下降；而社科院研究得出2013年的結(jié)論，與之前的估計(jì)并沒有太大誤差。

“我們選取公元1800年為基準(zhǔn)期，收集了從1949年開始近50年的數(shù)據(jù)。推算出來的符合度已經(jīng)很高了。”劉霞輝說。

2009年底，該課題組在《經(jīng)濟(jì)研究》上發(fā)表一篇名為“城市化、產(chǎn)業(yè)效率與經(jīng)濟(jì)增長”的論文，實(shí)際上，宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書中關(guān)于城市化率的計(jì)算和預(yù)測，都是源于這一研究。這一研究得出這樣的結(jié)論，“中國將在2013年左右(預(yù)計(jì)在2011-2016年之間)結(jié)束高速城市化過程，這一期間的城市化增長率約為1.09%，城市化率則在47.93%-53.37%之間，此后中國的城市化率增長逐步放緩。

同時，社科院根據(jù)同一增長模式，預(yù) 測中國城市化率2015年為52.28%，2020年為57.67%，2030年為67.81%。而鑒于中國農(nóng)村人口占總?cè)丝诤艽蟮谋壤?，且隨著老齡社會的到來等因素的影響，68%可能是中國未來20年城市化發(fā)展的頂部，此后一個較長的時期城市化水平將維持在68%左右。

實(shí)際上，社科院的這一研究成果包含了兩部分的內(nèi)容：一是城市化增長率將會在2013年左右達(dá)到頂點(diǎn)。這表示，接下來幾年，中國將進(jìn)入城市化最為快速的發(fā)展階段；二是在增長率達(dá)到最高點(diǎn)之后，增長率開始下降，但城市化率依然會以較大幅度推進(jìn)，直至2030年左右，城市化率達(dá)到約68%，進(jìn)入相對穩(wěn)定階段。

隨后，藍(lán)皮書副主編、社科院經(jīng)濟(jì)研究所張自然博士向本報(bào)提供了這一結(jié)論的計(jì)算過程資料，社科院采用了通用的Logisitic函數(shù)，用于計(jì)算城市化水平，其中包括初始狀態(tài)城市化水平、增長速度、時間等變量。社科院根據(jù)這一函數(shù)預(yù)測1978年至2007年的城市化率走勢圖，與這一期間的實(shí)際城市化率走勢已經(jīng)非常吻合。

而對城市化增長率最快的年份的計(jì)算結(jié)果為212.9，約為213，即約為2013年，此時的城市化率為50.11%，城市化增長率為1.0892%，約為1.09%。根據(jù)社科院提供的城市化預(yù)測曲線，此后，城市化增長率則呈下降曲線，2029年之后，增長率將會降到1%以下。本報(bào)取平均值計(jì)算，2015至2020年，城市化平均增長率為1.078%，2020年至2030年，平均增長率則降至1.014%。