【《財經》記者 胡采蘋】5月21日，地產業(yè)集團SOHO中國有限公司總裁張欣、摩根大通中國區(qū)投資銀行副主席龔方雄在上海發(fā)起了一場“房價泡沫舌辯”；以房地產事業(yè)起家的張欣認為，目前已經出現“房地產的冬天”，房價泡沫正在收緊，前景并不樂觀。而龔方雄則認為，從長遠看來，現在的中國房價還不算是“資產泡沫”

張欣與龔方雄是在《財經》雜志、科文頓柏靈律師事務所、摩根大通集團在上海世博會美國館聯合主辦的《中美商業(yè)關系戰(zhàn)略對話》論壇中，發(fā)表上述談話。參加同場論壇的清華大學經濟管理學院經濟系主任白重恩，也對住房政策做出提出建言。

張欣：開發(fā)商已處在崩潰邊緣

張欣表示，4月份房貸新政出臺(指二套房貸首付率調升、貸款利率訂出下限等一系列緊縮政策)后，SOHO內部原本10%的商用房地產增長率，隨即下滑至5%；多數房地產市場出現50%甚至到80%的交易量下滑，前景極不樂觀。

張欣指出，對比2008年經濟危機剛剛開始時，房地產市場遭遇嚴重打擊，年交易量下滑至2.4萬億人民幣；政府很快出臺了4萬億經濟刺激方案，到了2009年底，房地產市場交易量增長至4.4萬億元。張欣認為，2009年房地產市場的最后結果，恰恰相當于經濟刺激方案的總量，包括SOHO中國在內的房地產公司銷量都重返高點，SOHO中國甚至創(chuàng)下歷史新高，賺了33億元人民幣。

“這簡直是創(chuàng)紀錄了！”張欣說，房價快速增長時，土地招拍價格越掛越高，僅僅是土地價格，北京五環(huán)以外的土地就拍出每平米2萬元的價格；如果要造房子，至少要賣到每平米4萬元水準，才能維持僅僅10%的凈利潤率。張欣形容，投資客突然在拍價最高的時刻銷聲匿跡，“這種情況非?？膳隆?/p>

事實上，許多商業(yè)用地、公寓處于空置狀態(tài)，張欣表示，2009年房地產景氣大好，但無論在上海浦東或是北京CBD區(qū)域，商業(yè)地產的空置率都在30%到40%之間，其實是典型的泡沫癥狀。擁有房產者如果能順利出租，目前的損傷程度較小，然而據她觀察，現在房地產景氣直線下滑，連租賃出去的機會都很罕見。

張欣認為，在前一波房產泡沫中，大量的國有企業(yè)站在拍賣方，然而這類土地供應屬于不可持續(xù)的一類，4月份房貸新政出臺后，市場反應迅速，土地銷量完全消失，使得開發(fā)商目前處在崩潰邊緣。

另一方面，由于地方政府負債累累，先前的還債方式是把公有土地重新選址，用拍賣舊址所得來償還債務。一旦土地價格下降，賣地變現所得不如過去豐厚，地方政府于是開始對不特別貴的土地征稅，使開發(fā)商面臨的政策壓力加大。

張欣指出，經過一輪市場景氣，開發(fā)商手上資金量比較充足，目前還不到2007、2008年那樣的絕望情緒，因此不會急著把房地產市場價格降下來，然而“到底能堅持多久，就不是很清楚了?！睆埿勒f。