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    鳳凰衛(wèi)視

    陳國強(qiáng):地產(chǎn)預(yù)售違規(guī)成本過低

    2010年06月02日 16:25
    來源:法人

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    國家的明令禁止,在一些唯利是圖的開發(fā)商看來,不過是一紙空文,至于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康有序的發(fā)展,則沒有太多人關(guān)心

    文 本刊記者 呂斌

    早在2006年,建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》,其中明確規(guī)定,“未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房,也不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。

    除國家層面的政策外,各地也陸續(xù)出臺(tái)了一系列的有關(guān)地產(chǎn)預(yù)售的規(guī)范制度。但長久以來,這些制度并未得到切實(shí)有效的執(zhí)行,許多樓盤在沒有獲得預(yù)售許可證的情況下就違規(guī)銷售,甚至有的剛剛挖個(gè)坑就開始賣樓。幾部委多次聯(lián)合嚴(yán)查,違規(guī)預(yù)售都是重點(diǎn),但時(shí)至今日,不時(shí)仍有違規(guī)預(yù)售的消息曝出,國家的宏觀調(diào)控政策在一定程度上如同一紙空文,難以起到應(yīng)有的規(guī)范效果。

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆,外界的目光更多地放在了高房?jī)r(jià)上,而對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)諸多屢禁不止的違規(guī)行為,則很少有人關(guān)注。據(jù)《法人》記者的了解,在個(gè)別地區(qū),違規(guī)預(yù)售現(xiàn)象非常普遍,而監(jiān)管部門針對(duì)提前預(yù)售的處罰僅為區(qū)區(qū)數(shù)萬元的罰款,實(shí)在無法起到震懾作用。

    國家三令五申的房地產(chǎn)政策在執(zhí)行中屢屢遇到違規(guī)操作,而監(jiān)管和處罰的力度又顯得軟弱無力,勢(shì)必為國家宏觀調(diào)控的執(zhí)行、房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展設(shè)置了障礙。

    那么,違規(guī)預(yù)售會(huì)給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些影響?監(jiān)管和處罰該如何進(jìn)行?房地產(chǎn)市場(chǎng)需要怎樣的整治才能真正健康有序地發(fā)展?就上述問題,《法人》記者專訪了地產(chǎn)專家、中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)。

    開發(fā)商的算盤

    鑒于近年來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路高歌,無數(shù)開發(fā)商賺了個(gè)盆滿缽溢,但隨著市場(chǎng)的繁榮和行業(yè)暴利的增長,開發(fā)商違規(guī)的行為也多了起來,違規(guī)預(yù)售、虛假炒作、房托等現(xiàn)象屢見不鮮。

    在房地產(chǎn)銷售過程中,開發(fā)商始終處于主導(dǎo)地位,為獲取最大的利潤、盡可能降低風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商違規(guī)之處早已數(shù)不勝數(shù),而違規(guī)預(yù)售只是其中較為典型的一個(gè)。

    “違規(guī)預(yù)售一方面是開發(fā)商出于回籠資金的考慮,另一方面,則是一種營銷策略。”陳國強(qiáng)對(duì)《法人》記者表示。

    在陳國強(qiáng)看來,開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前,通過收取定金的形式提前預(yù)售,所能獲得的資金量是比較有限的,其真正的目的往往還是后者。通過提前預(yù)售,開發(fā)商實(shí)際上能夠摸清到底有多少潛在的客戶,既有多少受眾對(duì)他們的項(xiàng)目感興趣。

    “這實(shí)際上也將成為正式開盤時(shí)定價(jià)的一種依據(jù)?!标悋鴱?qiáng)表示,違規(guī)預(yù)售是一種比較有效的監(jiān)測(cè)需求的方式,也是一種市場(chǎng)探試:訂購的人多,說明項(xiàng)目受歡迎,定價(jià)時(shí)可以適度提高,反之則適度降低。

    在這種“預(yù)售”的過程中,購房者和開發(fā)商不可能處于平等的地位,購房者永遠(yuǎn)處于風(fēng)險(xiǎn)之中。房地產(chǎn)提前預(yù)售的特點(diǎn)就是沒有取得預(yù)售許可證,這一點(diǎn)無論是開發(fā)商還是購房者都是很清楚的。甚至在有監(jiān)管部門獲知違規(guī)情況進(jìn)行調(diào)查時(shí),購房戶還幫助開發(fā)商隱瞞預(yù)售事實(shí),以期順利獲得自己預(yù)定的房子。

    購房者配合開發(fā)商演這出“戲”,目的就是以所謂“協(xié)議價(jià)”購買房產(chǎn)。一般來說,違規(guī)預(yù)售時(shí),雙方都會(huì)有一個(gè)“協(xié)議價(jià)格”,這個(gè)價(jià)格通常以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為參考,這一價(jià)格可能遠(yuǎn)低于正式開盤后的價(jià)格行情——按照近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),房?jī)r(jià)一直處于上漲的趨勢(shì),等到數(shù)月或數(shù)年后正式開盤時(shí),售價(jià)一般都會(huì)高于違規(guī)預(yù)售時(shí)的價(jià)格。這也是眾多購房人明知這樣操作的風(fēng)險(xiǎn)性,卻甘愿冒險(xiǎn)的原因所在。

    違規(guī)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)多

    “在不符合預(yù)售條件的情況下就對(duì)外銷售,肯定會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序,這也是監(jiān)管部門嚴(yán)查的幾種違規(guī)現(xiàn)象之一?!标悋鴱?qiáng)告訴《法人》記者,違規(guī)預(yù)售潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大,這種現(xiàn)象亟待遏制。

    根據(jù)商品房預(yù)售的相關(guān)管理規(guī)定,開發(fā)商投入開發(fā)的資金應(yīng)占到總投資的一定比例以上,同時(shí)有明確的施工進(jìn)度、工程竣工日期等資料,才能獲得預(yù)售許可證。在開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下,其投入了多少資金?工程進(jìn)度計(jì)劃如何?甚至戶型、交通、綠化率等有關(guān)信息,購房者很難全面了解,而主管部門也無法監(jiān)控。

    在這種情況下,開發(fā)商有沒有資金實(shí)力保證樓盤建起來?會(huì)不會(huì)出現(xiàn)中途停工、爛尾樓等情況?開發(fā)商會(huì)不會(huì)挪用資金,甚至轉(zhuǎn)移資金、攜款而逃?關(guān)于這些風(fēng)險(xiǎn),購房者可謂防不勝防。盡管在全國房?jī)r(jià)持續(xù)上升的情況下,這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率不高,但一旦市場(chǎng)步入低迷或者政策有變,這種風(fēng)險(xiǎn)就很難預(yù)料了。

    “從消費(fèi)者自身權(quán)益保護(hù)的角度來看,消費(fèi)者選擇這種預(yù)售方式還是要慎重。雖然在沒有取得預(yù)售許可的時(shí)候,開發(fā)商提供的價(jià)格可能具有一定的吸引力,但是消費(fèi)者的權(quán)益是缺乏保障的?!标悋鴱?qiáng)表示。

    對(duì)于購房者來說,最終的愿望無非是得到一套自己中意且價(jià)格合理的房屋,而通過違規(guī)預(yù)售的行為所訂購的房子并不一定都會(huì)稱心如意,違規(guī)行為必然伴隨一定風(fēng)險(xiǎn),而一旦風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生,購房者毫不例外又將淪為弱勢(shì)群體。

    由于違規(guī)銷售的“違規(guī)性”,雙方通常不能簽訂正式的銷售協(xié)議,而以“借款協(xié)議”、“投資協(xié)議”等代替,而這些本就違規(guī)的協(xié)議,通常很難得到法律保護(hù),一旦發(fā)生糾紛,購房者權(quán)益很難得到維護(hù)。

    市場(chǎng)行情具有不可預(yù)料性,假如預(yù)售時(shí)行情低迷,“協(xié)議價(jià)”相對(duì)過低,到正式開盤時(shí)行情早已水漲船高,開發(fā)商要求漲價(jià),購房者如何應(yīng)對(duì)?此外,如果正式開盤時(shí)市場(chǎng)行情看跌,購房人如按協(xié)議價(jià)購房則價(jià)格偏高,如果不履約則很難退回預(yù)定金,這些問題都將購房者推向了不利境地。

    “這種違規(guī)預(yù)售只有在市場(chǎng)看漲的情況下才是有效的,如果政策調(diào)控之后,市場(chǎng)出現(xiàn)比較明顯的觀望,再用這種手段恐怕就不一定有效果了。所以這種行為也取決于特定的市場(chǎng)環(huán)境。”陳國強(qiáng)告訴《法人》記者。

    為何監(jiān)管難

    政策的三令五申與現(xiàn)實(shí)中的違規(guī)泛濫形成的鮮明對(duì)比,使得監(jiān)管處于十分尷尬的地位。同時(shí),處罰過輕也是目前政策中普遍存在的問題。

    “我覺得最根本的解決辦法還在于銷售環(huán)節(jié)要有更規(guī)范的管理,否則對(duì)于消費(fèi)者、對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)都有很多風(fēng)險(xiǎn)?!标悋鴱?qiáng)對(duì)《法人》記者表示,違規(guī)預(yù)售的事實(shí)很簡(jiǎn)單,就是未取得預(yù)售許可證就開始銷售,屬于明顯的違規(guī)操作,地方的管理部門應(yīng)該查處,并采取處罰措施。

    陳國強(qiáng)表示,如果銷售程序規(guī)范,在銷售時(shí)開發(fā)商需要出具預(yù)售許可證等相關(guān)資料,并需要公開房源,明示價(jià)格等,購房人應(yīng)該要求開發(fā)商提供并出示這些必要的資料,否則自身的權(quán)益很難保障。

    “違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn),主要還是地方的監(jiān)管部門疏于管理,或者說是對(duì)預(yù)售環(huán)節(jié)的管理太過松懈了?!标悋鴱?qiáng)表示,有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售方面的政策,國家是有非常明確要求的,什么情況可以預(yù)售、什么情況可以正式銷售以及定金的收取等,相關(guān)文件內(nèi)都有非常明確的規(guī)定。

    “主要還是處罰力度的問題,你罰個(gè)3萬、5萬,他們根本就沒感覺。”陳國強(qiáng)認(rèn)為,目前各地針對(duì)違規(guī)預(yù)售的處罰相對(duì)都比較輕微,缺乏威懾力。

    此外,由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度差異很大,相關(guān)規(guī)則及處罰力度并不統(tǒng)一,有些城市針對(duì)違規(guī)預(yù)售的罰款限額為10萬,有的則僅為3萬,相對(duì)于開發(fā)商在違規(guī)預(yù)售中所獲得的巨額利潤,這些罰款幾乎可以忽略不計(jì)。

    “所以還是要提高監(jiān)管的門檻,這個(gè)是基本的。”陳國強(qiáng)認(rèn)為,過去很多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在管理方面門檻比較低,且沒有國家統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),“因?yàn)榉稿e(cuò)的成本很低,所以才敢冒風(fēng)險(xiǎn)去做。”

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