國家的明令禁止，在一些唯利是圖的開發(fā)商看來，不過是一紙空文，至于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康有序的發(fā)展，則沒有太多人關(guān)心

文 本刊記者 呂斌

早在2006年，建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，其中明確規(guī)定，“未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。

除國家層面的政策外，各地也陸續(xù)出臺(tái)了一系列的有關(guān)地產(chǎn)預(yù)售的規(guī)范制度。但長久以來，這些制度并未得到切實(shí)有效的執(zhí)行，許多樓盤在沒有獲得預(yù)售許可證的情況下就違規(guī)銷售，甚至有的剛剛挖個(gè)坑就開始賣樓。幾部委多次聯(lián)合嚴(yán)查，違規(guī)預(yù)售都是重點(diǎn)，但時(shí)至今日，不時(shí)仍有違規(guī)預(yù)售的消息曝出，國家的宏觀調(diào)控政策在一定程度上如同一紙空文，難以起到應(yīng)有的規(guī)范效果。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，外界的目光更多地放在了高房?jī)r(jià)上，而對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)諸多屢禁不止的違規(guī)行為，則很少有人關(guān)注。據(jù)《法人》記者的了解，在個(gè)別地區(qū)，違規(guī)預(yù)售現(xiàn)象非常普遍，而監(jiān)管部門針對(duì)提前預(yù)售的處罰僅為區(qū)區(qū)數(shù)萬元的罰款，實(shí)在無法起到震懾作用。

國家三令五申的房地產(chǎn)政策在執(zhí)行中屢屢遇到違規(guī)操作，而監(jiān)管和處罰的力度又顯得軟弱無力，勢(shì)必為國家宏觀調(diào)控的執(zhí)行、房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展設(shè)置了障礙。

那么，違規(guī)預(yù)售會(huì)給地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些影響？監(jiān)管和處罰該如何進(jìn)行？房地產(chǎn)市場(chǎng)需要怎樣的整治才能真正健康有序地發(fā)展？就上述問題，《法人》記者專訪了地產(chǎn)專家、中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)。

開發(fā)商的算盤

鑒于近年來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路高歌，無數(shù)開發(fā)商賺了個(gè)盆滿缽溢，但隨著市場(chǎng)的繁榮和行業(yè)暴利的增長，開發(fā)商違規(guī)的行為也多了起來，違規(guī)預(yù)售、虛假炒作、房托等現(xiàn)象屢見不鮮。

在房地產(chǎn)銷售過程中，開發(fā)商始終處于主導(dǎo)地位，為獲取最大的利潤、盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商違規(guī)之處早已數(shù)不勝數(shù)，而違規(guī)預(yù)售只是其中較為典型的一個(gè)。

“違規(guī)預(yù)售一方面是開發(fā)商出于回籠資金的考慮，另一方面，則是一種營銷策略。”陳國強(qiáng)對(duì)《法人》記者表示。

在陳國強(qiáng)看來，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，通過收取定金的形式提前預(yù)售，所能獲得的資金量是比較有限的，其真正的目的往往還是后者。通過提前預(yù)售，開發(fā)商實(shí)際上能夠摸清到底有多少潛在的客戶，既有多少受眾對(duì)他們的項(xiàng)目感興趣。

“這實(shí)際上也將成為正式開盤時(shí)定價(jià)的一種依據(jù)?！标悋鴱?qiáng)表示，違規(guī)預(yù)售是一種比較有效的監(jiān)測(cè)需求的方式，也是一種市場(chǎng)探試：訂購的人多，說明項(xiàng)目受歡迎，定價(jià)時(shí)可以適度提高，反之則適度降低。

在這種“預(yù)售”的過程中，購房者和開發(fā)商不可能處于平等的地位，購房者永遠(yuǎn)處于風(fēng)險(xiǎn)之中。房地產(chǎn)提前預(yù)售的特點(diǎn)就是沒有取得預(yù)售許可證，這一點(diǎn)無論是開發(fā)商還是購房者都是很清楚的。甚至在有監(jiān)管部門獲知違規(guī)情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)，購房戶還幫助開發(fā)商隱瞞預(yù)售事實(shí)，以期順利獲得自己預(yù)定的房子。

購房者配合開發(fā)商演這出“戲”，目的就是以所謂“協(xié)議價(jià)”購買房產(chǎn)。一般來說，違規(guī)預(yù)售時(shí)，雙方都會(huì)有一個(gè)“協(xié)議價(jià)格”，這個(gè)價(jià)格通常以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為參考，這一價(jià)格可能遠(yuǎn)低于正式開盤后的價(jià)格行情——按照近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房?jī)r(jià)一直處于上漲的趨勢(shì)，等到數(shù)月或數(shù)年后正式開盤時(shí)，售價(jià)一般都會(huì)高于違規(guī)預(yù)售時(shí)的價(jià)格。這也是眾多購房人明知這樣操作的風(fēng)險(xiǎn)性，卻甘愿冒險(xiǎn)的原因所在。

違規(guī)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)多

“在不符合預(yù)售條件的情況下就對(duì)外銷售，肯定會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序，這也是監(jiān)管部門嚴(yán)查的幾種違規(guī)現(xiàn)象之一?！标悋鴱?qiáng)告訴《法人》記者，違規(guī)預(yù)售潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種現(xiàn)象亟待遏制。

根據(jù)商品房預(yù)售的相關(guān)管理規(guī)定，開發(fā)商投入開發(fā)的資金應(yīng)占到總投資的一定比例以上，同時(shí)有明確的施工進(jìn)度、工程竣工日期等資料，才能獲得預(yù)售許可證。在開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，其投入了多少資金？工程進(jìn)度計(jì)劃如何？甚至戶型、交通、綠化率等有關(guān)信息，購房者很難全面了解，而主管部門也無法監(jiān)控。

在這種情況下，開發(fā)商有沒有資金實(shí)力保證樓盤建起來？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)中途停工、爛尾樓等情況？開發(fā)商會(huì)不會(huì)挪用資金，甚至轉(zhuǎn)移資金、攜款而逃？關(guān)于這些風(fēng)險(xiǎn)，購房者可謂防不勝防。盡管在全國房?jī)r(jià)持續(xù)上升的情況下，這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率不高，但一旦市場(chǎng)步入低迷或者政策有變，這種風(fēng)險(xiǎn)就很難預(yù)料了。

“從消費(fèi)者自身權(quán)益保護(hù)的角度來看，消費(fèi)者選擇這種預(yù)售方式還是要慎重。雖然在沒有取得預(yù)售許可的時(shí)候，開發(fā)商提供的價(jià)格可能具有一定的吸引力，但是消費(fèi)者的權(quán)益是缺乏保障的?！标悋鴱?qiáng)表示。

對(duì)于購房者來說，最終的愿望無非是得到一套自己中意且價(jià)格合理的房屋，而通過違規(guī)預(yù)售的行為所訂購的房子并不一定都會(huì)稱心如意，違規(guī)行為必然伴隨一定風(fēng)險(xiǎn)，而一旦風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，購房者毫不例外又將淪為弱勢(shì)群體。

由于違規(guī)銷售的“違規(guī)性”，雙方通常不能簽訂正式的銷售協(xié)議，而以“借款協(xié)議”、“投資協(xié)議”等代替，而這些本就違規(guī)的協(xié)議，通常很難得到法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，購房者權(quán)益很難得到維護(hù)。

市場(chǎng)行情具有不可預(yù)料性，假如預(yù)售時(shí)行情低迷，“協(xié)議價(jià)”相對(duì)過低，到正式開盤時(shí)行情早已水漲船高，開發(fā)商要求漲價(jià)，購房者如何應(yīng)對(duì)？此外，如果正式開盤時(shí)市場(chǎng)行情看跌，購房人如按協(xié)議價(jià)購房則價(jià)格偏高，如果不履約則很難退回預(yù)定金，這些問題都將購房者推向了不利境地。

“這種違規(guī)預(yù)售只有在市場(chǎng)看漲的情況下才是有效的，如果政策調(diào)控之后，市場(chǎng)出現(xiàn)比較明顯的觀望，再用這種手段恐怕就不一定有效果了。所以這種行為也取決于特定的市場(chǎng)環(huán)境。”陳國強(qiáng)告訴《法人》記者。

為何監(jiān)管難

政策的三令五申與現(xiàn)實(shí)中的違規(guī)泛濫形成的鮮明對(duì)比，使得監(jiān)管處于十分尷尬的地位。同時(shí)，處罰過輕也是目前政策中普遍存在的問題。

“我覺得最根本的解決辦法還在于銷售環(huán)節(jié)要有更規(guī)范的管理，否則對(duì)于消費(fèi)者、對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)都有很多風(fēng)險(xiǎn)?！标悋鴱?qiáng)對(duì)《法人》記者表示，違規(guī)預(yù)售的事實(shí)很簡(jiǎn)單，就是未取得預(yù)售許可證就開始銷售，屬于明顯的違規(guī)操作，地方的管理部門應(yīng)該查處，并采取處罰措施。

陳國強(qiáng)表示，如果銷售程序規(guī)范，在銷售時(shí)開發(fā)商需要出具預(yù)售許可證等相關(guān)資料，并需要公開房源，明示價(jià)格等，購房人應(yīng)該要求開發(fā)商提供并出示這些必要的資料，否則自身的權(quán)益很難保障。

“違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要還是地方的監(jiān)管部門疏于管理，或者說是對(duì)預(yù)售環(huán)節(jié)的管理太過松懈了?！标悋鴱?qiáng)表示，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售方面的政策，國家是有非常明確要求的，什么情況可以預(yù)售、什么情況可以正式銷售以及定金的收取等，相關(guān)文件內(nèi)都有非常明確的規(guī)定。

“主要還是處罰力度的問題，你罰個(gè)3萬、5萬，他們根本就沒感覺。”陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前各地針對(duì)違規(guī)預(yù)售的處罰相對(duì)都比較輕微，缺乏威懾力。

此外，由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度差異很大，相關(guān)規(guī)則及處罰力度并不統(tǒng)一，有些城市針對(duì)違規(guī)預(yù)售的罰款限額為10萬，有的則僅為3萬，相對(duì)于開發(fā)商在違規(guī)預(yù)售中所獲得的巨額利潤，這些罰款幾乎可以忽略不計(jì)。

“所以還是要提高監(jiān)管的門檻，這個(gè)是基本的。”陳國強(qiáng)認(rèn)為，過去很多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在管理方面門檻比較低，且沒有國家統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，“因?yàn)榉稿e(cuò)的成本很低，所以才敢冒風(fēng)險(xiǎn)去做。”