國(guó)稅總局一周以來(lái)兩次出臺(tái)有關(guān)土地增值稅政策措施

嚴(yán)征清算土地增值稅迫地產(chǎn)商早降價(jià)

證券時(shí)報(bào)記者 肖波

國(guó)稅總局日前下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，就各地土地增值稅的預(yù)征、清算等工作提出嚴(yán)格要求，并要求各地在6月底前上報(bào)土地增值稅清算工作計(jì)劃。對(duì)此，市場(chǎng)人士表示，土地增值稅嚴(yán)格預(yù)征清算將促使開(kāi)發(fā)商下決心降價(jià)以實(shí)現(xiàn)資金回流，將有利于地價(jià)和房?jī)r(jià)降溫。

這是國(guó)稅總局一周以來(lái)第二次出臺(tái)有關(guān)土地增值稅的政策措施。5月26日，國(guó)稅總局發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)2007年發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》作進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。

在《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》中，國(guó)稅總局不僅從清算，還從預(yù)征、核定征收等方面對(duì)土地增值稅政策進(jìn)行明確。其中，劃定土地增值稅預(yù)征最低限，要求地方政府6月底前上報(bào)清算工作計(jì)劃，以及明確核定征收率原則上不得低于5%等內(nèi)容最受市場(chǎng)關(guān)注。

對(duì)此，市場(chǎng)人士指出，土地增值稅嚴(yán)格征管將促進(jìn)行業(yè)量?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間窗口提前，將有利于地價(jià)和房?jī)r(jià)降溫。安信證券地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，有關(guān)土地增值稅政策應(yīng)看做是落實(shí)“國(guó)十條”的配套措施之一。假如在全國(guó)范圍內(nèi)嚴(yán)格征管土地增值稅并集中清繳過(guò)往未繳的稅款，可能對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊。

據(jù)了解，目前各地對(duì)土地增值稅大多采取預(yù)征方式，各地預(yù)征稅率在0.5%—2%之間，清算案例極少。大部分開(kāi)發(fā)商未嚴(yán)格預(yù)提土地增值稅。而國(guó)稅總局在《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》中要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%—西部地區(qū)省份不得低于1%。

事實(shí)上，“國(guó)十條”出臺(tái)后，一些地方相繼出臺(tái)的土地增值稅預(yù)征政策均同于或高于上述最低標(biāo)準(zhǔn)。如河南省地稅局近日下發(fā)文件明確規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅預(yù)征率為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為4.5%；因此，有分析師認(rèn)為，土地增值稅預(yù)征政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流影響較小，但增值稅嚴(yán)格清算政策則將對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)相當(dāng)大的沖擊。

華泰證券地產(chǎn)行業(yè)分析師張馳飛表示，2007年國(guó)稅總局出臺(tái)土地增值稅清算征收政策之后，由于種種原因，地方稅務(wù)部門(mén)并沒(méi)有很好地執(zhí)行，而今年以來(lái)的土地增值稅政策顯示出國(guó)稅總局要求從嚴(yán)清算的決心。“我們認(rèn)為，如果從嚴(yán)征收土地增值稅，對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益和現(xiàn)金流都有比較大的負(fù)面影響。”他說(shuō)。

國(guó)泰君安地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平也表示，土地增值稅嚴(yán)格清算將極大地壓縮開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)，將對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流和資金鏈產(chǎn)生較大負(fù)面沖擊。據(jù)測(cè)算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅項(xiàng)目，土地增值稅占銷售收入的比例分別為5.2%、8.5%、13.1%、19.1%、孫建平表示，土地增值稅嚴(yán)格清算政策最不利于“低周轉(zhuǎn)、慢開(kāi)發(fā)、高毛利”開(kāi)發(fā)商凈利以時(shí)間換利潤(rùn)空間”的開(kāi)發(fā)策略有效性將大打折扣，而“高周轉(zhuǎn)、快開(kāi)發(fā)、低毛利”的開(kāi)發(fā)商將相對(duì)獲益。

盡管土地增值稅新政具有抑制房?jī)r(jià)的意圖，但有不少分析師認(rèn)為土地增值稅政策實(shí)際影響程度取決于各地能否真正嚴(yán)格執(zhí)行。安信證券一位分析師表示，各地實(shí)施土地增值稅清算一直不太嚴(yán)格。在調(diào)控態(tài)勢(shì)較為嚴(yán)厲的時(shí)期，短期內(nèi)部分熱點(diǎn)區(qū)域可能加大執(zhí)行力度。但是考慮到地方政府的意愿，以及嚴(yán)格按照累進(jìn)稅率辦法實(shí)施的操作難度，這些政策能否完全落實(shí)，并且持續(xù)時(shí)間多長(zhǎng)尚需觀察。