《投資者報》記者 華強

被外界認為是樓市調(diào)控“最猛的一劑藥”的房產(chǎn)稅終于初見分曉。

5月31日，國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，其中“逐步推進房產(chǎn)稅改革”的提法使此前一段時間爭論不休的房產(chǎn)稅逐漸趨于明朗。6月2日，新華社一篇名為“房產(chǎn)稅呼之欲出”的文章，已明確表露了決策層的態(tài)度。國家部委個別人士此前不久“三年不征房產(chǎn)稅”的說法不攻自破。

“這個政策隨時都可以出來。從技術上來看沒有任何障礙?！敝醒胴斀?jīng)大學稅務學院副院長劉桓接受《投資者報》記者采訪時表示。

房產(chǎn)稅細則眾說紛紜

樓市新政出臺后，房地產(chǎn)界一片風生水起，震動不小。房地產(chǎn)調(diào)控之靴接連落下之際，被供需雙方視為“達摩克利斯之劍”的稅收調(diào)控政策何時出臺、怎樣出臺，一度成為業(yè)內(nèi)熱炒的話題。

今年1月，國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(即“國十一條”)提出“要加快研究完善住房稅收政策”； 隨后，國家將在重慶、上海等地試點出臺房產(chǎn)稅的消息不脛而走。

最新消息顯示，上海版樓市調(diào)控細則將在近期公布，而房產(chǎn)稅條款很可能包含其中。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“近期上海有可能出臺地方調(diào)控細則，房產(chǎn)稅有可能在細則中有所體現(xiàn)。如果這樣，上海就成為全國第一個推出調(diào)整后的房產(chǎn)稅的城市。

楊紅旭分析認為，上海極有可能先對增量住宅征稅，絕大部分自住性住宅(比如規(guī)定人均70平方米以內(nèi)免征，就可以保護原有一套小兩居，現(xiàn)新購一套大三居的改善性需求者)，暫且都會免征，而且稅率也會比較低，0平6%左右計征比較比較合適。

而此前有消息稱，上海的房產(chǎn)稅比例為0.8%~1%。另據(jù)知情人士透露，房產(chǎn)稅還可能會面向非本地戶口和取得上海居住證未滿一定年限的購房者征收。

可以看出，房產(chǎn)稅改革已成定局。國務院日前轉(zhuǎn)發(fā)2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見時明確，將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。而除上海有消息傳出將在上海版樓市調(diào)控細則中納入房產(chǎn)稅征收辦法，近日重慶有關負責人也表示房產(chǎn)稅方案已上報中央正待批復。

目前，雖然房產(chǎn)稅改革時間表仍未明確，房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布，但顯然市場預期正在逐步明朗化。

開征試點為期不遠

其實，房產(chǎn)稅早已有之，只不過僅僅以經(jīng)營性物業(yè)作為課稅對象。而現(xiàn)在熱議的房產(chǎn)稅，是指擴大征收范圍了的房產(chǎn)稅，即把自住房產(chǎn)也納入其中。

國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理黃漢權“三年內(nèi)不征房產(chǎn)稅”的公開表述，則讓房產(chǎn)稅的出臺時間再度變得模糊；緊接著，是國家發(fā)改委的緊急辟謠，稱“三年內(nèi)不征房產(chǎn)稅”屬于個人觀點，不代表發(fā)改委。在樓市調(diào)控上，房產(chǎn)稅這個犀利武器到底用還是不用，5月31日前外界只能是霧里看花。

各種跡象表明，新政歷時一個半月以來，高企的房價并未受到實質(zhì)影響，開發(fā)商各有自己一把“算盤”應對新政，炒房者也在伺機觀望。樓市調(diào)控的利劍——房產(chǎn)稅，被推到風口浪尖也實屬情理之中。

專家表示，現(xiàn)在城市是越來越大，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場活躍程度的提高，一些城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展重點由一級市場轉(zhuǎn)向二級市場演變，對房地產(chǎn)由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅，逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅理當是大勢所趨。

上海市政府新聞發(fā)言人5月28日稱，滬目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照中央政府調(diào)控原則，上海細則將更加嚴格，打擊投機性炒房。業(yè)內(nèi)人士分析認為，“更加嚴格，的細則，應該就是試點開征房產(chǎn)稅。

雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布,但國務院同意“逐步推進房產(chǎn)稅改革”的表述，市場的預期逐步明朗化。本來，在今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅已經(jīng)被視為抑制房價快速上漲的重要手段之一。

“現(xiàn)在看來，房產(chǎn)稅是勢在必行了。我甚至懷疑，此前發(fā)改委那么快‘辟謠’，是早就洞悉了最高層在房產(chǎn)稅上的決心。”經(jīng)濟學家、前北京邦和財富研究所長韓志國表示。

在此輪樓市調(diào)控中，“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線圖”清晰可見：1月7日下發(fā)的《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。今年4月，財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點之一。

4月17日下發(fā)的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，直至此次國務院通知再次明確“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，房產(chǎn)稅基本不存在懸念。

現(xiàn)在，無論是專家學者，還是房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士，普遍認為開征房產(chǎn)稅將成為中央近期調(diào)控樓市的壓軸大戲。

能否抑房價存在爭議

最近兩個月，A股市場無論是“波瀾壯闊”的下跌，還是曇花一現(xiàn)的反彈，都與房地產(chǎn)調(diào)控遙相呼應；近期股市的忽上忽下，更是與房產(chǎn)稅的忽出忽不出密切相關。然而，房產(chǎn)稅到底能不能抑制房價，其實業(yè)界觀點并不一致。

北京科技大學經(jīng)濟與管理學院教授趙曉在接受記者采訪時認為，對那些有多套住房的投資者，如果征收房產(chǎn)稅，就大大增加了他們的持有成本，降低了他們的收益率。開征房產(chǎn)稅是中國房地產(chǎn)市場回歸“正常市場”的有效政策。

對于擴大征收房產(chǎn)稅是否能抑制高房價，北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，房產(chǎn)稅對目前投資投機需求有較好的調(diào)節(jié)作用，避免資金過多地流入房地產(chǎn)市場。

也就是說，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來。

但某二線城市的一家房地產(chǎn)公司老總對記者坦承“不愿看到房產(chǎn)稅出臺”，他說，不管稅率是多少、征稅對象是哪些，房產(chǎn)稅一旦開征，必將增加住房持有成本，炒房者會對成本和收益進行審慎權衡，自住需求的買房者會考慮今后的財務壓力，這肯定會帶來房價的下行壓力。

但在財政部財科所副所長劉尚?？磥恚慨a(chǎn)稅是抑制不了房價的。他認為，在房價上漲預期很明顯的情況下，征收的房產(chǎn)稅百分之百都可以轉(zhuǎn)嫁，在這種情況下不但不能抑制房價，相反還會導致房價更高，起的作用是“火上澆油”

海外媒體也有評論認為，目前樓價居高不下的原因，主要是開發(fā)商主導了房屋供應，不愿意降價。而房產(chǎn)稅所管的是消費者而非開發(fā)商，所以開征房產(chǎn)稅“并不容易達到樓價下調(diào)的目的”。