《投資者報》記者 曾郁蘭

國稅總局2010年5月26日發(fā)布通知，再次要求土地增值稅從嚴(yán)清算。其實，土地增值稅從1994年開始征收，但是此前并未嚴(yán)格執(zhí)行。有專家估計，2005年到2009年，土地增值稅流失達2.52萬億元。

此前，國稅總局曾要求各地從2007年2月1日起，對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面土地增值稅的清算工作。但2007年底，由于爆發(fā)全球金融危機，樓市飄搖，土地增值稅清算隨后也不了了之。而此次清算如能真正執(zhí)行，對地產(chǎn)行業(yè)和不同的地產(chǎn)公司，究竟會有何影響？

萬科未雨綢繆

實際上，萬科等地產(chǎn)龍頭企業(yè)早已對土地增值稅從嚴(yán)征收有所準(zhǔn)備。

以萬科為例，公司在年報中對“土地增值稅”作了注釋：土地增值稅是按30%~60%的累進稅率，對銷售房地產(chǎn)所獲得的增值額征收。增值額的計算通常是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減去可以扣除的費用，其中包括土地使用權(quán)的攤銷，借款利息，以及相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

招商證券地產(chǎn)分析師賈祖國對《投資者報》表示，土地增值稅就是根據(jù)預(yù)收賬款預(yù)征，項目結(jié)束后再清算。普通住宅按預(yù)收賬款的1%，營業(yè)用房和別墅按2%預(yù)征，記入“應(yīng)交稅金——土地增值稅”，樓盤銷售交付，項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤或清算時計提稅金成本，轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，體現(xiàn)在年度利潤表中；到年末仍未轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)稅金及的部分，將體現(xiàn)在年末資產(chǎn)負債表中。一旦所有土地增值稅清算完畢并交納，應(yīng)交稅金余額為零。

2008年末，萬科在科目“主營業(yè)務(wù)稅金及附加——土地增值稅”中顯示，當(dāng)年清算了21.6億元土地增值稅，而2009年年末，清算了的土地增值稅為7.69億元?？梢姡f科早在2008年，就對積累下來的土地增值稅做了一次大規(guī)模清算，清算金額高達21.6億元土占當(dāng)年凈利潤的54%。

中國注冊稅務(wù)師協(xié)會第三屆常務(wù)理事郭偉在6月1日接受《投資者報》表示，這些數(shù)據(jù)表明，萬科已經(jīng)在2007年和2008年，在土地增值稅方面，做了大的調(diào)整，基礎(chǔ)已夯實。

萬科從2007年2月1日開始，基于清算口徑，補充計提了土地增值稅，放入科目“其它應(yīng)付款——預(yù)提土地增值稅”，以應(yīng)對清算時刻的到來。比如，萬科在2007年、2008年、2009年，累計補充計提了土地增值稅，2007年末為21億元，2008年末為36億，不過2009年末萬科計提的土地增值稅降為32億元。

賈祖國告訴本報記者，累計的計提值下降，應(yīng)該是2009年發(fā)生了土地增值稅的清算。郭偉認為，萬科在2007年以前，是按1%提土地增值稅，在2007年以2008年補充計提土地增值稅后，把差額補提了，2009年就只要按實際情況計提了。

但是，郭偉強調(diào)：“正在向‘住宅工業(yè)化’邁進的萬科，在生產(chǎn)鋼梁、預(yù)制板等等產(chǎn)品的環(huán)節(jié)，需要交納17%的工業(yè)增值稅，在蓋房銷售環(huán)節(jié)，又需繳納土地增值稅，出現(xiàn)了一個巨大的重復(fù)征稅問題。如果國家鼓勵節(jié)能減排，工業(yè)化生產(chǎn)房子就是未來趨勢，不把土地增值稅取消，就會出現(xiàn)重復(fù)征稅?！睆娜f科年報上可以看到，萬科的工業(yè)增值稅大概在一千多萬元。

對此，國泰君安的地產(chǎn)分析師孫建平認為，萬科現(xiàn)在工業(yè)化住宅占比還比較少。賈祖國表示第一次聽到這個說法。金地集團的財務(wù)部負責(zé)人韋傳軍6月1日接受《投資者報》采訪時，順帶提到：“金地沒有17%的工業(yè)增值稅，現(xiàn)在不太會去做工業(yè)化住宅，如果未來做，也會外包給專業(yè)機構(gòu)。

清算政策將抽走數(shù)百億資金

與萬科不同，保利地產(chǎn)、金融街的年報中，沒有披露計提的土地增值稅。賈祖國認為：“保利沒計提土地增值稅，可能是節(jié)奏比較快，當(dāng)年就結(jié)算了土地增值稅。

國泰君安的地產(chǎn)分析師孫建平告訴《投資者報》：“保利地產(chǎn)沒披露計提，不一定就沒為土地增值稅做準(zhǔn)備，每個公司做賬方法不一樣?！?

《投資者報》根據(jù)年報，整理出各公司土地增值稅預(yù)提、清算以及與凈利潤、現(xiàn)金流的對比情況。金地地產(chǎn)2009年末累計計提了約14億，招商地產(chǎn)2009年末累計計提了18億元，華僑城2009年末累計計提了約11億元。

“如果2010年從嚴(yán)清算，像保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)，2009年清算了11個億，2010年很可能也會清算出11個億，招商地產(chǎn)預(yù)提了18億，就是等著2010年來清算?！辟Z祖國說，“如果不從嚴(yán)，企業(yè)可能會拖延；從嚴(yán)清算，相對來說，企業(yè)就提前把土地增值稅交了，如果企業(yè)事先沒有備夠現(xiàn)金，現(xiàn)金流就會有壓力。”

“不過，各地從嚴(yán)情況不一樣，國稅局每年都會說幾次，說完就不說了，決策權(quán)還在地方。比如杭州預(yù)繳了2%后就不再收了?！辟Z祖國對記者表示。另外，郭偉也認為：“執(zhí)行好壞取決于地方政府態(tài)度。比如上海征1%，剩下的就不收了，但是深圳很多企業(yè)走了，對當(dāng)?shù)囟愂沼绊懞艽螅钲诤芸赡軙驗殄X少了，就多收些。

普遍的觀點是，土地增值稅是一項重稅。招商地產(chǎn)2009年清算的土地增值稅，甚至占到凈利潤的69%，而金融街、保利、華僑城、金地占比最少的也接近30%，只有堅持只做普通住宅的萬科，占比只有15%。

如果清算政策真正執(zhí)行，一線城市可能有數(shù)百億資金被抽走。即便已經(jīng)做了計提，上市地產(chǎn)商的現(xiàn)金流也因此會受到巨大壓力。

而且，由于土地增值稅是累進稅率，毛利越高的項目，被征收的土地增值稅越高，這樣對于原來高利潤的企業(yè)，會面臨毛利下降的局面。

長城證券曾經(jīng)發(fā)布過一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開發(fā)商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，“毛利率為40%的項目被嚴(yán)格征收土地增值稅后，對凈利潤的影響是17.4%，這意味著對于大部分開發(fā)商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。毛利率越高的項目征稅的影響越大”。賈祖國也認為：“招商地產(chǎn)作為高端住宅開發(fā)商，毛利率偏高，土地增值稅相應(yīng)也會較多。” 如果從嚴(yán)清算，開發(fā)別墅、高檔住宅等毛利率較高項目的開發(fā)商，受到的影響較大，特別是如果現(xiàn)金流不足，資金更會吃緊。

華僑城的2009年末現(xiàn)金余額只有30億，如果2010年將預(yù)提的11個億土地增值稅都清算，一次會清掉37%的現(xiàn)金，而招商地產(chǎn)也位居其后，接近20%，難怪華僑城的總經(jīng)理劉平春感嘆：“很多好項目，就是現(xiàn)在還沒能力去做?！?