唐文祺

被稱為土地增值稅“升級(jí)版”的調(diào)控政策，日前由國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布。這則名為《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(下稱《通知》)中，除了強(qiáng)調(diào)清算環(huán)節(jié)的管理必要性之外，還對(duì)預(yù)征率作出調(diào)整：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

這意味著，如果以2%的預(yù)征率上限作為參考，僅就2009年50家房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)收入來(lái)計(jì)，初步估計(jì)預(yù)征額逾80億元之巨。

“2%的預(yù)征率對(duì)于以高地價(jià)拿地的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響不小。”一位開發(fā)商對(duì)此憂心忡忡。根據(jù)上海市財(cái)稅局公布的相關(guān)規(guī)定，在土地增值稅的預(yù)征方式上，按照小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的每一預(yù)售合同，確定其轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅收入?！案邇r(jià)拿地勢(shì)必會(huì)高房?jī)r(jià)銷售，基數(shù)越大，涉及繳納的稅額也越高。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任丁健認(rèn)為，與之前出臺(tái)的信貸差別化政策指向?qū)ο笥兴煌?，“劍指”開發(fā)商的土地增值稅調(diào)控升級(jí)，是從供應(yīng)源頭進(jìn)行的限制?！皬墓?yīng)源頭實(shí)行的控制，相較來(lái)說(shuō)更易把握。

據(jù)悉，按照目前的實(shí)際操作步驟，土地增值稅通常是實(shí)行先預(yù)繳再清算的方式。有開發(fā)商向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者介紹，預(yù)征部分按照實(shí)際銷售額進(jìn)行征收，一般以單一預(yù)售許可證作為核定范圍。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在所監(jiān)控的2009年房地產(chǎn)上市公司50強(qiáng)中，總體營(yíng)業(yè)收入為4094億元。假設(shè)以2%的預(yù)征率上限計(jì)算，整體預(yù)征稅額約81億元。

相較之下，清算環(huán)節(jié)則顯得復(fù)雜得多，通常土地增值稅實(shí)行的是超額累進(jìn)制。其中的關(guān)鍵因素即土地增值額，實(shí)際是指轉(zhuǎn)讓物業(yè)獲取收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額，繼而再按照相應(yīng)公式進(jìn)行計(jì)算及對(duì)照繳納稅賦。

“如何判斷增值數(shù)據(jù)，是影響土地增值稅無(wú)法順利清算的主要原因?！倍〗”硎?，“住宅開發(fā)商前期獲取的是土地價(jià)格，最終轉(zhuǎn)化衡量的是住宅銷售價(jià)格，這部分如何進(jìn)行評(píng)定，難度較大?！?

除此之外，合理規(guī)避土地增值稅清算仍有空間。按照2009年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《土地增值稅清算管理規(guī)程》部分規(guī)定，對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，出讓房地產(chǎn)建筑面積比例達(dá)到85%以上即可進(jìn)行清算?！扒逅愣愂帐窃谡w項(xiàng)目完成之后進(jìn)行的，如果一個(gè)項(xiàng)目分多期開發(fā)，只要控制比例不超過(guò)85%，一拖幾年，那在最終完成征收方面就比較難了?！币晃幻?lián)碛写笮晚?xiàng)目的開發(fā)商告知記者。