每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

雖然萬科已澄清全國統(tǒng)一降價(jià)的傳言，一再表示銷售價(jià)格將由各個(gè)公司根據(jù)各地的實(shí)際情況來確定，總部不會(huì)給各個(gè)地方公司下令進(jìn)行全國性統(tǒng)一降價(jià)。但是深圳多家媒體報(bào)道稱，繼北京萬科之后，深圳和成都等地的萬科樓盤又曝出部分樓盤降價(jià)的消息，并引領(lǐng)所在區(qū)域的其他樓盤跟風(fēng)。

對此，中原地產(chǎn)分析師許萌表示，下一步將有更多的開發(fā)商會(huì)加入降價(jià)潮。雖很多公司的資金遠(yuǎn)沒到斷鏈的程度，但對開發(fā)商來說，提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是確保調(diào)控期項(xiàng)目的高回報(bào)。他們會(huì)選擇保留地理位置核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤，而把位于非核心區(qū)域的樓盤先降價(jià)處理。

降價(jià)10%～20%才賣得動(dòng)?

深圳多家媒體報(bào)道，近日，萬科深圳的兩個(gè)樓盤萬科清林徑和萬科第五園四期里城的最后一棟單位的開盤價(jià)格均低于市場預(yù)期。其中，萬科清林徑的最低單位僅8000多元/平方米，均價(jià)1萬元/平方米，而其在售的大戶型產(chǎn)品均價(jià)為2萬元/平方米。萬科第五園四期里城的開盤均價(jià)為20500元/平方米，而3月份時(shí)，該盤同樣的單位均價(jià)是22000元/平方米。此外，萬科在北京、成都等地也有樓盤降價(jià)，并帶動(dòng)了周邊其他樓盤的跟風(fēng)降價(jià)。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄統(tǒng)計(jì)，上海5月31日至6月6日成交排名前十的樓盤中大多數(shù)都有降價(jià)促銷行為，其中排名第一名的復(fù)地北橋城降價(jià)幅度相比今年5月初降價(jià)超過20%。復(fù)地北橋城5月初成交的房源均價(jià)高達(dá)18931元/平方米，但最近上市的一批房源中復(fù)式房均價(jià)為15000元/平方米左右，平層11000元/平方米。成交第二名的保利葉都，目前16713元/平方米的均價(jià)雖與2月、3月、5月 (4月沒有公寓成交)的18259元/平方米、17652元/平方米17444元/平方米相比降幅并不大，但是此批房源贈(zèng)送面積接近40%，而之前房源僅贈(zèng)送10%左右的面積。

薛建雄表示，目前上海樓市的成交情況是降價(jià)10%～20%的樓盤能稍微賣得動(dòng)，只有降價(jià)達(dá)到30%左右，開發(fā)商才可能再現(xiàn)今年4月的“日光盤”一幕。

非核心區(qū)樓盤降價(jià)或成趨勢

“降價(jià)并不僅僅是資金的需要，也是出于企業(yè)策略的考慮。”中原地產(chǎn)分析師許萌表示，雖然根據(jù)他們的測算，大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流可以維持三到六個(gè)月不降價(jià)，但是房地產(chǎn)企業(yè)是否降價(jià)并不僅僅從公司的現(xiàn)金流考慮，也會(huì)從公司的項(xiàng)目盈利能力分析。

一般情況下，決定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的，一是銷售利潤率，二是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。宏觀調(diào)控的目的是抑制房價(jià)，開發(fā)商眼下很難通過提高房價(jià)來提高項(xiàng)目的投資收益率。這使很多開發(fā)商轉(zhuǎn)而提高存貨周轉(zhuǎn)速度，通過提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高項(xiàng)目的投資收益率對一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的降價(jià)促銷，成為部分開發(fā)商的策略。

許萌分析，開發(fā)商對不同的項(xiàng)目，會(huì)采取不同的銷售策略。那些地理位置位于城市核心位置的優(yōu)質(zhì)樓盤會(huì)被開發(fā)商保留，待樓市回暖房價(jià)重新走高時(shí)，以比現(xiàn)在更高的價(jià)格銷售。非城市核心區(qū)域的樓盤，則被提前降價(jià)出貨，以加速資金周轉(zhuǎn)速度，確保公司在市場調(diào)控周期可以獲得比較高的投資收益。

事實(shí)上，萬科的5月銷售月報(bào)顯示，銷售面積和銷售金額分別同比減少32.6%和20.2%。碧桂園公布的5月份銷售月報(bào)則顯示，該公司5月份實(shí)現(xiàn)合同銷售額約22億元，同比2009年增長約34%；合同銷售建筑面積約46萬平方米，同比2009年增長約28%，其原因是“定價(jià)合理”

許萌表示，對非城市核心區(qū)域的樓盤降價(jià)處理很可能成為未來的趨勢，范圍可能從目前的零星幾家房地產(chǎn)企業(yè)，擴(kuò)散到大部分企業(yè)。