成交持續(xù)低迷后，北京樓市何時(shí)步入價(jià)格拐點(diǎn)？

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：6月首周，北京房地產(chǎn)交商品房市場(chǎng)繼續(xù)成交量萎縮態(tài)勢(shì)，純商業(yè)住宅總成交量?jī)H為595套，同比5月首周的1430套，下跌幅度達(dá)到了58.4%。

同時(shí)，此前“硬扛”的新房市場(chǎng)此時(shí)也是“降價(jià)”風(fēng)起，6月8日，繼恒大、萬(wàn)科掀起“降價(jià)風(fēng)波”后，綠地集團(tuán)也宣布開(kāi)展優(yōu)惠月活動(dòng)，促銷范圍遍布全國(guó)41個(gè)城市的全部項(xiàng)目，專家測(cè)算，綠地此次最低降價(jià)幅度約為94折。

“退房”波涌

開(kāi)發(fā)商的銷售命脈正在走向惡化，“退房潮”則是重要一擊。

河北某企業(yè)駐京辦事處的劉先生，今年4月初在位于北京北五環(huán)外回龍觀地區(qū)的首開(kāi)智慧社以單價(jià)20500元、總價(jià)約180萬(wàn)元的價(jià)格預(yù)定了一套房子。

6月7日，劉先生接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，雖然自己在老家有一套小房子，但因?yàn)闆](méi)有貸款，所以，智慧社的房子按新政前的政策可以按首套房算并可貸到八成的款。

然而，事情很快發(fā)生了變化，4月中旬以來(lái)的新政，讓劉先生陷入意想不到的尷尬?！坝捎谖沂邱v京辦事處，工資是在原單位發(fā)，在北京沒(méi)有納稅證明，按照新政策，我就必須按照全款付，180萬(wàn)，對(duì)于我這樣一個(gè)企業(yè)普通員工，完全是個(gè)天文數(shù)字，只有退房了。

劉先生的“退房”只是目前北京樓市的一個(gè)縮影。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京樓市不少樓盤都出現(xiàn)了退房或者退購(gòu)房卡的現(xiàn)象，比例在5%-10%之間不等，個(gè)別樓盤比如首開(kāi)石榴派的退卡率則達(dá)到了50%。至于退房和退卡的原因，除了類似于劉先生這種按新政難以支付首付或者全款的情況之外，還有一部分自住型客戶認(rèn)為價(jià)格將會(huì)下降，因而決定暫時(shí)退房等待時(shí)機(jī)。更有一批投資者感覺(jué)市場(chǎng)即將下行，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，因此選擇退房。

以首開(kāi)智慧社為例，其價(jià)格變化已在悄然之中。

據(jù)記者實(shí)地調(diào)查了解到，將于近期推出的智慧社三期的三棟50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，開(kāi)盤對(duì)外均價(jià)約為每平方米15000元，有知情人士則透露，團(tuán)購(gòu)價(jià)或只有每平方米13000元左右。而同一項(xiàng)目?jī)扇齻€(gè)月前開(kāi)盤的產(chǎn)權(quán)70年的二期住宅價(jià)格均價(jià)接近兩萬(wàn)元。雖然有產(chǎn)權(quán)年限差別，但按慣常的銷售策略，同一個(gè)樓盤里70年住宅樓和50年商住樓，銷售差價(jià)一般在每平方米2000元至4000元之間，智慧社目前兩種產(chǎn)權(quán)的差價(jià)則高達(dá)7000元每平方米，難怪購(gòu)房者會(huì)“退房”而走。

集體看空

如果說(shuō)“退房”是讓樓市雪上加霜，而成交持續(xù)低迷則令開(kāi)發(fā)商通體冰涼。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，繼續(xù)上月一二手房成交量大幅下降之后，6月以來(lái)，商品房交易繼續(xù)下探。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商隔岸僵持。一批項(xiàng)目被迫降價(jià)。

據(jù)了解，6月8日，上海綠地集團(tuán)也宣布，將在全國(guó)41個(gè)城市的全部100多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展“優(yōu)惠月”活動(dòng)。而降價(jià)先鋒恒大地產(chǎn)仍將繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠策略。

恒大總裁夏海鈞就此表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)商要尊重市場(chǎng)或者審時(shí)度勢(shì)的話，價(jià)格調(diào)整是應(yīng)對(duì)危機(jī)的最好辦法。哪一個(gè)企業(yè)最早調(diào)整了價(jià)格，哪個(gè)企業(yè)就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)取得勝利，“5月份恒大的銷售數(shù)據(jù)證明了我們的策略是正確的。

根據(jù)公告，5月恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額40.5億元，創(chuàng)下今年以來(lái)的單月最高紀(jì)錄，同比增長(zhǎng)328.6%。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，二套房限貸政策在6月初的確定，將使得投資性購(gòu)房客戶購(gòu)房更加謹(jǐn)慎，而大量剛性需求也會(huì)因期待房?jī)r(jià)下跌而轉(zhuǎn)為觀望，這將使得6月樓市成交量繼續(xù)延續(xù)5月份的下跌趨勢(shì)。

據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，前期漲價(jià)最迅速的一些通州樓盤率先開(kāi)始了大幅回落，其中最大跌幅高達(dá)5000元每平方米。

北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布相關(guān)報(bào)告預(yù)測(cè)：未來(lái)三月新房將領(lǐng)跌北京樓市。部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，使得5月份北京租賃量超過(guò)2萬(wàn)件。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京300個(gè)成交活躍樓盤的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全市租金水平環(huán)比漲幅達(dá)到1.8%。

傳說(shuō)中的樓市“拐點(diǎn)”似乎正在一步步逼近。