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    房地產(chǎn)泡沫并非全國同步產(chǎn)生

    2010年06月10日 14:15
    來源:商業(yè)價值

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    房地產(chǎn)市場的警鐘已經(jīng)敲響,但是泡沫并不是全國同步的。

    趙鑫|文

    自2009年3月中國房地產(chǎn)市場觸底回升以來,供給量和銷售量均呈現(xiàn)顯著增長,供需兩旺的形勢極大地刺激了地產(chǎn)價格的飛漲。根據(jù)國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組發(fā)布的研究報告顯示,2009年全國住宅平均價格4474元/平方米,同比增長25.1%,為2001年以來最高水平。故此,2010年4月17日,國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲,實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。“新國十條”的發(fā)布無疑是給我國目前房價過快上漲踩了一腳剎車,這次剎車及時且十分堅決。不過,堅決的同時要想避免“一棍子打死”,就要了解房地產(chǎn)發(fā)展布局。

    房地產(chǎn)發(fā)展模式型

    影響房地產(chǎn)走勢的因素眾多,包括政治、政策、經(jīng)濟、人口、供求關(guān)系、價格等等,但最為基本的內(nèi)部因素是供求關(guān)系和價格,其他外部因素通過內(nèi)部因素來影響市場走勢。因此,分析房地產(chǎn)市場走勢,最為直接的就是從內(nèi)因出發(fā),即對市場供求關(guān)系格進行分析。

    毫無疑問,支撐我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最重要因素是高速的城市化進程。伴隨著城市化進程產(chǎn)生了大量新增住宅需求,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供需變化,依照城市化率增速可以判斷我國新增住宅需求量的變化曲線。以新增需求及供給的走向趨勢,可將我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分為3個階段,即:新增供應(yīng)量遠不能滿足市場需求(第一階段);新增供應(yīng)量大于新增需求量,但供應(yīng)存量尚低于需求存量的階段(第二階段);供應(yīng)存量已完全滿足需求量(第三階段)。

    地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原理:依照模型判斷,在由第二階段進入第三階段時期,此時尚且表現(xiàn)為供不應(yīng)求的現(xiàn)象。在資本的驅(qū)動下,住房價格偏離住房價值,而新增供應(yīng)量已遠大于新增需求量。進一步發(fā)展的結(jié)果便是泡沫滋生強度越大(第二階段結(jié)束時期新增供給量-新增需求量),未來產(chǎn)生泡沫的危險程度越高。

    炒房現(xiàn)象的危機所在。炒房或者投資性購房對房地產(chǎn)市場影響的結(jié)果并不是提高了房地產(chǎn)市場的需求,而是在一定程度上降低了房地產(chǎn)的供應(yīng)量。由于投資性購房的出現(xiàn)導(dǎo)致市場增加實際供應(yīng)量,待到泡沫滋生時,從而增大泡沫滋生強度。

    我國房地產(chǎn)發(fā)展階段布局

    由我國各城市地產(chǎn)發(fā)展階段發(fā)現(xiàn),各地區(qū)的城市化率發(fā)展極不平衡,同時各地區(qū)所處房地產(chǎn)發(fā)展階段也差別較大,不同地區(qū)在2009年住宅均價的漲幅也體現(xiàn)出了較大的差異性,增長最快的上海是增長最慢的青海的22.8倍,增長次快的甘肅是增長次慢的遼寧的3.7倍。結(jié)合各地房價、供應(yīng)量來看,整體上我國房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)一種兩頭高中間低的布局,東西部地區(qū)的城市地產(chǎn)發(fā)展相對靠前,中部地區(qū)所處階段相對靠后。由2010年數(shù)據(jù)來看,一季度我國東部完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4164.1億元,同比增長35.1%,增幅22.8%;西部地區(qū)完成投資1247.6億元,增幅21.1%;中部地區(qū)完成投資1182.8 億元,同比增長28.2%,增幅僅3.6%。供需比例失衡狀況嚴(yán)重的地區(qū)集中在幾個典型區(qū)域,尤其以江浙滬地帶、珠江三角洲、成渝區(qū)域、京津地區(qū)和內(nèi)蒙古的部分地區(qū)尤為顯著,且泡沫滋生嚴(yán)重,是地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)走向失衡的信號,應(yīng)當(dāng)加大措施處理。

    一般認(rèn)為處于第一階段和第二階段的地區(qū)供需結(jié)構(gòu)是比較健康的,部分中西部地區(qū)屬于這類范疇。但是由于資本流動可能導(dǎo)致部分城市快速由第二階段躍升至第三階段,例如廈門、長沙、合肥等地區(qū),對于這類城市應(yīng)當(dāng)保持警惕。

    [責(zé)任編輯:zhangzj]
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