房地產(chǎn)市場的警鐘已經(jīng)敲響，但是泡沫并不是全國同步的。

趙鑫｜文

自2009年3月中國房地產(chǎn)市場觸底回升以來，供給量和銷售量均呈現(xiàn)顯著增長，供需兩旺的形勢極大地刺激了地產(chǎn)價格的飛漲。根據(jù)國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組發(fā)布的研究報告顯示，2009年全國住宅平均價格4474元/平方米，同比增長25.1%，為2001年以來最高水平。故此，2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。“新國十條”的發(fā)布無疑是給我國目前房價過快上漲踩了一腳剎車，這次剎車及時且十分堅決。不過，堅決的同時要想避免“一棍子打死”，就要了解房地產(chǎn)發(fā)展布局。

房地產(chǎn)發(fā)展模式型

影響房地產(chǎn)走勢的因素眾多，包括政治、政策、經(jīng)濟、人口、供求關(guān)系、價格等等，但最為基本的內(nèi)部因素是供求關(guān)系和價格，其他外部因素通過內(nèi)部因素來影響市場走勢。因此，分析房地產(chǎn)市場走勢，最為直接的就是從內(nèi)因出發(fā)，即對市場供求關(guān)系格進行分析。

毫無疑問，支撐我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最重要因素是高速的城市化進程。伴隨著城市化進程產(chǎn)生了大量新增住宅需求，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供需變化，依照城市化率增速可以判斷我國新增住宅需求量的變化曲線。以新增需求及供給的走向趨勢，可將我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分為3個階段，即：新增供應(yīng)量遠不能滿足市場需求(第一階段)；新增供應(yīng)量大于新增需求量，但供應(yīng)存量尚低于需求存量的階段(第二階段)；供應(yīng)存量已完全滿足需求量(第三階段)。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原理：依照模型判斷，在由第二階段進入第三階段時期，此時尚且表現(xiàn)為供不應(yīng)求的現(xiàn)象。在資本的驅(qū)動下，住房價格偏離住房價值，而新增供應(yīng)量已遠大于新增需求量。進一步發(fā)展的結(jié)果便是泡沫滋生強度越大(第二階段結(jié)束時期新增供給量-新增需求量)，未來產(chǎn)生泡沫的危險程度越高。

炒房現(xiàn)象的危機所在。炒房或者投資性購房對房地產(chǎn)市場影響的結(jié)果并不是提高了房地產(chǎn)市場的需求，而是在一定程度上降低了房地產(chǎn)的供應(yīng)量。由于投資性購房的出現(xiàn)導(dǎo)致市場增加實際供應(yīng)量，待到泡沫滋生時，從而增大泡沫滋生強度。

我國房地產(chǎn)發(fā)展階段布局

由我國各城市地產(chǎn)發(fā)展階段發(fā)現(xiàn)，各地區(qū)的城市化率發(fā)展極不平衡，同時各地區(qū)所處房地產(chǎn)發(fā)展階段也差別較大，不同地區(qū)在2009年住宅均價的漲幅也體現(xiàn)出了較大的差異性，增長最快的上海是增長最慢的青海的22.8倍，增長次快的甘肅是增長次慢的遼寧的3.7倍。結(jié)合各地房價、供應(yīng)量來看，整體上我國房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)一種兩頭高中間低的布局，東西部地區(qū)的城市地產(chǎn)發(fā)展相對靠前，中部地區(qū)所處階段相對靠后。由2010年數(shù)據(jù)來看，一季度我國東部完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4164.1億元，同比增長35.1%，增幅22.8%；西部地區(qū)完成投資1247.6億元，增幅21.1%；中部地區(qū)完成投資1182.8 億元，同比增長28.2%，增幅僅3.6%。供需比例失衡狀況嚴(yán)重的地區(qū)集中在幾個典型區(qū)域，尤其以江浙滬地帶、珠江三角洲、成渝區(qū)域、京津地區(qū)和內(nèi)蒙古的部分地區(qū)尤為顯著，且泡沫滋生嚴(yán)重，是地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)走向失衡的信號，應(yīng)當(dāng)加大措施處理。

一般認(rèn)為處于第一階段和第二階段的地區(qū)供需結(jié)構(gòu)是比較健康的，部分中西部地區(qū)屬于這類范疇。但是由于資本流動可能導(dǎo)致部分城市快速由第二階段躍升至第三階段，例如廈門、長沙、合肥等地區(qū)，對于這類城市應(yīng)當(dāng)保持警惕。