張艷紅

所謂風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，今日到誰家。變幻莫測的房地產(chǎn)市場中，總有幾家歡喜幾家愁。

去年憑借一線城市房價暴漲而賺得盆滿缽滿的開發(fā)商們恐怕沒有想到，這一次，風(fēng)水輪轉(zhuǎn)到了二、三線城市的低端產(chǎn)品，過往被質(zhì)疑利潤太低的碧桂園、恒大，一躍成為投行眼中的明星。

二、三線城市優(yōu)勢凸顯

隨著國內(nèi)眾多主要開發(fā)商相繼披露其5月份銷售數(shù)據(jù)，這一輪市場調(diào)整給各家開發(fā)商造成的沖擊差異化也逐漸清晰。

搜房網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)發(fā)布了5月銷售數(shù)據(jù)的14家開發(fā)商，除了恒大地產(chǎn)一家實現(xiàn)環(huán)比8%的上升外，其余13家企業(yè)銷售額的平均下滑幅度為42%。

值得一提的是，就連底子深厚、全國性布局極為完善的萬科和中海兩家，也分別出現(xiàn)銷售下降，環(huán)比降幅分別為34%和29%，而去年擴張勢頭頗為凌厲的綠城，則遭受重挫，5月銷售環(huán)比下降達69%。

由于5月成交量的意外下降，使得很多企業(yè)未能按計劃完成其銷售任務(wù)。截至5月底，銷售額穩(wěn)居第一的萬科，以280億元(人民幣，下同)的成績，完成其全年任務(wù)的35%，中海完成40%，恒大表現(xiàn)相對突出，完成額度為45%。

對于恒大銷售的不降反升，外界容易聯(lián)想到其“降價”。但事實上，這并不是該集團脫穎而出的根本原因。雖然恒大在這一輪宏觀調(diào)控出臺后便表現(xiàn)出位，率先以8.5折降價的口號攪亂市場。但事后證實，恒大并沒有如其所宣傳的一樣，實現(xiàn)全國降價15%，相反，其單價下降幅度僅為2%，跟萬科單價下降18%相去甚遠。

恒大總裁夏海鈞也表示，率先降價，是其獲得業(yè)績的一個因素，但根本還在于該集團一直以來都在二、三線城市排兵布陣，受到的沖擊并不明顯。有數(shù)據(jù)顯示，恒大96%的項目位于二、三線城市排遠遠高于其他同行。即使萬科，其2009年的業(yè)績，也有近40%來源于京、津、滬、深、廣以及杭州、南京等遭受市場調(diào)整最嚴(yán)厲的重鎮(zhèn)。

高盛也在一份報告中指出，恒大地產(chǎn)銷售額環(huán)比和同比均實現(xiàn)增長，這歸因于其降價措施、對普通住宅項目的側(cè)重以及在中西部地區(qū)較高的業(yè)務(wù)占比。

而項目集中在幾大重點城市的開發(fā)商，則面臨最嚴(yán)重的沖擊。富力地產(chǎn)在2009年80%的銷售業(yè)績來自于廣州和北京以及海南幾個高危城市，使得其今年5月份銷售下滑幅度達到49%。綠城去年憑借高端項目風(fēng)頭一度蓋過萬科，此番也遭遇了意料之外的極速滑坡。

投行風(fēng)向轉(zhuǎn)變

開發(fā)商陣營出現(xiàn)的業(yè)績分化，也讓研究機構(gòu)們開始重新對各家公司的實力進行再審視。近期，瑞銀、高盛、大摩等投行相繼就國內(nèi)房地產(chǎn)市場以及上市公司發(fā)布研究報告，其風(fēng)向已經(jīng)不再偏向一些高利潤、高杠桿的企業(yè)，而是更多考量開發(fā)商在未來的安全邊際。

高盛在其報告中指出，5月份銷售額高于高盛2010年下半年預(yù)測均值的公司包括中國海外、碧桂園、恒大地產(chǎn)、合景泰富、上海復(fù)地、世茂房地產(chǎn)和萬科；綠城中國、富力地產(chǎn)、保利香港和寶龍地產(chǎn)低于該行的預(yù)測；5月份銷售均價低于該行2010年下半年預(yù)測的開發(fā)商是中國海外、碧桂園和保利香港。其他開發(fā)商的銷售均價較該行2010年下半年預(yù)測高出12%~50%。

無獨有偶，中銀國際也在其發(fā)表研究報告中指出，二、三線城市開發(fā)商的表現(xiàn)將超越一線城市的開發(fā)商，因這些區(qū)域的政策風(fēng)險較低。例如中銀國際就給予碧桂園“買入”評級，稱碧桂園5月銷售收入環(huán)比僅下滑約27%至22億元，明顯好于其他已經(jīng)公布了同期數(shù)據(jù)的開發(fā)商平均下滑37%的幅度，項目銷售情況目前已經(jīng)超過了同業(yè)。

市場調(diào)整除了給開發(fā)商的業(yè)績造成壓力之外，投資機構(gòu)還對其財務(wù)結(jié)構(gòu)進行了評估。瑞銀在5月底發(fā)布的一份報告中指出，宏觀調(diào)控將給不少開發(fā)商的財務(wù)造成壓力，部分負債率較高的發(fā)展商，如龍湖、恒盛等財務(wù)安全性較差，而SOHO、雅居樂、中海等資金狀況則相對較好。