早報(bào)記者 羅晟

金地今年年初的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，在主要一線樓市中，投資型客戶占比在40%至50%之間。徐曉林 早報(bào)資料

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資型客戶到底有多大比例，這是理解本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提。此外，在史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策下，樓市成交量和房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)以及價(jià)格，將分別呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？近日，中國四大地產(chǎn)巨頭“招保萬金”中的萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)，以及北京首創(chuàng)管理層人士，就以上焦點(diǎn)話題，一一作了評(píng)析。

投資型購房者已受擠壓

近日，早報(bào)記者從金地集團(tuán)一位管理人士處獲悉，金地在今年年初曾就樓市中投資性客戶進(jìn)行過市場(chǎng)調(diào)研。結(jié)果顯示，在主要一線城市的投資型客戶比例在40%至50%之間，二線城市投資型客戶比例在30%左右。個(gè)別熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目，投資型客戶的比例會(huì)高于上述數(shù)據(jù)。

價(jià)格較為高端的樓盤買家或能較為典型的剖析案例。距離新央視大樓最近的住宅項(xiàng)目“首創(chuàng)禧瑞都”的已售房源中，超過三成為投資型客戶。這是早報(bào)記者從北京首創(chuàng)一位管理人士處了解到的信息。

該北京首創(chuàng)人士稱，在“首創(chuàng)禧瑞都”已售出的兩棟房源的購房者中，有兩成購房者選擇一次性付款，可認(rèn)為是投資型客戶；在其余八成選擇按揭貸款的購房者中，二至三成為海外買家，也可認(rèn)為是投資型客戶，二至三成為外地買家，四成為北京本地購房者。

該項(xiàng)目位于北京東三環(huán)CBD核心區(qū)，距離新央視大樓近百米。在去年年中開盤的2、3號(hào)樓均已售罄。記者從售樓處人士處得知，開盤時(shí)均價(jià)在4萬元/平方米，最高成交單價(jià)超過7萬/平方米。即將于今年6月底開盤的1號(hào)樓，價(jià)格則定位于6.3萬-6.8萬元/平方米。

“2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模的大幅增長(zhǎng)包含了2008年壓抑市場(chǎng)環(huán)境下釋放的自住需求，也包含了政府4萬億計(jì)劃、近10萬億新增貸款干預(yù)下大幅增加的投資性需求?！比f科一位管理人士稱，萬科對(duì)其樓盤的購房者的調(diào)查結(jié)果顯示，首次購房者比例從2008年的24%，升至2009年的30%；投資型客戶的比例由2008年的16%，升至2009年的19%。

該萬科人士進(jìn)一步指出，從付款方式來看，去年較為寬松的購買環(huán)境，使用按揭貸款的購房者有所增加。同時(shí)萬科自身的銷售數(shù)據(jù)顯示，在2009年萬科的購房者中，按揭客戶比例由2008年的83%升至92%。

2008年底，央行將房貸利率優(yōu)惠下限擴(kuò)大到7折后，各大銀行紛紛調(diào)低房貸利率優(yōu)惠。據(jù)央行《2009年中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》顯示，2009年全國個(gè)人住房貸款下浮利率占比達(dá)93.0%，其中80.6%在7折和8.5折之間。

而今年的樓市調(diào)控新政對(duì)房貸利率大幅收緊——對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

這直接導(dǎo)致買房人首付比例的上漲，進(jìn)而打壓了投資性購房者的現(xiàn)金支付能力。上述萬科人士提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年利用抵押貸款的萬科購房者的平均按揭首付比例為30.5%，今年前4月平均按揭首付比例提高到33.8%。這反映了整個(gè)銀行業(yè)按揭收緊的趨勢(shì)。4月份萬科的購房者調(diào)查進(jìn)一步顯示，投資型購房者的比例大幅降至12%。

上述金地集團(tuán)人士也認(rèn)為，本輪針對(duì)投資性需求的樓市調(diào)控政策，肯定會(huì)對(duì)投資型客戶較多的城市和項(xiàng)目有較大影響。

一線城市成交或降四成

樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，較房?jī)r(jià)下降更快的是住宅成交量。

“預(yù)計(jì)今年一線城市住宅成交量同比(與上年同期相比)下降幅度在四至五成左右，二線城市調(diào)整的空間和幅度要小于一線城市。”上述金地集團(tuán)人士稱，這是根據(jù)各地房地產(chǎn)交易中心的歷史成交數(shù)據(jù)作出的預(yù)測(cè)。

相對(duì)而言，一線城市的成交量或許更不樂觀。該金地集團(tuán)人士指出，北京市場(chǎng)住宅成交量將同比下降52%，上海市場(chǎng)住宅成交量將同比下降56%，深圳市場(chǎng)住房成交量將同比下降42%。就二線城市而言，杭州市場(chǎng)住房交易量將同比下降10%，南京、天津等部分二線城市，住房交易量的降幅也將顯著。

至于遲遲未現(xiàn)大幅下調(diào)的房?jī)r(jià)，上述萬科人士稱，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格調(diào)整會(huì)發(fā)生在之前房?jī)r(jià)上升較快的一線城市和部分二線城市，其中，去年房?jī)r(jià)上漲比較快的城市，房?jī)r(jià)下降的幅度會(huì)超過10%或者20%。

“之前房?jī)r(jià)上漲過快的城市，在2011年上半年可能得把今年前四月的漲幅給跌回去，進(jìn)而在2009年漲幅的基礎(chǔ)上再回落一些?！鄙鲜鼋鸬丶瘓F(tuán)人士在作出如是大膽預(yù)計(jì)的同時(shí)稱，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)增加，這意味著市場(chǎng)定價(jià)將趨于更加合理。

各地房?jī)r(jià)降幅料將高低不均。上述北京首創(chuàng)高層人士表示，樓市調(diào)控新政對(duì)二三線城市影響不會(huì)很大。原因有二：其一，二三線城市土地價(jià)格還有兩倍左右的成長(zhǎng)空間；其二，二三線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入增長(zhǎng)基本吻合，未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的潛力較大。

這位北京首創(chuàng)高層人士還針對(duì)北京房?jī)r(jià)作了具體分析。他預(yù)計(jì)，北京樓市6-7月份將出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的信號(hào)，10月份將會(huì)企穩(wěn)。其中，考慮到北京四環(huán)以內(nèi)土地供應(yīng)緊張、新增房源少，預(yù)計(jì)北京核心區(qū)房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)；北京邊緣地帶的價(jià)格可能下降，如大興區(qū)和通縣，以及沒有地鐵通過的區(qū)域，預(yù)計(jì)降幅可能在15%左右。若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不能穩(wěn)定或者價(jià)格不能下降，不排除政府繼續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控措施的可能。

主打小戶型和小步快跑

上述幾大地產(chǎn)巨頭在坐而論道的同時(shí)，都已做好各自應(yīng)對(duì)策略——比較一致的是，都考慮到了買方市場(chǎng)的資金能力。

上述萬科人士稱，考慮到未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，萬科在樓盤定價(jià)上會(huì)更靈活，“萬科不會(huì)有一個(gè)統(tǒng)一的銷售和定價(jià)策略，但是在不同城市、不同項(xiàng)目上會(huì)采取更加靈活的定價(jià)策略。從未來市場(chǎng)環(huán)境來看，價(jià)格調(diào)整是必然的結(jié)果。”

“雖然今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售規(guī)模會(huì)下降，但是萬科住宅產(chǎn)品以小戶型為主，能增加其市場(chǎng)占有率。”上述萬科人士透露道。

北京首創(chuàng)的應(yīng)對(duì)舉措與萬科有所相似。上述北京首創(chuàng)高層人士表示，公司將在新樓盤分期開發(fā)量上做出策略調(diào)整，提高小戶型比例，比如房山項(xiàng)目將增加小戶型比例。

金地集團(tuán)則將采取“小步快跑”的策略，上述金地集團(tuán)人士表示，該策略就是通過分批推出樓盤項(xiàng)目，去不斷測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，制定更為合理的定價(jià)水平，讓樓盤項(xiàng)目定價(jià)更加符合市場(chǎng)需求。

地價(jià)或跌得更快更深

在政策和市場(chǎng)博弈的同時(shí)，政府、開發(fā)商、投資客、買房人較為一致的看法是，增加土地供應(yīng)量，從而增加樓盤供應(yīng)，也是平抑房?jī)r(jià)的一劑良藥。

上述金地集團(tuán)人士稱，預(yù)計(jì)土地價(jià)格下降幅度會(huì)比房?jī)r(jià)更深更大，屆時(shí)將出現(xiàn)比較好的投資機(jī)會(huì)，該公司將根據(jù)資金、土地市場(chǎng)調(diào)整狀況，在低點(diǎn)獲取優(yōu)質(zhì)廉價(jià)土地，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

上述萬科人士稱，今年土地市場(chǎng)的供給會(huì)增加，但是并不代表土地成交量一定會(huì)增長(zhǎng)。因?yàn)橥恋毓?yīng)是受政府計(jì)劃的支配和影響，但是土地成交量需要開發(fā)商的配合和市場(chǎng)運(yùn)作。

該萬科人士表示，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，萬科在短期內(nèi)將在土地市場(chǎng)上更為謹(jǐn)慎，將會(huì)減少土地的購買，并規(guī)避在公開市場(chǎng)上購買。未來土地市場(chǎng)會(huì)調(diào)整的話，萬科持有更多的現(xiàn)金，有更多機(jī)會(huì)去獲取更便宜的土地。

“未來土地市場(chǎng)新的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)，不僅是在二三線城市，在一線城市也會(huì)出現(xiàn)好的土地購置機(jī)會(huì)。當(dāng)較多流拍出現(xiàn)的時(shí)候，就是土地購置的機(jī)會(huì)，也是政策調(diào)整的時(shí)候。當(dāng)別人不敢太進(jìn)入的時(shí)候，可能是我們進(jìn)入的時(shí)候?！痹撊f科人士如是稱。