本報記者 周曉東 攝 新京報制圖/魯嘉

樓市新政調控已經進入第二個月。北京樓市已經從成交量低迷的“黑色5月”走入降價預期更強的6月。

近一周，在有開發(fā)商表示“房子賣不動”的話音中，北京樓盤的“掉價聲”也隱隱約約：團購、打折、特價房……一系列被購房人理解為“降價”的方式已經在市場顯現。

根據本報記者對市場的探訪，“降價”正在以不同形式，不同幅度向更多企業(yè)和樓盤蔓延，而是虛是實，還需細細盤算。

品牌房企降價潮或打破樓市僵局

品牌房企將引領樓市降價潮。就在恒大地產8.5折銷售余音未了，部分開發(fā)商放言不會跟風降價，甚至公開表示厭惡恒大的降價行為之時，數量眾多的品牌房企開始加入降價銷售的行列。盡管他們沒有恒大降價那么直接、干脆，多少有些遮遮掩掩。比如通過特價房、送優(yōu)惠等變相的手法進行降價促銷，還不愿意承認降價銷售行為，但明眼人還是可以看出來其中的道道。折算辦法雖然復雜，購房者還是可以通過計算，得出這些促銷方案后的降價幅度。

調控新政在北京落地不久，萬科就在北京通過平價開盤，首次引發(fā)品牌房企疑似降價的熱議。而降價的“前行者”是宣布并實踐全國項目8.5折銷售的恒大。上述兩大房企降價銷售后，就很少見到品牌房企的降價行動，這樣的局面一直持續(xù)到5月底。而日前，來自市場的信息顯示，富力地產在北京以特價房的方式“暗降”銷售的同時，綠地開展全國性的優(yōu)惠月，100個樓盤降價促銷；合生旗下合生麒麟社推出最高優(yōu)惠30萬，珠江摩爾國際中心推出折算后低至9.3折的優(yōu)惠。這些信息顯示，越來越多的大型品牌房企已加入到降價銷售大軍中來。

令人記憶猶新的是，2008年引發(fā)全國房價大降的是萬科的言論和行動。其時，萬科在多個城市的促銷行為被媒體放大，最終引發(fā)全國樓市的普降局面出現。今年調控政策出臺后，雖然有零星小項目降價銷售，但由于這些項目并非名企開發(fā)，且在市場中的影響力較小，所以他們未能引起市場的反響和跟進。業(yè)內普遍的觀點是，調控政策下，今年能夠觸發(fā)樓市下降神經的應該是大型品牌房企的行動。

還有一個讓所有大房企必須認真對待和接受的事實是：今年5月，萬科、富力、綠城等房企銷售量同比均大幅度下降，只有恒大的銷售量“一枝獨秀”。究其原因，就是恒大采取了全國降價銷售，贏得了銷售量的大幅度上揚，并取得非常好的銷售業(yè)績。

恒大的降價促銷已先行一步搶占了市場，其他大佬也漸次扛起降價大旗，在這種示范效應下，可以預計會有更多企業(yè)跟進，那么，死扛數月之久的樓市多米諾骨牌或就此倒下。

□張學冬

從重慶、上海等流行的房產稅征收版本可以看出：新購二套房和別墅的征稅可能性相當高。本報記者 周曉東 攝

房產稅何時要落地，經過數年的討論、數月的猜測和辟謠之后，國務院最終在5月31日表態(tài)：要逐步推進房產稅的改革。隨后，被重點關注的就一個詞：“逐步推進房逐步推是多少步？圍繞著這一說法，地方政府的態(tài)度成為時下關注度焦點，但是截至目前，大多數城市都沒有明確的表態(tài)。不過，重慶、上海和北京有先行一步的姿態(tài)，按照多位學者的意見，從技術層面來看，房產稅是想收就能收，北京最早可能明年開收；但是從市場和社會利益層面來看，可能還需要等待時機。

北京最快明年推出房產稅？

6月9日上午，北京市政協常委會審議通過了“關于編制北京市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的若干建議”。有建議提及，在一定時期內應堅持一個家庭限新購一套商品住房，限制外地個人僅僅為了投資而在北京購買普通商品住房；對持有多套住房、高端住房等研究征收房產稅或物業(yè)稅，對閑置房產征收房產稅或物業(yè)稅。

這是北京市對房產稅的征收日程傳遞出的最明朗的信息。

盡管作為政協建議，還面臨是否被采納的懸念，但是卻傳遞出一個重要的信息，那就是在接下來的5年之內，該稅收就要啟動。中央財經大學財稅研究院劉玉章教授等學者在討論該問題時表示，鑒于房產稅的推出操作層面較簡單，而房價已經到了非調控不可的程度，房產稅可能從明年起就推出。

渝、滬已處“臨戰(zhàn)”狀態(tài)

最近一周內，重慶和上海對于房產稅的推行日程也漸趨明朗。公開的消息顯示，今年3月，重慶市政府已將這一方案上報，是否能通過審批還在等待中；上海最近已經給中央上報了關于房產稅的兩套方案。如果中央能夠及時批復，從理論上說，重慶和上海已經處于房產稅實施的臨戰(zhàn)狀態(tài)。

根據目前國家出臺的政策，要求各地在2010年底前完成房屋基礎信息系統(tǒng)建設，正是為稅收政策做的準備工作。處于房產稅風口浪尖的上海，媒體打聽到的最新消息是“或許將在下半年開征?！辫b于目前已經進入6月份，按照這樣的說法，房產稅已經近在眼前。

隨著落地日程的漸趨明朗，有關房產稅的執(zhí)行細節(jié)也逐步受到關注，爭議不下。從政府的態(tài)度來看，有反對者提出的征收房產稅涉嫌的違法意見已告一段落，而收取的對象、操作的難點、對房價的影響是不容回避的問題。

- 四問“房產稅開征”

滬渝先試點京最快明年開征

問：北京何時開征房產稅？

從最新的消息來看，北京市政協已經于6月9日就房產稅和物業(yè)稅的問題提出了新的建議，中央財經大學財稅研究院劉玉章教授等多位業(yè)界人士表示，從操作層面看,只要市地稅局提出有操作可行性的草案，報經國務院批準即可，最早在2011年，這一政策就有望在北京推出。

而據偉業(yè)我愛我家研究中心的分析，上海有望在6月份以房產稅試點城市的身份和模式推出樓市調控細則。隨后，重慶以及其他城市有望得到中央的批復而陸續(xù)開展。在經過一段時間試點后，北京有望在吸取其他城市經驗的基礎上，適時推出房產稅。這和其他研究者所推測的2011年時間點有一定的關聯度。

首套基本不征二套及別墅可能性大

問：房產稅向誰征收？如何征收？

房產稅的征收對象可以從一些日程相對明朗的城市中看出一些端倪。比如重慶市長黃奇帆6月8日在接受媒體采訪時表示，重慶并不會針對所有商品房征收房產稅，房產稅目前考慮只針對高檔住房。所謂高端房，就是指價格在重慶的平均房價3倍以上的房子。

在近期的一場論壇上，復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三稱，上海遞交了兩套方案，A方案比較溫和，已購房產不征稅，房產稅沒出臺前買的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產稅出臺后買的第一套不征、第二套人均70平米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；B方案比較嚴厲，新房老房都得上稅。

此前，上海流出三個征收標準版本：第一個版本是只對二套房和別墅征收；第二個版本較為詳細，傳采取“新老劃段”，僅對新購入房屋進行征收，且以每戶家庭名下一定房產面積為“起征點”，如對新購房屋人均面積超過70平米部分征收；同時對不能提供3年以上工作納稅記錄的非上海戶籍居民，購房也將征稅。剛剛流傳的第三個版本是，從第三套起征，以購房金額為基數進行征收，自行報稅繳納。

從這些說法可以得出一個基本結論：今后購買第三套房，一定會征收房產稅，目前和今后只有一套房的家庭基本不會征；而新購二套房和別墅的征稅可能性亦相當高。至于目前已經手握兩套以上房產的業(yè)主，會成為爭議最大的群體，也是市場影響最大的征收對象，暫時還沒有明確的信息。

增加持有成本恐難長期抑制房價

問：是否能有效影響房價？

中房協秘書長顧云昌表示，房產稅的征收，將增加投資客持有房屋過程中的成本，從而促使其將房屋“吐”回市場。我愛我家副總裁胡景暉則表示，房產稅的試點，以及日后在全國的逐步推開，將加大對房屋保有環(huán)節(jié)的征稅，這無疑將對目前手頭上持有兩套以上房產的業(yè)主產生心理上的壓力，從而停止觀望，選擇掛牌出售。

中華房商合作聯合會執(zhí)行主席和秘書長賈臥龍表示，無論稱“物業(yè)稅”還是“房產稅”，又或者“房地產稅”、“不動產稅”，這些都不重要，最重要的是政府動用稅收杠桿的初衷是通過對大戶型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)增加稅負來控制樓市投機行為，進而達到抑制高房價的最終目的。然而由于增加稅收并不能長期有效地增加房源供給，也就不會從根本上抑制房價。歸根結底，無論未來對房地產如何征稅，對房價的長遠影響都是很有限的，一旦操作不當反而可能起到推動房價的反作用，增加購房者的負擔。因此，征收房產稅只可解燃眉之急，絕非控制高房價的長久之計，調整土地制度，改進市場機制依然是解決房地產問題最根本的手段。

有望從源頭上改變執(zhí)行難

問：如何保證政策在地方的有效執(zhí)行？

正如和以往的很多政策一樣，征收房產稅如何避免執(zhí)行難、上有政策下有對策的問題十分受關注。依賴“土地財政”的地方政府是否有動力去推進新政策？房產稅的執(zhí)行思路有望從源頭上改變這一執(zhí)行難題。

北京市統(tǒng)計數據顯示，北京2009年土地出讓金當年實際收入達到了494億元，而當年北京市財政收入為2026.8億元(不含土地出讓金)，土地收益可以為財政收入的25%。這種情況在經濟不發(fā)達的城市更加顯著。財政部財政科學研究所所長賈康表示，開征房產稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定的支柱稅源。中國房地產學會副會長陳國強介紹，根據國外的經驗，很多國家的稅收收入中，房產稅所占比例非常大。從趨勢來看，由于當前的房價已經引起諸多的社會問題，地方政府的執(zhí)行力度有望加強。即便房價下跌，房產稅也將令地方財政得以在調控中保全。

而根據傳言中的上海具體操作來看，房產稅將以購房金額為基數進行征收，自行報稅繳納。根據目前國家出臺的政策，要求各地在2010年底前完成房屋基礎信息系統(tǒng)建設，這將對今后的房產稅征收提供基礎支持，不繳，或少繳稅收信息將被更有效的進行監(jiān)管。

二手房租售比重回1:500

目前二手房市場租金漲房價跌，導致租售比(月租與房產總價的比值)明顯回落到1:500以內。本報記者 楊杰 攝

房價降、房租漲，對北京樓市的租售比產生了直接的影響，五月份北京的房屋租金環(huán)比與同比皆現上漲勢頭，同比數據的漲幅更是超過了2成。這一變化使得北京樓市的租售比出現較明顯的回落，市場整體的租售比重新回落到1:500(月租與房產總價的比值，通常是用租售比的倒數進行比較大小)以內，據了解，去年12月至今年3月租售比高者達到1：800。受租售比回落的支撐，業(yè)主轉售為租的現象有所增加，未來在租售比形勢較好的區(qū)域可售房源或呈現減少的趨勢。

租售比重回1:500以內

據北京中原三級市場研究部的數據顯示，2010年5月北京市中高檔二手商品房買賣均價為23673元/平米，環(huán)比4月下浮1.63%；單位平均租金為50.9元/平米/月，環(huán)比上漲了1.79%，同比上漲了18.86%。目前北京市中高檔二手商品房租售比為1：465，與4月份的1：481相比，租售比呈現回落。

根據我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計數據顯示：近15個月來二手房價格出現首跌，就整體的市場租售比而言，目前樓市的租售比已經回到1:500以內，房價下跌幅度雖然有限，但是租金上漲卻相當可觀：5月份全市租金價格同比去年大幅上漲了23.33%，其中城八區(qū)的漲幅為22.44%，而城八區(qū)外的租金價格同比去年大漲了24.22%，超過了城八區(qū)的租金漲幅。5月中低端租賃市場的成交均價為2274元/月，與去年同期相比上漲了近19%，而高端租賃市場本月均價為5259元/月，同比去年上漲了約近13%，中低端租賃市場的漲幅遠遠超過了高端租賃市場的漲幅，租售比回歸的趨勢更明顯。

西部樓市租售比優(yōu)勢顯現

據北京中原三級市場研究部的數據顯示，目前市場中租金價格上漲，買賣市場房源優(yōu)惠，租售比最佳的區(qū)域有世紀城區(qū)域、石景山區(qū)域、馬家堡區(qū)域、雙井區(qū)域等。主要原因為，4月中旬以來政府陸續(xù)出臺系列政策調控房產市場發(fā)展，北京市買賣市場觀望氣氛濃重，成交量銳減，買賣價格也出現了下降。但與此同時，租賃市場十分火爆，在“轉購為租”、拆遷過度租賃住房、高考租房、6月份畢業(yè)生離校提前租房和換房需求的促進下，5月份租賃成交量大漲，助推了租金價格的上浮。

從歷史數據來看，北京東部(東城區(qū)和朝陽區(qū))受CBD的影響，租金漲幅一直要高于西部，但是本月，我愛我家統(tǒng)計的北京西部地區(qū)(海淀區(qū)、西城區(qū))的租金均價為3097元/月，與去年同期相比上漲了近17%，漲幅方面已接近北京東部地區(qū)的租金漲幅，隨著西城、海淀重點中小學暑期招生的臨近，以及6月中下旬畢業(yè)生租房高峰的到來，北京西部地區(qū)的租金漲幅有望在六月份超過北京東部區(qū)域。

根據我愛我家的統(tǒng)計數據，面對國家對樓市的宏觀調控，以及二手房價的下跌，二手房業(yè)主不再像4月下旬那樣恐慌性拋售，而是選擇暫緩出售手中房源，本月業(yè)主掛牌量明顯驟降52.08%，尤其是在租售比較好的區(qū)域，業(yè)主轉售為租的現象有所增加。此趨勢可能會導致二手房價格的下降速度趨緩，因為租售比具有競爭力的區(qū)域，可售房源會呈現減少的趨勢。

- 置業(yè)建議

是租房還是買房？

無論是租房還是買房，只是一種理念的轉變。

目前對具有剛性居住需求的人士而言，如果資金不是很充裕，面對北京房產市場居高的房價，與其要用家中所有的積蓄來買房，不如在工作的區(qū)域周邊暫時租住一套質量、環(huán)境、交通都比較好的房屋，等到自己有充足資金的時候再買房。

其實，購房居住的最大優(yōu)勢就是可以給居住者以穩(wěn)定性和安全感，但租房可以減輕購房的經濟負擔，提升生活質量，又能夠居住在環(huán)境較好且交通便捷的市區(qū)內。

對于目前資金比較充裕的剛性需求者而言，目前房價已經出現了下調，建議重點關注，在一些租售比形勢較好的區(qū)域適時購房，不論是自住還是在未來出租，都是不錯的選擇。

- 區(qū)域推薦

馬家堡房源充足

5月份馬家堡區(qū)域中高檔二手商品房均價20694.5元/平米，環(huán)比下浮了0.85%；單位租金43.05元/平米/月,環(huán)比上漲了0.87%。平均租售比為1：481。目前馬家堡區(qū)域買賣房源和租賃房源都比較充裕，在地鐵4號線的帶動作用下，許多西單、金融街等商圈的白領人士都轉到南城買房和租房。目前該區(qū)域房價小幅回落，租金走勢較為平穩(wěn)。

區(qū)域內有眾多熱銷樓盤，如名都家苑、明月嘉園、星河城、璽萌鵬苑等，各種戶型均有，而且小區(qū)環(huán)境佳，目前這些樓盤出售的均價在21000-23000元/平米左右，出租價格為一居室2300元/月左右、二居室3100元/月左右，三居室4000元/月左右。

本版采寫/本報記者 張家齊