“三高”房企面臨不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)記者 周曉東 攝

隨著前5月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)報(bào)表的陸續(xù)出爐，五月房企成交急劇下滑已是普遍現(xiàn)象。而銷(xiāo)售成功與否對(duì)于房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流有著關(guān)鍵性的影響，當(dāng)銷(xiāo)售大幅下滑，房企手頭現(xiàn)金減少，資金周轉(zhuǎn)開(kāi)始變慢，存貨上升，整個(gè)財(cái)務(wù)杠桿面臨挑戰(zhàn)。在這種情況下，那些負(fù)債率高、土地儲(chǔ)備高以及產(chǎn)品線(xiàn)偏高的“三高”房企成則面臨較大財(cái)務(wù)壓力以及未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)控致高負(fù)債危機(jī)顯現(xiàn)

房地產(chǎn)新政的效果初步顯現(xiàn)。從陸續(xù)公布的5月房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，主流房企5月銷(xiāo)售普遍下滑。其中，綠城中國(guó)5月實(shí)現(xiàn)合同金額20億元，環(huán)比下跌7成。1至5月，綠城完成銷(xiāo)售額163億元，僅占年度計(jì)劃的23%左右。

此前，綠城副主席兼行政總裁壽柏年指出，綠城今年可銷(xiāo)售物業(yè)將達(dá)到1140億元，其中1100億元是新推項(xiàng)目，其余40億元是尾盤(pán)。下半年是推案的重點(diǎn)時(shí)段。然而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年下半年的銷(xiāo)售并不樂(lè)觀。

在這種情況下，綠城的高負(fù)債問(wèn)題重新引發(fā)關(guān)注。此前，綠城凈負(fù)債率由2008年末的140%下降為2009年末的105%，但綠城很可能從第三季度開(kāi)始面臨回款不暢，負(fù)債率或重回高點(diǎn)。但綠城方面表示，5月僅新推6個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)低于4月的16個(gè)項(xiàng)目，而整體去化率達(dá)71%，高于4月份的58%。公司暫時(shí)沒(méi)有考慮降價(jià)。

另外一家負(fù)債率較高的公司是富力，“富力短期內(nèi)回A的可能性不大，但富力今年的日子還是比2008年好?！陛x立證券研究員陳耕認(rèn)為，如果富力能將今年的支出控制在200億元之內(nèi)，那么今年的資金風(fēng)險(xiǎn)并不大。資金問(wèn)題可能要在明年反映出來(lái)。

高土地儲(chǔ)備的資金沉淀壓力

從5月份開(kāi)始，先后有兩家大型房企進(jìn)行了全國(guó)性降價(jià)，其中一家是恒大，這家公司的一個(gè)突出特點(diǎn)是：有著高額的土地儲(chǔ)備。截至5月底，恒大的在建面積近2000萬(wàn)平米。

綠城去年年報(bào)顯示，公司土儲(chǔ)為3083萬(wàn)平米，今年將有70個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工，新開(kāi)工建筑面積為1113萬(wàn)平方米，較去年增加187%。

“高額的土地儲(chǔ)備，新開(kāi)工及在建面積勢(shì)必龐大，本身需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐，而銷(xiāo)售下滑，融資渠道又不暢的話(huà)，這樣的公司比較危險(xiǎn)，”一家總部位于北京的投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為。

恒大否認(rèn)優(yōu)惠、降價(jià)是因?yàn)橘Y金壓力，稱(chēng)自己是搶先機(jī)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率；但事實(shí)上，這家公司在各地的項(xiàng)目此前均感受到了銷(xiāo)售下滑。

壽柏年則表示，綠城今年應(yīng)付的土地款約為200億，截至目前，綠城已支付100億。公司會(huì)視調(diào)控政策影響以及市場(chǎng)狀況，考慮是否繼續(xù)購(gòu)入土地。

而另外一些土地儲(chǔ)備中等規(guī)模的公司，則選擇暫緩拿地，龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地等，在3月份以來(lái)的土地市場(chǎng)上，均未露面。

- 觀察

高端地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)邊界

調(diào)控新政對(duì)于產(chǎn)品線(xiàn)偏高端的地產(chǎn)商影響更為明顯，作為國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的高端物業(yè)發(fā)展商，綠城銷(xiāo)售物業(yè)價(jià)格仍處高位。

另一方面，綠城銷(xiāo)售去化率在下降，前5月銷(xiāo)售去化率環(huán)比去年下半年下降約10%。

其他的高端地產(chǎn)商如華潤(rùn)置地等，5月銷(xiāo)售去化率也有所降低。

在此情況下，高端地產(chǎn)商如何保持安全的財(cái)務(wù)邊界？清華大學(xué)博士、北京貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，高端地產(chǎn)商理想的財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)是，零短期貸款，總負(fù)債率小于50%。

根據(jù)其研究，國(guó)內(nèi)最優(yōu)秀的高端地產(chǎn)商繁榮期的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一般在0.5至0.6之間，低谷期在0.20至0.30之間，這也就意味著短期支付需求不能超過(guò)總資產(chǎn)的20%-30%，短期貸款應(yīng)小于手持現(xiàn)金；在長(zhǎng)期貸款方面，如果危機(jī)延續(xù)至第二年，在剔除必要的應(yīng)付款支出和營(yíng)銷(xiāo)管理支出后，高端地產(chǎn)商第二年的償債能力平均為總資產(chǎn)的5%-10%，即，第二年到期的銀行貸款不能超過(guò)總資產(chǎn)的10%，而高端地產(chǎn)企業(yè)的總負(fù)債率應(yīng)控制在40%-50%之間。

本報(bào)記者 張曉玲