核心提示：截至5月底，全國70大重點(diǎn)城市住宅用地出讓，僅完成年度供應(yīng)計(jì)劃的兩成左右。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，招拍掛制度的改革，是供地計(jì)劃進(jìn)展緩慢的重要因素之一。

土地市場正在經(jīng)受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控帶來的陣痛。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，全國70大重點(diǎn)城市住宅用地出讓，僅完成年度供應(yīng)計(jì)劃的兩成左右。一線城市及一些重點(diǎn)二線城市更是不足兩成，多地出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。

市場開始擔(dān)心，國土資源部今年制定的18萬公頃住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，又將成為一個(gè)不可能完成的任務(wù)。

本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，招拍掛制度的改革，是供地計(jì)劃進(jìn)展緩慢的重要因素之一。

面對龐大的18萬公頃的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，以及77%為保障性住房、棚戶區(qū)改造及中小套型商品房的供應(yīng)比例，各地地方政府正在完成計(jì)劃和土地收益之間，以及政府收益與房企市場預(yù)期之間，進(jìn)行著艱難的平衡。

前五月供地堪憂

4月15日，國土部公布2010年全國住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年住宅用地供應(yīng)量高達(dá)18.5萬公頃，同比大幅增長138%。

此后，北京、上海等一線城市先后出臺年底供地計(jì)劃。北京市今年計(jì)劃住宅用地供應(yīng)總量2500公頃，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250公頃。上海市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1100萬平方米，廣州市商品住房用地供應(yīng)總量為500萬平方米，同比均大幅增長。

據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)，今年前五月，北京市共計(jì)劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計(jì)劃供地面積的六成。然而，截至5月底，北京市共成交住宅類用地26宗，土地面積410.25萬平方米，僅占2010年度計(jì)劃住宅用地供應(yīng)量的16.41%。不過，北京前五月土地成交金額達(dá)603.4億元，同比大增512%。

上海前五月住宅用地出讓約占計(jì)劃的20%，其中4月零成交，5月成交6幅，截至目前6月還未有住宅用地出讓公告。

廣州和深圳延續(xù)年初住宅用地成交的低迷。廣州一季度共成交2宗住宅用地，5月僅成交一塊三類居住用地。深圳僅在一季度成交1宗總面積為20.05萬平方米的住宅用地，4、5月份均為零成交。

全國的情況也不樂觀。中國指數(shù)研究院6月7日公布的報(bào)告顯示，5月份全國70個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%；成交土地面積1347萬平方米，環(huán)比減少13%。其中，重慶、成都等城市宅地成交也僅為計(jì)劃的20%左右。

“今年以來，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，土地市場已逐步進(jìn)入冷靜期，房企不再盲目高價(jià)拿地。”該報(bào)告認(rèn)為。

招拍掛改革陣痛

在分析前五月土地出讓低迷的情況時(shí)，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年前五月有春節(jié)、兩會，以及國土部責(zé)令調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃前暫停住宅用地出讓的一段空白期，導(dǎo)致出現(xiàn)成交減少；而且，土地供應(yīng)上半年緊下半年松，已是近年來的常態(tài)。

但本報(bào)記者了解到，今年以來，各地試水土地出讓新政后，買賣雙方普遍感到不適應(yīng)，也是土地出讓低迷的重要原因。

4月中旬，北京市公布新的土地出讓政策，宣稱不再“價(jià)高者得”，“綜合評標(biāo)”以及“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競政策性住房面積”等出讓方式相繼出臺。此前，北京還曾試探以“暗標(biāo)”方式出讓土地。

4月26日，新政后首幅出讓地塊房山區(qū)竇店鎮(zhèn)住宅用地現(xiàn)場競價(jià)，因拍賣價(jià)格“超上限”而被中止，遭遇流拍；5月7日，順義馬坡鎮(zhèn)新城地塊在吸引了5家企業(yè)競標(biāo)后，又因報(bào)價(jià)均低于底價(jià)導(dǎo)致流標(biāo)。

在上海，則陸續(xù)出現(xiàn)土地出讓申請程序被終止、出讓活動延期等“意外”。截至5月31日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局今年將推介的105幅地塊，目前僅有16幅有3人以上預(yù)申請，符合規(guī)定的資格確認(rèn)，可以進(jìn)入下一輪拍賣；另外，已有15幅土地發(fā)布公告將出讓活動延期，4幅地塊終止出讓。

廣州、深圳等地，因受土地出讓政策調(diào)整影響，原本3、4月推出的土地延后出讓。

上述現(xiàn)象頻出，對于以“擴(kuò)大供應(yīng)”為主要措施之一的本輪地產(chǎn)調(diào)控而言，顯然又帶來了新的問題。“流標(biāo)、延期、中止等等，都不是政府愿意看到的，”5月中旬，北京市住建委、國土局召集部分開發(fā)商進(jìn)行了“內(nèi)部培訓(xùn)”：詳解當(dāng)前土地出讓新規(guī)則，指導(dǎo)開發(fā)商參與競價(jià)。

“土地新政意在遏制地價(jià)畸高，但綜合評標(biāo)、對地價(jià)上限和標(biāo)底的設(shè)定，缺乏公開透明的標(biāo)準(zhǔn)，市場競買主體一時(shí)還難以適應(yīng)。”多位業(yè)內(nèi)人士指出。

北京市土地整理儲備中心表示，在土地出讓環(huán)節(jié)將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式。其中，地價(jià)因素在綜合評標(biāo)中所占的比重由50%下降到25%。上海新規(guī)與此類似。

“綜合評標(biāo)”的操作細(xì)節(jié)由此備受關(guān)注。但在北京土地新政后曾參與競標(biāo)的某房企人士表示，其最后只能知道一個(gè)結(jié)果，綜合評標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn)并沒有對外公開，對手得了多少分不知道，甚至無論中標(biāo)與否自己的分?jǐn)?shù)也拿不到。