譚璐

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商們是否真的難過(guò)？

“很多地產(chǎn)公司告訴我們，下半年不準(zhǔn)備買(mǎi)地了，因?yàn)橘Y金緊張。”花樣年(01777.HK)主席兼首席執(zhí)行官潘軍日前接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“其實(shí)如果發(fā)展商不買(mǎi)地，割掉的不是發(fā)展商的脖子，而是地方政府的脖子。

潘軍坦言，由于目前地方政府財(cái)政緊張，土地收入在財(cái)政收入中的占比相當(dāng)大，所以現(xiàn)在各地發(fā)展商老總們的“吃飯”壓力很大，“去年是發(fā)展商上門(mén)拜訪政府，希望在各地投資，而現(xiàn)在情況卻相反，現(xiàn)在各地方政府請(qǐng)我們吃飯，說(shuō)有十幾塊地，你們選選有沒(méi)有合適的。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年6月的第三周，受監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出土地125宗，環(huán)比增加33%，推出土地面積920萬(wàn)平方米，環(huán)比增加80%。成交土地52宗，環(huán)比增加49%，成交土地面積242萬(wàn)平方米，環(huán)比增加75%。

這20個(gè)主要城市的整體成交均價(jià)為3757元/平方米，環(huán)比上升91%。不過(guò)，20個(gè)主要城市中，僅杭州、長(zhǎng)沙、成都和蘇州有住宅用地成交，其他一線城市的土地成交狀況慘淡。

一邊是地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)，一邊是開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力。潘軍估計(jì)，到今年第三季度，有些地方政府會(huì)被迫降低期望值，屆時(shí)土地出讓價(jià)格會(huì)走低。

地方政府：賣(mài)地—還債

潘軍對(duì)于中央宏觀調(diào)控政策的坦然來(lái)自于對(duì)地方政府債務(wù)窘?jīng)r的了解。

“最近人民銀行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)注地方債務(wù)問(wèn)題，目前披露的有7.6萬(wàn)億元，而地產(chǎn)貸款是7.38萬(wàn)億元，地方債務(wù)高于房地產(chǎn)整體行業(yè)的貸款。原因有幾方面，第一，土地交易量下降。第二，不少地方政府在去年高潮時(shí)借了錢(qián)去搞拆遷，其土地成本非常高。第三，地方財(cái)政借的錢(qián)，90%要靠賣(mài)地來(lái)還銀行貸款并支付利息。”潘軍說(shuō)，“如果地方融資平臺(tái)出問(wèn)題是很可怕的，對(duì)金融業(yè)的影響非常大。我們看到很多地方政府拆遷整理的土地已經(jīng)停掉了，這意味著其還款的來(lái)源切斷了。

由于今年不少土地是地方政府在去年的成本基礎(chǔ)上完成拆遷整理的，因此地方政府對(duì)于手里的土地收益仍有期望。潘軍希望今年拿地的成本比去年高峰時(shí)有40%-50%的跌幅，他估計(jì)到今年三季度就會(huì)出現(xiàn)低價(jià)拿地的機(jī)會(huì)。

目前二三四線城市的地方政府都有賣(mài)地欲望，潘軍透露，蘇州、無(wú)錫、南京、成都、大理等地的政府都有詢(xún)問(wèn)過(guò)發(fā)展商是否有意買(mǎi)地。

今年6月14日，花樣年以總代價(jià)3.18億元收購(gòu)了東莞市花千里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%的股權(quán)，從而獲得了花千里擁有的東莞市黃江鎮(zhèn)北岸村的一塊總占地面積為9.69萬(wàn)平方米的土地，計(jì)劃開(kāi)發(fā)高端別墅與高層洋房。

而在5月19日，花樣年以1.17億元成功投得天津一塊面積為1.54萬(wàn)平方米、總建筑面積為6 .42萬(wàn)平方米的土地，計(jì)劃打造成集合商務(wù)辦公和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目。

連番出手買(mǎi)地的花樣年，在5月初卻以高達(dá)14%的利率發(fā)行了總額為1.2億美元的5年期擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)質(zhì)疑其資金狀況不佳。

潘軍解釋說(shuō)，截至5月底，花樣年的手頭現(xiàn)金為40億元，負(fù)債比率低于50%，資金狀況相當(dāng)好。但由于5月份發(fā)債的錢(qián)，目前仍沒(méi)有匯回內(nèi)地，下半年對(duì)于土地的態(tài)度會(huì)比上半年謹(jǐn)慎。如果確實(shí)有很合適的土地，符合其發(fā)展城市綜合體與近郊大規(guī)模高級(jí)住宅的策略，也會(huì)考慮。此外，“花樣年也接受了一些基金的建議，盡量保留手中的現(xiàn)金，希望每月現(xiàn)金的流入大于流出。