文/夏陽(yáng)

京城樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下出現(xiàn)了成交低迷的勢(shì)態(tài)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套，成交面積為24.9萬(wàn)平米，除去保障性住房因素，實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17.0萬(wàn)平米，環(huán)比4月同期，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%，實(shí)際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%和從單日成交量來(lái)看，6月份實(shí)際成交的期房商品住房?jī)H有4天超過(guò)了100套，其余16天均未超過(guò)100套，最低的一天僅成交30套，這對(duì)于北京在售的近400個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，成交低迷之勢(shì)可見(jiàn)一斑。

而成交低迷降低了開發(fā)商的推盤意愿，預(yù)計(jì)7月，開發(fā)商推盤的意愿并不強(qiáng)烈，許多項(xiàng)目出現(xiàn)了“欲出還休”的猶豫心態(tài)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，7月份計(jì)劃開盤的項(xiàng)目約有34個(gè)，而其中明確表示開盤的項(xiàng)目?jī)H有十余個(gè)，有近半數(shù)的項(xiàng)目尚存在著不確定的因素，因此，7月份的樓市注定是一個(gè)捉摸不定的動(dòng)蕩市場(chǎng)。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，當(dāng)前正值新政調(diào)控的威力期，調(diào)控組合拳對(duì)打擊投資、投機(jī)性購(gòu)房非常精準(zhǔn)，多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房意愿降低。觀望氣氛漸濃，與此同時(shí)，開發(fā)商也不敢貿(mào)然推出新盤，推盤意愿有所減弱，這些因素均導(dǎo)致了成交走勢(shì)的持續(xù)下降。

但記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)成交走勢(shì)持續(xù)低迷，但從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，并未出現(xiàn)明顯的下降。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬京城新開盤項(xiàng)目整體開盤均價(jià)為23540元每平方米，而5月同期的整體開盤均價(jià)為25081元每平方米，比較發(fā)現(xiàn)，6月開盤均價(jià)僅下降了6.1%，而從實(shí)際成交的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，6月中上旬京城商品住宅成交均價(jià)為17952元每平方米，環(huán)比五月同期略漲了7.5%。

高姍由此指出，當(dāng)前雖然成交量下降明顯，但成交價(jià)格仍然比較堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)大幅下降的現(xiàn)象，說(shuō)明當(dāng)前的樓市博弈正在加劇。

高姍認(rèn)為，7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策力度仍然不減，購(gòu)房人仍然低迷觀望，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的心態(tài)難以判斷，既擔(dān)心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費(fèi)，又擔(dān)心降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)購(gòu)房人“買漲不買跌”的心態(tài)難令降價(jià)失去預(yù)期效果反而帶來(lái)負(fù)面作用。7月開盤項(xiàng)目“欲出還休”也說(shuō)明一部分開發(fā)商的舉棋不定，如果想有更多的銷售業(yè)績(jī)，就必須有切實(shí)的舉措來(lái)打破目前的博弈局面。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部張大偉也分析認(rèn)為，成交量的節(jié)節(jié)下滑，的確已讓二手房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)了明顯下降，通州部分小區(qū)的售價(jià)在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過(guò)3成，但目前并沒(méi)有形成非常明顯的新房定價(jià)下探，在新房?jī)r(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯且普遍的松動(dòng)時(shí)，另外對(duì)于目前的樓市來(lái)說(shuō)，依然有兩個(gè)可能出臺(tái)的政策影響：房產(chǎn)稅及加息?！叭娴某滓廊粸闀r(shí)尚早。

張大偉預(yù)計(jì)，6月下旬樓市將繼續(xù)表現(xiàn)為成交量下跌，北京樓市成交均價(jià)可能才會(huì)開始出現(xiàn)普降，但因?yàn)槟壳伴_發(fā)商資金依然充裕，下調(diào)幅度不會(huì)過(guò)大。

持續(xù)兩個(gè)多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見(jiàn)效？土地市場(chǎng)或能一窺端倪。進(jìn)入6月，各地土地流拍頻繁，底價(jià)成交成為普遍現(xiàn)象，2008年的慘淡似乎正在重演。而地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來(lái)巨大，目前，在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū)，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯回落。

這一信號(hào)，更影響的是開發(fā)商及購(gòu)房者未來(lái)的預(yù)期，開發(fā)商新房定價(jià)普遍下調(diào)，市場(chǎng)的普跌預(yù)期正在形成。

土地市場(chǎng)慘淡重現(xiàn)

進(jìn)入6月，土地市場(chǎng)重現(xiàn)了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍，而即使成交地塊的價(jià)格，也“緊貼地皮”，以底價(jià)或微超底價(jià)成交。

在土地最“熱”的一線城市北京，6月22日上午，房山兩塊居住用地現(xiàn)場(chǎng)開標(biāo)，其中一度流拍的竇店用地險(xiǎn)些再流標(biāo)，樓面地價(jià)每平米下探千元，僅為3700元/平米。

6月21日，廣州市國(guó)土房管局公告稱，因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，據(jù)悉，金沙洲地塊是收回的昔日地王，但此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約為11.1億元，比原先的“地王價(jià)”打折近半。對(duì)于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國(guó)土房管局未予透露。

二線城市也不例外。6月8日，廈門2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜價(jià)”；6月12日，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊，均現(xiàn)場(chǎng)宣布取消供應(yīng)；6月19日，蘇州新政后的首次大型土地拍賣會(huì)舉行，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價(jià)成交。

作為市場(chǎng)競(jìng)買主體的開發(fā)商，對(duì)于地價(jià)的預(yù)期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣市場(chǎng)上，開發(fā)商報(bào)價(jià)明顯降低，報(bào)價(jià)都接近底價(jià)，甚至低于底價(jià)，成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。

“地價(jià)預(yù)期的基礎(chǔ)是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，”京城一位大型房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示，行業(yè)對(duì)于后市的信心已大減。

土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地價(jià)的調(diào)整而來(lái)的，將是房?jī)r(jià)也進(jìn)入下降通道。

低地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)已現(xiàn)

“地價(jià)調(diào)整已傳遞到房屋交易市場(chǎng)，土地新政開始見(jiàn)效，”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比2009年各區(qū)域的地王拉動(dòng)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房?jī)r(jià)的重要手段。

在北京最近土地供應(yīng)比較多的房山、大興、昌平等區(qū)域，房?jī)r(jià)已明顯回落，而很多購(gòu)房者也期待地價(jià)的回落能夠影響到房?jī)r(jià)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房山及昌平在售的項(xiàng)目，新政以來(lái)已經(jīng)全部停漲，房山二手房均價(jià)約為9000元，相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價(jià)，出現(xiàn)5.3%的價(jià)格下調(diào)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前八通線沿線二手房實(shí)際成交均價(jià)，已經(jīng)回落至16000元/平方米。而在新政前，這里的實(shí)際成交均價(jià)曾超過(guò)20000元/平方米，兩個(gè)月降幅達(dá)到20%。

新房方面，此前多個(gè)超過(guò)20000元/平方米的通州項(xiàng)目，其售價(jià)都有不同程度的下調(diào)。除了之前變相降價(jià)的K2海棠灣和K2清水灣外，龍湖通州一項(xiàng)目的售價(jià)也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米。

中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，低價(jià)地的大量供應(yīng)，將在7月開始對(duì)開發(fā)商及市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

新盤價(jià)格暗戰(zhàn)

進(jìn)入6月尤其是端午節(jié)后，各地樓市成交進(jìn)一步下滑，多個(gè)城市出現(xiàn)零成交。但從上周末北京一些項(xiàng)目開盤的情況來(lái)看，市場(chǎng)還未形成普降的預(yù)期。

但隨著土地市場(chǎng)的低迷，低地價(jià)成為普遍現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的普跌預(yù)期正在形成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計(jì)，北京下半年預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目達(dá)到67個(gè)，其中四環(huán)以內(nèi)19個(gè)，四-五環(huán)11個(gè)，五-六環(huán)26個(gè)，六環(huán)外11個(gè)。其中位于大興、房山、通州、順義、昌平的純新盤不在少數(shù)，而這些新盤或老盤后期改案名的項(xiàng)目，開盤價(jià)格在暗中調(diào)低。

如北京萬(wàn)科房山長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目，開盤價(jià)格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元；位于大興的保利茉莉公館此前預(yù)期17000-18000元也將下調(diào)，因?yàn)楦浇木G地西斯萊公館精裝房?jī)H售18500元/平米。

2008年的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)和普降潮，也是從新盤定價(jià)開始?！皩?duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，新盤不存在與前期業(yè)主的糾紛問(wèn)題，只要比周邊樓盤低15%-20%，就很好賣了，”多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這一觀點(diǎn)。

中國(guó)海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì)上透露，下半年中海將有大量新盤推售，而新盤并不存在降不降價(jià)的問(wèn)題。他同時(shí)也表示，屆時(shí)會(huì)根據(jù)市況調(diào)整開盤價(jià)格。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰稱，無(wú)論是明降還是暗降，將會(huì)有更多的樓盤打折，大規(guī)模降價(jià)將會(huì)出現(xiàn)?！艾F(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期明顯，開發(fā)商只有真正降價(jià)，符合購(gòu)房人的心理預(yù)期了，房子才能賣出去。”他說(shuō)。