2009年房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度超過了2007年，最終促使政府在今年4月出臺了10年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)緊縮政策。受政策影響，目前房產(chǎn)交易量已開始出現(xiàn)暴跌，而房價也出現(xiàn)微跌?，F(xiàn)在大家關(guān)注的焦點是，房地產(chǎn)市場之后會呈現(xiàn)怎樣的走勢？

我們的觀點是，房地產(chǎn)市場的回調(diào)勢在必行，預(yù)期未來12~18個月全國平均房價將下跌10%~20%，隨后在2011年下半年企穩(wěn)回升。另外，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要地位，但房價泡沫的破滅對實體經(jīng)濟(jì)和銀行系統(tǒng)的影響應(yīng)該不大。

房價泡沫觸目驚心

中國房地產(chǎn)市場的泡沫在過去一年里日益凸顯，尤其是在部分大城市。2009年全國平均房價同比上漲了22.4%，在今年前4個月更是再度躍升13.1%。從各省份來看，2008年底到2010年4月期間，海南的房價漲幅高居榜首(87.2%)，緊隨其后的是上海(81.2%)，吉林(77.5%)和北京(67.0%)?？紤]到2003~2008年全國房價的年均漲幅僅為10.6%，2009年開始的房價飛漲實在是觸目驚心。

由此導(dǎo)致的結(jié)果是購房能力的顯著惡化。根據(jù)2009年的數(shù)據(jù)，一個中國家庭購買一套普通住宅平均需要積攢將近8年的全部收入(2008年的這個數(shù)字是7年)。這還是在沒有考慮按揭貸款利息成本的前提下得出的結(jié)果。現(xiàn)在，上海和北京的房價收入比分別高達(dá)13和19，而美英等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的這個數(shù)字僅在3~5之間。

房價飛漲的背后，既有新屋供給暫時短缺的影響，也有信貸寬松推高需求的因素。

需求方面，過去5個季度里寬松的信貸條件引發(fā)了對房地產(chǎn)的投機需求。2009年一季度至2010年一季度期間，按揭貸款余額增加了2萬億元人民幣，較2008年底增加了59%。雖然沒有官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但眾所周知這些貸款中很多都被用于購買第二套、第三套甚至更多套的房子。

調(diào)控已致樓市降溫

中國政府在4月17日針對房地產(chǎn)市場出臺了10年來最為嚴(yán)厲的緊縮政策。中央政府首次將房價穩(wěn)定和住房保障列為地方政府官員的職能，并要建立考核問責(zé)制來有效達(dá)成樓市降溫的目標(biāo)。

針對這次泡沫的起因，政府還采取了雙管齊下的做法，一方面增加中小型住宅和保障性住房的供給，另一方面則出手抑制投機型需求。

控制按揭貸款應(yīng)該是給房地產(chǎn)市場降溫的最有效措施。當(dāng)按揭貸款條件寬松時，房價往往會走高，反之亦然。因此我們相信目前已出臺的緊縮政策將有效壓低房價，預(yù)期未來12~18個月全國平均房價將下降10%~20%，部分大城市的降幅或高達(dá)20%~40%。如果各家銀行嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款政策，需求不久就會出現(xiàn)回落。需求減少再加上從2010年三季度供給開始增加，我們估計房價最遲會在四季度出現(xiàn)明顯下跌。

市場已呈泡沫破滅的初步跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，40個樣本城市的房屋總銷售量在5月份年同比減少了28%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分別下降了65.1%和44.3%。同時5月份房價也初露疲態(tài)，月環(huán)比下跌了2%。雖然中國政府沒有給出明確的房價跌幅目標(biāo)，但我們認(rèn)為10%~20%的跌幅應(yīng)該是個合理的范圍。按照這樣的降幅，房價將回到2009年年中的水平。

如果跌幅不足10%，政府可能會覺得沒有完成“任務(wù)”，因此會維持緊縮政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑；但如果跌幅超過20%，政府或會開始擔(dān)心房地產(chǎn)市場過度萎縮對經(jīng)濟(jì)其他部門造成的溢出效應(yīng)，從而放松甚至逆轉(zhuǎn)部分的緊縮政策。

我們預(yù)期最遲到2010年四季度新房就將大規(guī)模上市銷售，因此在明年3月份全國人代會召開之前房價跌幅會超過10%。如果真是如此，政府此后可能會逐步放松部分的緊縮政策。

我們相信，隨著房價的回落和購房能力的提高，中國旺盛的潛在真實住房需求將得到釋放。因此，到明年下半年，房價應(yīng)會企穩(wěn)且交易量回升?？紤]到2011年上市銷售的新房規(guī)模龐大，房價漲幅應(yīng)該溫和，但交易量可能會大幅反彈。我們認(rèn)為至少在2012年中期之前，都不太可能再出現(xiàn)另一個泡沫。