眼下房地產(chǎn)基金等方式為主的新興房地產(chǎn)融資渠道，遠沒有看上去的那么風(fēng)光，超高的融資成本或讓眼前的風(fēng)光演變成“飲鴆止渴”甚至“服毒自殺”

上周，泰發(fā)基金與復(fù)地集團北方總部簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與此同時，有消息披露，房地產(chǎn)私募基金星浩資本終于有了項目進展的消息。

盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民6月21日在接受本報采訪時說，如今的房地產(chǎn)基金領(lǐng)域很混亂，渾水摸魚者多，但最大的隱患是過高的融資成本?！昂芏嗷鸬某杀靖叩谜ι?，簡直就是高利貸，這無疑埋下了內(nèi)地地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展的定時炸彈。

超高融資成本埋隱患

“錢多人少，成本過高，好項目難找?！边@是陳立民對目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金等新興模式現(xiàn)狀的簡述。

陳立民曾就職于國際房地產(chǎn)代理行，幾年前辭職單干，目前手頭也運作著一個規(guī)模相對較小的地產(chǎn)基金，屬于國內(nèi)最早一批進軍房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的人士之一。在陳看來，隨著銀行信貸等傳統(tǒng)融資渠道不斷收緊，房地產(chǎn)業(yè)資金來源越來越多向房地產(chǎn)基金、信托等拓展，尤其是房地產(chǎn)基金，可謂來勢兇猛。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從去年下半年以來，房地產(chǎn)信托成為市場熱點，不但其發(fā)行數(shù)量一度占據(jù)總發(fā)行量的30%，收益率更是超過全行業(yè)平均收益率。去年下半年國內(nèi)一共發(fā)行房地產(chǎn)信托361只，占1307只信托的27.62%，發(fā)行規(guī)模達790.63億，占1943.77億的40.67%。普益財富數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)信托以256只名列第二，預(yù)期平均收益率為9.32%。

但目前房地產(chǎn)基金規(guī)模沒有權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)?！暗梢钥隙?，房地產(chǎn)基金的市場容量和規(guī)模，正在快速膨脹，甚至遠超地產(chǎn)信托。”陳立民說。

陳立民透露，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)基金融資成本普遍高達25％—30％。如此之高的融資成本，需要長線運作的地產(chǎn)項目才具備這種可能。

頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注的星光耀計劃從去年9月誕生，3個月后，其首期基金封閉，匯集資金60億元，包括世博民企館16家核心民企在內(nèi)的20多家民營企業(yè)，承諾出資27億元，平行基金出資30億元。參與星光耀計劃的首批企業(yè)除了復(fù)星集團、易居中國等最初發(fā)起企業(yè)外，包括中天集團、巨人網(wǎng)絡(luò)、阿里巴巴、均瑤集團、蘇寧電器、萬達集團、涌金集團等民營企業(yè)。

“星光耀計劃能夠在短期內(nèi)募集足夠資金，有多方面因素，但復(fù)星集團本身的號召力不容忽視，而地產(chǎn)基金的模式在某種程度上反而成了次要因素?！庇兄槿耸窟@樣告訴本報，星光耀計劃眾多實力投資者參與的背后，是不菲的融資成本。

造成地產(chǎn)基金高成本的原因有很多。陳立民分析，過去幾年，中國投資房地產(chǎn)的資本一直習(xí)慣于超高的投資回報率，對地產(chǎn)基金高回報率的要求，就是這一慣性的反映?！氨M管市場上的錢很多，也缺少豐富的投資渠道，但大部分資本并不愿意長線投資，短錢太多，長錢太少。

單個的機構(gòu)很難改變中國地產(chǎn)基金的融資現(xiàn)狀，進而產(chǎn)生的一個可怕后果是：超高融資成本背后，融資的、投資的，其實都是在賭博。

陳立民說，對很多如今規(guī)模龐大的國內(nèi)地產(chǎn)基金來說，賭贏了，就是行業(yè)的“一哥”，但只要一個項目賭輸了，今后就很難在這個行業(yè)立足。

“我估計野蠻生長的周期不會太長，生死存亡的整合很快就會到來。”陳立民無不憂慮，短則一兩年內(nèi)，就會出現(xiàn)一些地產(chǎn)基金機構(gòu)、公司的倒閉。按照投資周期計算，前兩年推出的一些回報率超高的融資項目，一旦項目運作不成功或達不到回報率要求，就會拖垮這些公司。

更讓陳立民擔(dān)心的是，地產(chǎn)基金尤其是信托等新興地產(chǎn)融資產(chǎn)品的特點，投資者較為分散，一旦項目投資失敗，很可能會出現(xiàn)社會事件?！半S后，才會有政府部門出臺政策加以規(guī)范，現(xiàn)在看來，這是一個無法跳過的痛苦成長周期。

項目定成?。簝赡陜?nèi)首輪洗牌

高利貸賭博色彩過重的內(nèi)地房地產(chǎn)基金，正在承受剛剛開始出現(xiàn)的“病變”危害。

統(tǒng)計顯示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托產(chǎn)品中，投向最大的兩個行業(yè)的為工商企業(yè)和房地產(chǎn)，產(chǎn)品數(shù)量分別為70只、46只，占比分別為24.65%、16.20%。

自4月以來，資金投向工商企業(yè)的信托產(chǎn)品數(shù)量，已經(jīng)連續(xù)兩個月超過房地產(chǎn)信托。

賭局還在繼續(xù)，決定最終輸贏的，則是地產(chǎn)項目能否成功。

“現(xiàn)在國內(nèi)地產(chǎn)基金最大的挑戰(zhàn)，募資反而不是問題，挑戰(zhàn)來自運作管理階段，第一步是能否找到合適的優(yōu)質(zhì)項目完成資金的投資。”上述知情人士透露，優(yōu)質(zhì)項目荒恰恰又是目前許多已經(jīng)圈到錢的地產(chǎn)基金面臨的棘手問題。1