證券日?qǐng)?bào)記者 關(guān)欣

近日，有媒體稱，由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制完成，而在該規(guī)劃中指出，“城鎮(zhèn)化將在未來(lái)十年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資”

業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化密不可分，城鎮(zhèn)化將是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇，城鎮(zhèn)化或?qū)⒁I(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)的新格局。

提前布局二三線城市的恒大地產(chǎn)(03333.HK)和碧桂園(02007.HK)顯然是新型城鎮(zhèn)化的受益者，而其他各大房企也有所動(dòng)靜，紛紛開(kāi)始搶占二三線市場(chǎng)。

新型城鎮(zhèn)化利好地產(chǎn)

據(jù)報(bào)道，在十八大報(bào)告提出推動(dòng)新型“城鎮(zhèn)化”規(guī)劃后，2012年12月中旬召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確指出，城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢(shì)利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

而或在此利好信息提振下，A股在地產(chǎn)及銀行兩大板塊帶領(lǐng)下，自2012年12月4日低點(diǎn)1949.46點(diǎn)以來(lái)已上漲超過(guò)300點(diǎn)；同樣，受利好消息影響，多只在香港上市的內(nèi)地房企股價(jià)也創(chuàng)出一年多來(lái)的新高。

東興證券研報(bào)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的建設(shè)將給房地產(chǎn)帶來(lái)較大的歷史機(jī)遇。從中央對(duì)城鎮(zhèn)化的重視程度來(lái)看，未來(lái)城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度很可能會(huì)進(jìn)一步提高，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)行業(yè)再次進(jìn)入快速發(fā)展期，估值得以持續(xù)提升。

也有研究員指出，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成中期利好，但短期內(nèi)的實(shí)質(zhì)性影響并不大。

二三線城市發(fā)展空間大

對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響，有專家對(duì)媒體表示，新型城鎮(zhèn)化將有利于中國(guó)人口、產(chǎn)業(yè)向中小城市、小城鎮(zhèn)的集聚，有利于國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)更加合理化、均衡化，在總體上將會(huì)遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，并帶來(lái)全民居住條件的更大改善。

就未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)而言，上述專家認(rèn)為，大城市房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看會(huì)呈現(xiàn)高位溫和徘徊的趨勢(shì)，中小城市房?jī)r(jià)會(huì)受到利好刺激啟動(dòng)一輪上升，小城市和小城鎮(zhèn)，尤其是小城鎮(zhèn)在政策導(dǎo)向上有一定的不確定性，將成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的亮點(diǎn)所在。

對(duì)此，多位分析師認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，二、三線城市樓市無(wú)泡沫；同時(shí)，盡管不知道未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的具體路線，但是產(chǎn)業(yè)向二、三線城市轉(zhuǎn)移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加，因此，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大。

恒大碧桂園因提前布局受益

提及因新型城鎮(zhèn)化而受益的知名房企，人們不免會(huì)聯(lián)系到早就在二三線城市布局運(yùn)作的恒大地產(chǎn)和碧桂園。

據(jù)資料，恒大地產(chǎn)2012年前11個(gè)月累計(jì)銷售846.3億元，二三線城市項(xiàng)目貢獻(xiàn)比例超過(guò)98%，成為在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中超前布局二三線城市而受益的大贏家。

而截至2012年9月底，碧桂園2012年前三季度營(yíng)收235.22億元，同比增長(zhǎng)22.3%；前三季度凈利潤(rùn)38.45億元，同比增長(zhǎng)34.2%。如此超出意料的業(yè)績(jī)，或與碧桂園一直堅(jiān)持布局二三線城市有關(guān)。

大房企搶占二三線市場(chǎng)

與此同時(shí)，其他各大房企也于2012年開(kāi)始紛紛搶占二三線城市市場(chǎng)。

自2012年4月萬(wàn)科(萬(wàn)科A000002.SZ)首次在唐山耗資1.9億元拿下兩幅地塊以來(lái)，截至2012年8月，萬(wàn)科在全國(guó)至少新增項(xiàng)目18個(gè)，總地價(jià)約為112億元，大部分都集中在二三線市場(chǎng)，其中僅在2012年7月萬(wàn)科就動(dòng)用了60億拿下11塊土地。從2012年第三季度開(kāi)始，萬(wàn)科新增的土地項(xiàng)目至少有23個(gè)，而新增項(xiàng)目也大多位于二三線城市。

而招商地產(chǎn)(000024.SZ)2012年前三季度共拿地97萬(wàn)平方米，大部分集中在二三線，甚至四線城市。招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)人曾表示，2012年招商的一個(gè)重要目標(biāo)就是積極補(bǔ)充三四線城市核心地段項(xiàng)目資源。

此外，2012年有望躋身地產(chǎn)千億俱樂(lè)部的中海地產(chǎn)(中國(guó)海外00688.HK)，僅在剛過(guò)去的2012年12月第一周就已經(jīng)動(dòng)用了近50億元在國(guó)內(nèi)4個(gè)城市拿下4幅地塊，這些地塊都是位于二線城市。