去年12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，新一屆的政府提出了未來(lái)10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力在于新城鎮(zhèn)化建設(shè)。這個(gè)信息被一些投資人解讀為地產(chǎn)業(yè)的第二春，并認(rèn)為未來(lái)10年國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)有巨大的發(fā)展空間。于是，我們看到一些地方的房?jī)r(jià)再度有抬頭的跡象，開(kāi)發(fā)商們媒體上的造勢(shì)，新盤(pán)的火爆銷(xiāo)售場(chǎng)面，讓一些買(mǎi)房人再也按捺不住。

事實(shí)上，我們認(rèn)為這可能是一種誤讀。新城鎮(zhèn)化建設(shè)的內(nèi)涵，并不僅僅是在基礎(chǔ)建設(shè)方面的。它是將有條件的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)化，什么是有條件的農(nóng)村人口，講白一點(diǎn)就是在城鎮(zhèn)有工作崗位、并有能力解決基本住房問(wèn)題的農(nóng)民工。它不是將失地農(nóng)民都趕進(jìn)樓房，然后只想著他們會(huì)增加消費(fèi)而不解決失地農(nóng)民的生計(jì)。中央提出新城鎮(zhèn)化建設(shè)，或多或少是表現(xiàn)出對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂(yōu)，并希望由此推動(dòng)未來(lái)內(nèi)需市場(chǎng)的拓展。但這究竟是一場(chǎng)盛宴還是雞肋？我們需要通過(guò)利弊分析，才能知道其背后的實(shí)質(zhì)困難到底在哪里。

從利的方面講，推動(dòng)新城鎮(zhèn)化建設(shè)，可以在短期之內(nèi)消化部分過(guò)剩產(chǎn)能，令經(jīng)濟(jì)下滑的速度得到阻滯。通過(guò)推動(dòng)中西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)分級(jí)轉(zhuǎn)移，可以增加西部的投資。新城鎮(zhèn)化建設(shè)的主題，是城市軌道交通建設(shè)，?K以此帶動(dòng)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈的小城鎮(zhèn)化建設(shè)。這種長(zhǎng)期的投資雖本身不見(jiàn)得短期會(huì)有效益，但是所消化的粗鋼與水泥以及創(chuàng)造的工作崗位，可以解決很大的問(wèn)題。最重要的是，能讓沿線(xiàn)周邊的土地增值，讓地方政府的去土地財(cái)政依賴(lài)有個(gè)緩沖期。此外，將農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)人口，預(yù)想未來(lái)可以以此拓展一個(gè)龐大的內(nèi)需市場(chǎng)，可以形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力源。

當(dāng)然，上述的消化過(guò)剩產(chǎn)能過(guò)程，可以阻滯目前的工業(yè)企業(yè)增速下滑，這是當(dāng)前最重要的事。但是，將農(nóng)業(yè)人口大量轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，卻不是那么簡(jiǎn)單的事。它受到產(chǎn)業(yè)、人口大財(cái)政、糧食與果蔬供應(yīng)等多方面的因素約束，這不是短期拍拍腦袋就能解決的問(wèn)題

從弊的方面看，首先是失地農(nóng)民的生計(jì)問(wèn)題。中國(guó)是個(gè)典型的農(nóng)耕民族，其特點(diǎn)是自給率高消費(fèi)低，家家房前屋后種點(diǎn)菜，種點(diǎn)果蔬。如果新城鎮(zhèn)化只是簡(jiǎn)單地將土地集中處置，而將失地農(nóng)民驅(qū)趕進(jìn)樓房，他們的補(bǔ)償款用于基本居住房購(gòu)置后，其生計(jì)如不能很好地解決，則無(wú)法改善新城鎮(zhèn)居民的生活境遇。其次是人口與糧食生產(chǎn)問(wèn)題。有人認(rèn)為，中國(guó)向發(fā)達(dá)國(guó)家看齊的話(huà)，城鎮(zhèn)化率應(yīng)該達(dá)到75%的世界平均水平。如果城鎮(zhèn)化率要達(dá)到75%，則將有10.1億人要居住在城鎮(zhèn)。盡管中國(guó)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率在工業(yè)化時(shí)代得到很大的提高，但是，中國(guó)是一個(gè)多山地和丘陵的國(guó)家，機(jī)械化率低與地貌因素決定了農(nóng)業(yè)人口，不宜在社會(huì)發(fā)達(dá)進(jìn)程尚未達(dá)到一定高度時(shí)過(guò)分地減少。目前已經(jīng)從糧食自給國(guó)，變成了糧食進(jìn)口國(guó)。中國(guó)糧食完全自給，需要30億畝的耕地，而目前的耕地只有24億畝。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成大量耕地被占用，壯年人口遷徙造成大量農(nóng)村土地荒廢是另外一個(gè)原因。第三是財(cái)政問(wèn)題，目前的地方財(cái)政因?yàn)橥恋刎?cái)政依賴(lài)過(guò)重，當(dāng)壓抑地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)后，必然會(huì)造成財(cái)政困難。如果財(cái)政出現(xiàn)困難，保障房建設(shè)以及社會(huì)保險(xiǎn)都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，大量新城鎮(zhèn)化的移民，如果不能快速解決就業(yè)，生計(jì)就會(huì)出現(xiàn)困難，那將要依賴(lài)財(cái)政解決基本生活保障就無(wú)從談起。

我相信中央工作工作會(huì)議上，所定調(diào)的新城鎮(zhèn)化是個(gè)美好的愿景，或許它的真實(shí)意圖并不是人們想象的會(huì)促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)第二春的政策。事實(shí)上，李克強(qiáng)副總理在去年9月25日全國(guó)資源型城市與工礦區(qū)可持續(xù)發(fā)展及棚戶(hù)區(qū)改造工作座談會(huì)上，首次提出了可持續(xù)新型城鎮(zhèn)化的道路。他不僅強(qiáng)調(diào)的是居住環(huán)境的改善，更重要的是帶動(dòng)內(nèi)需與就業(yè)的增加。而部分地方政府過(guò)度解讀了中央的意圖，其本源還是立足于過(guò)去的土地財(cái)政依賴(lài)。有些地方突擊扒房、扒墳劃地，驅(qū)趕農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城。所騰地塊意欲招商引資，卻全然不想當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，實(shí)業(yè)不產(chǎn)生利潤(rùn)，資金都擁向影子銀行放高利貸。沒(méi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在風(fēng)向變了嗎？以前是——借我錢(qián)，我要去投資，我會(huì)付利息；現(xiàn)在是——借你錢(qián)，讓你去投資，請(qǐng)付利息。

地產(chǎn)業(yè)未來(lái)肯定還會(huì)發(fā)展，但必定不會(huì)是以往的粗獷式發(fā)展。意圖借助新型城鎮(zhèn)化，鬧一出地產(chǎn)業(yè)第二春大戲，我看不太靠譜。最近住建部再次重申地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的態(tài)度，意味著未來(lái)的現(xiàn)房去庫(kù)存過(guò)程可能會(huì)拖長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商們現(xiàn)在應(yīng)該想的事，不光是降庫(kù)存去杠桿，更應(yīng)該想想地產(chǎn)業(yè)如何朝精細(xì)化方向發(fā)展。