黨校教授：以房養(yǎng)老需將房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)整為200年或500年

日前，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，并于2014年試點運行?！耙苑筐B(yǎng)老”計劃一出立刻引發(fā)了社會關(guān)注，政府是在為老人探索一種新的養(yǎng)老模式，還是在扮演“甩手掌柜”的角色？面臨養(yǎng)老的老人們能否接受？2014年,“以房養(yǎng)老”是否可以克服多重阻力，順利推行？人民網(wǎng)記者對老人群體、銀行、專家進行調(diào)查采訪。

反對者多：房子是要給子女的

記者采訪幾位面臨養(yǎng)老問題的老人，他們大多對“以房養(yǎng)老”表示難以接受。

在地鐵站賣報一位北京老人說，不知道以房養(yǎng)老是怎么回事。“對于沒有退休金的老人來講是挺好的，但是能不選就不選，國家有最低生活保障，房子是要給兒女的?！?/p>

北京朝陽區(qū)高碑店村兩位老人，面對“以房養(yǎng)老”一臉茫然，聞所未聞， “都有退休金，孩子不管還有親戚，實在不行還有最低生活保障，可以把房子租出去，怎么也不會把房子抵押出去給銀行。”

路上記者隨機采訪到的兩位老人，對“以房養(yǎng)老”模式雖有一定了解，但都反對，對房屋抵押后“老人住哪里”尚不明白。其中一個老人是因為手續(xù)繁瑣，另一個老人不相信政府能妥善解決養(yǎng)老問題，一邊揮手一邊說，“政府應(yīng)該先解決遺產(chǎn)稅事兒，80萬的起征點太低了?！?/p>

觀念和制度令各地試點“夭折”

從廣義角度講，“以房養(yǎng)老”有多種操作形式，包括租房養(yǎng)老、分租養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、縮房養(yǎng)老，抵押給銀行借款養(yǎng)老，遺囑托管養(yǎng)老等，而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”即“倒按揭”只是其中之一，即通過金融或房屋機構(gòu)買斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過測算定期給予養(yǎng)老補貼，老年人仍然可以在自己住房里終身居住。

“以房養(yǎng)老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監(jiān)事會主席孟曉蘇說，中國“以房養(yǎng)老”其實是商業(yè)性的養(yǎng)老保險補充產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計需滿足三個條件，即高房價的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)的老人。而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的群體。

作為從發(fā)達國家引進的一種金融養(yǎng)老方式，“倒按揭”在美國、英國、新加坡和加拿大運行較為成熟、普遍，在我國部分城市雖有試點，但效果不佳。

其中，上海“以房自助養(yǎng)老”模式因存在信任危機被迫停辦，當(dāng)?shù)孛裾块T曾做過調(diào)查，九成左右老人擬將房產(chǎn)留給子孫。南京推行“養(yǎng)老院養(yǎng)老”模式，可謂國內(nèi)“倒按揭”的雛形，但兩年的實踐也遭遇“夭折”。

而作為首推“養(yǎng)老按揭”的北京中信銀行，2011年10月推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，但歷時兩年，實際推廣效果一般。據(jù)中信銀行相關(guān)部門介紹，“推廣阻力主要來自產(chǎn)權(quán)期限、實際處置方面的不確定性和中國老年人群體的觀念意識問題”。銀行工作人員表示，“市場很大，我們還會繼續(xù)做，但國家需要出臺相應(yīng)政策支持給予支持”。

傳統(tǒng)觀念和倫理成障礙

對于2014年能否正常試運行，清華大學(xué)公共管理學(xué)院助理研究員胡乃軍表示擔(dān)憂，“中國人傳統(tǒng)的觀念和倫理、現(xiàn)行房產(chǎn)制度和市場經(jīng)濟風(fēng)險都會形成很大的阻力。

“國外子女對老人的贍養(yǎng)義務(wù)比較薄弱，老人可以把房子抵押出去獲得間接收入。中國有好的家庭倫理觀念，子女要贍養(yǎng)老人，老人就是愿意把房子留給子女?！?/p>

“房屋產(chǎn)權(quán)也是一個大問題，涉及到中國整體的產(chǎn)權(quán)制度，這個問題解決了，是很有幫助的。” 胡乃軍還說，我國目前推行“住宅用地70年年限”，房產(chǎn)被抵押后，老人身故之時，商品房的使用年限也所剩無幾，保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔(dān)心，依靠剩下的使用年限能否補償已支付的養(yǎng)老金成本。

胡乃軍認(rèn)為“以房養(yǎng)老”難推另一阻力是市場經(jīng)濟風(fēng)險，“比如房價波動風(fēng)險、老人長壽風(fēng)險、利率波動風(fēng)險。但經(jīng)濟風(fēng)險通過技術(shù)手段可以解決，最大的問題在于我國的產(chǎn)權(quán)制度和倫理道德。政府需要以第三方的角色公正、客觀地權(quán)衡老人和金融機構(gòu)的利益，獲得雙方的認(rèn)同和支持”。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇接受采訪時表示，必須改革房屋產(chǎn)權(quán)只有70年的制度，最好是永遠使用。如果不解決70年房屋產(chǎn)權(quán)的問題，“以房養(yǎng)老”于理于法都無法操作。

國土資源部副部長贠小蘇雖然表示“宅地70年后續(xù)期不影響以房養(yǎng)老”，但在實際中并未有過運用，所以仍然像“空中樓閣”，難以觸及。

對于無房或者沒有完全房屋產(chǎn)權(quán)的，生活在農(nóng)村或者地里位置不占優(yōu)勢的老人來說，其房子的經(jīng)濟價值難以達到金融機構(gòu)預(yù)期，也難以獲得“以房養(yǎng)老”的資格。

對此，第十一屆全國人民代表大會財政經(jīng)濟委員會副主任委員賀鏗認(rèn)為，必須遵循自愿的原則。“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念束縛著當(dāng)前老年人群，不愿將房“抵押”。尚在探索階段的“以房養(yǎng)老”難以獲取老人的信賴，法律、市場等各方面都要配套，在觀念上也要有進步?！爸袊€不富裕，如果老人在老年沒有經(jīng)濟來源，把資產(chǎn)、不動產(chǎn)作為養(yǎng)老資源，是很好的辦法?！?/p>

對于市場風(fēng)險，賀鏗表示：“銀行是一個獨立的法人，不能出了問題就想到國家，投保的人也是獨立的，雙方要自愿，國家不能強迫去做，虧了也不能管，這才是市場經(jīng)濟。”

一種可選擇的“補充”養(yǎng)老

當(dāng)前，我國“老齡化”加速，人均壽命不斷延長，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式難以滿足社會現(xiàn)實需要。民政部副部長竇玉沛認(rèn)為，我國未來將以多種途徑應(yīng)對養(yǎng)老問題，在政府兜底的基礎(chǔ)上，鼓勵社會力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”是市場化運作的一種高端化服務(wù)，是自愿的、自主選擇的行為。

“應(yīng)是老人應(yīng)根據(jù)自己情況做出的自發(fā)行為”，胡乃軍表示，要把以房養(yǎng)老和基本的養(yǎng)老保障、基本養(yǎng)老金制度區(qū)分開，住房反抵押養(yǎng)老保險是適合于特定人群的一種商業(yè)行為和市場化的機制，只是基本養(yǎng)老保障的一種補充”。

“以房養(yǎng)老”迎合的是小眾需求，尤其適合有獨立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院教授褚福靈告訴記者：“以房養(yǎng)老僅僅是合適群體的一個選擇，不具備普遍的意義，但卻是一個可以探討的方式，不會成為一種主流。”

在爭議聲中，“以房養(yǎng)老”歷經(jīng)十年上升到國家戰(zhàn)略層面，勢在必行。就像胡乃軍說的，“只是做大做小的問題！”政府有責(zé)任權(quán)衡各方利益，制定具體可行的政策體系，完善相關(guān)房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風(fēng)險分擔(dān)機制，鼓勵金融機構(gòu)參與相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，政府任重而道遠。

人社部副部長胡曉義10月21日回應(yīng)“以房養(yǎng)老”說，人社部并不負(fù)責(zé)“住房反向抵押養(yǎng)老保險”制度設(shè)計，“國務(wù)院提出探索‘住房反向抵押養(yǎng)老保險’試點，主要目的是幫助老年人手中的不動產(chǎn)增強流動性，變成可支配的資產(chǎn)。”胡曉義指出，“以房養(yǎng)老”，僅僅是給有房產(chǎn)有條件的老年人多一種選擇，并非基本或主流的養(yǎng)老方式，更不會取代基本養(yǎng)老保險的制度設(shè)計。

背景：相關(guān)國家“以房養(yǎng)老”政策

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處分，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。

美國：“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補充。美國政府和一些金融機構(gòu)也向老年人推出了“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。

英國：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

日本：以房養(yǎng)老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。

荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。(據(jù)公開資料)