15年后中國房地產(chǎn)開發(fā)市場將萎縮

主持人：外界很多人有大呼看不懂的地方，就是不理解你們的資金鏈是怎么轉(zhuǎn)起來的，就是萬達哪來那么多錢，就是如果你們自己沒有銀行的話，你們哪來那么多資本呢？

王健林：其實辦銀行恰恰對我們反過來是一個制約，如果辦了銀行，按規(guī)定股東不能再里邊貸款的，這是原則，所以說我覺得辦銀行不是解決我們資金的一個渠道，這個理解是完全錯誤了。至于我們的模式外界人看不懂，可能恰恰就是大家都看不懂，所以我們發(fā)展的再好的，所有人都懂得怎么干，所有人都知道怎么去干，可能我們就不會這樣現(xiàn)在一枝獨秀。在這個領(lǐng)域，在中國這個商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里面，我們是絕對只有第一，沒有第二的，我們這個第一每年可以有五百萬平米的竣工，可以開二十幾個廣場，十幾個酒店，第二名可能一年一個可能也比較困難。我跟你說一個比例吧，假如一百塊錢，我們講總投資這一個廣場假如總投資50億的話，差不多我們自己的錢20%，大約占總投資的20%到30%，就買地這部分錢是一定要拿的，這個是每一年我們大概比方幾百億買地，這個是我們自己幾十年積累下來的結(jié)果。這個現(xiàn)金流是有拿出錢買地，買地辦完市政就可以獲得銀行貸款，這個時候就可以支持建設到可以銷售的程度。

這個時候我們和銀行兩者相加的錢，大概也就是占總投資的50%。 50%左右的錢是來自于預售，就是銷售，其實這個支持項目把它完全建成，絕大部分的錢，大部分，或者至少過半的錢是來自于銷售。銷售的錢你拿回來，支持把這個樓完全蓋完，所以最后到竣工的時候，那我們一算賬，我銷售產(chǎn)生的利潤差不多接近甚至等于我這個物業(yè)的總造價，這樣我就不需要增加更多的貸款，所以我就可以發(fā)展的非?？?。

或者比方說，即使我這個物業(yè)二十萬平米，假如說十個億的成本，我現(xiàn)在還缺三個億，我自己開發(fā)的凈利潤有七億，還缺三個億，那簡單我的物業(yè)可以金融抵押貸款，我的物業(yè)再去抵押貸款，又獲得了相當強的資金的能力，所以我為什么能夠這么快的發(fā)展，一個是我們在世界上創(chuàng)立了獨立的一種模式，不動產(chǎn)加房地產(chǎn)開發(fā)，兩者結(jié)合，不是簡單的不動產(chǎn)，是買地建設投資的現(xiàn)金逐漸回來，那完了，那支撐不了，一年開一個也了不起來，

第二個部分呢，我有巨量的每年的不動產(chǎn)進賬，這個又可以去抵押貸款，獲取更大的現(xiàn)金流，物業(yè)竣工的越多，我抵押的就越強，所以這兩個部分一結(jié)合，就在世界上創(chuàng)造一個全新的模式，我們可以神話般的速度來發(fā)展。不然的話，哪一個銀行，如果你今年100億，明年500億，后年1000億在這個銀行貸款，任何銀行會怕的，不會給你貸款。

主持人：您知道嗎？您這個模式我聽下來，我覺得杠桿還是蠻高的，會不會帶來風險？

王健林：杠桿應該這么說，可能比純住宅房地產(chǎn)略小，因為什么呢？因為你這個買地當中，還有一部分是不能銷售的，畢竟變成持有物業(yè)，所以杠桿率這個是低于純住宅房地產(chǎn)的，但是一定是有杠桿，這是肯定的，這個高速運轉(zhuǎn)能不能繼續(xù)走下去，就是取決房地產(chǎn)市場的前景，取決房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，如果10到15年，中國房地產(chǎn)還能夠保持一個勻速還是保持現(xiàn)在規(guī)模往上走，這個模式是沒有問題的。如果到真這個房地產(chǎn)趨勢到2020年，假如說一點不能走，房地產(chǎn)賣不動，那我就一定去轉(zhuǎn)行再轉(zhuǎn)型，我們再做別的模式，或者那個時候我們不動產(chǎn)已經(jīng)上市，從資本市場拿錢，還是支持可以走，可能速度會慢下來不像現(xiàn)在這么快，而且我為什么現(xiàn)在一定要堅持研究在開發(fā)記錄上加不動產(chǎn)模式，就是預期房地產(chǎn)遲早有萎縮的一天，看全世界的不動產(chǎn)，看世界的房地產(chǎn)的歷史，基本上在50年就終結(jié)，任何多國家都是房地產(chǎn)發(fā)展了四五十年就萎縮，香港過去一千多家房地產(chǎn)公司現(xiàn)在就十家八家，開發(fā)量每年很少，為什么呢？這個市場上還有，但是市場規(guī)模急劇萎縮。

主持人：中國還有多少年？

王健林：中國我估計這方面的市場15年左右，我的判斷就是城鎮(zhèn)化率到70%，這個市場就萎縮了。