鳳凰財(cái)經(jīng)：但現(xiàn)在好象觀察商業(yè)地產(chǎn)遇到了一個(gè)挺大的問題，也在轉(zhuǎn)型期是嗎？

   

    黃怒波：中國的地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)發(fā)生巨大的變化，這個(gè)巨大的變化大家一直在說狼來了，現(xiàn)在我看這個(gè)狼是真的來了，這次真的來了。

   

    鳳凰財(cái)經(jīng)：表現(xiàn)在哪兒？

 

    黃怒波：我覺得這屆政府沒法再放水了，如果再放水這個(gè)經(jīng)濟(jì)還是飲鴆解渴，四萬個(gè)億，毫無理由，它怎么回收？你帶來的肯定是價(jià)格上漲，首先反映到房地產(chǎn)上，對(duì)吧，你這次這個(gè)經(jīng)濟(jì)如果再這么放，那下一步不就崩潰了嗎？反腐，會(huì)帶來房價(jià)的下降，為什么呢？因?yàn)楝F(xiàn)在大量的官員、國企腐敗分子手里控制主要資產(chǎn)都是房地產(chǎn)，這個(gè)帶來了不公平，房地產(chǎn)變成了投資了，投機(jī)了，變成了藏這個(gè)臟錢了，真正需要錢的房子的人被拉高買不起，這是中國一個(gè)大的問題。所以中國的房地產(chǎn)是個(gè)畸形的發(fā)展，一個(gè)特殊的時(shí)期，所以這個(gè)這次轉(zhuǎn)型就到了，土地財(cái)政一定會(huì)拿掉，所以一系列的決定房地產(chǎn)行業(yè)率先回歸，我叫回歸到理性。

 

    回歸到房地產(chǎn)行業(yè)比如就是正常的行業(yè)，不可能有暴力，就是這個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)入越來越寬，你能拿地我也能拿，再一個(gè)你拿的多的房子你稅就多他要算賬，再政府現(xiàn)在的保障房，這個(gè)就把基本上的住房問題讓人人有房住的問題能解決了，我覺得這十年內(nèi)這屆政府能把這個(gè)問題解決掉。 

 

 

    鳳凰財(cái)經(jīng)：如果從現(xiàn)象來觀察的話你覺得會(huì)出現(xiàn)哪些現(xiàn)象？比如說上一期我們采訪了福耀玻璃的董事長曹德旺，他有一個(gè)跨界的觀點(diǎn)，他說中國的房地產(chǎn)崩盤是遲早的問題。

 

    黃怒波：不存在崩盤，第一中國的房地產(chǎn)按揭的比例高，都是30%的首付款，第二中國的就業(yè)率還是可以，美國出問題是他只要就業(yè)率，失業(yè)率一高，他要零首付，他立刻付不起房款。第二中國畢竟城市化才剛剛開始，這個(gè)我覺得暴力不可能，但是崩盤絕對(duì)做不到，第三個(gè)問題，北京市保障房的條例，這是立法，基本他要做到了，基本把北京要求五年十年以上的來的北京納稅的人口都能解決掉住房，然后這個(gè)富人的房子他最后也會(huì)再推向市場，為什么？在中國你下一步房產(chǎn)稅只要一出來，不動(dòng)產(chǎn)條例只要一出來大家不再拿這么多房子，那只有低價(jià)賣，現(xiàn)在不是二手房價(jià)格都在下來嗎，你下一步還在下，下也不一定意味著崩盤呢，你本來就不該那么高。

 

    鳳凰財(cái)經(jīng)：但是不管怎么說想指著房子掙錢是沒戲了。

   

    黃怒波：這個(gè)時(shí)代過去了，如果地產(chǎn)商如果不提早轉(zhuǎn)型的話，下一步挺麻煩的。

   

    鳳凰財(cái)經(jīng)：實(shí)體經(jīng)濟(jì)，你覺得會(huì)遭到到什么程度？

   

    黃怒波：肯定這么多年沒有過的糟糕，因?yàn)檫@個(gè)強(qiáng)刺激政策的后遺癥在逐漸出現(xiàn)，鈔票太多了，收不會(huì)去，然后傳統(tǒng)的消費(fèi)模式都變了，比如房地產(chǎn)不能拉動(dòng)了，商業(yè)不能拉動(dòng)了，新的消費(fèi)模式?jīng)]出來，你看，這個(gè)傳統(tǒng)的所有能源行業(yè)都不行了，外貿(mào)也不行了，新的消費(fèi)模式在那兒？城鎮(zhèn)化沒形成，動(dòng)力從哪里來？這兩三年很痛苦的過渡。

   

    鳳凰財(cái)經(jīng)：很痛苦的過程，但是反過來講，在大的轉(zhuǎn)型期，也是大的機(jī)會(huì)誕生的時(shí)候，就是說原來你們這些老一輩的土豪，可能慢慢地不行了。

   

    黃怒波：都得淘汰，新的這一代人會(huì)起來，他們主要以一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的企業(yè)家起來了，傳統(tǒng)的這些土豪們都已經(jīng)成為一個(gè)歷史了，一定會(huì)成為歷史，但都很優(yōu)秀，這一代人會(huì)留下記憶。

 

 

 

    鳳凰財(cái)經(jīng)：其實(shí)說到商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候前兩年大家有一個(gè)觀點(diǎn)就是說隨著資產(chǎn)的不斷的上漲，持有性的物業(yè)會(huì)是一個(gè)很好的前景。

   

    黃怒波：原來我的一個(gè)戰(zhàn)略夢想我的旅游地產(chǎn)持有1千萬平方米不賣，商業(yè)地產(chǎn)持有1千萬平方米不賣，為什么，你看中國經(jīng)濟(jì)漲的這么快，這個(gè)中國經(jīng)濟(jì)上漲的時(shí)候所有的資產(chǎn)價(jià)格在上漲，怎么著認(rèn)為也超過你的財(cái)富成本就是利息，但你哪想得到，一個(gè)大的行業(yè)變化大了，就是傳統(tǒng)的零售業(yè)商業(yè)模式被電商沖擊了，這是致命的，你原來一鋪富三代，你現(xiàn)在試試那個(gè)鋪面空著怎么富三代，為什么呢？因?yàn)楦静挥迷匍_鋪?zhàn)恿耍揖陀幸粋€(gè)電商一個(gè)淘寶就可以了，電商就這幾年而且是殺傷力太強(qiáng)了，所以這個(gè)時(shí)候就持有大量的物業(yè)就變成了災(zāi)難，所有的傳統(tǒng)的賣衣服的鋪?zhàn)佣疾豢赡軖赍X了，網(wǎng)購就夠了。

 

    所以所謂的一分錢就難倒英雄好漢，我們其實(shí)就有十幾億的現(xiàn)金的話就把今年這個(gè)關(guān)能挺過去，但是到后來結(jié)局就是我們跟債務(wù)人談判，絕大部分都不錯(cuò)商戶也絕大部分都支持也清場了，現(xiàn)在改寫字樓到年底改完，但是也有的人他這個(gè)時(shí)候就要價(jià)了，那你也不敢做，要答應(yīng)你了別的人怎么辦？所有的人就是價(jià)格上去了，就得重組。就有人說那我走司法程序，我就讓你上黑名單，失信人名單，那我也沒有別的辦法。

 

 

 

    黃怒波：整個(gè)民營企業(yè)在經(jīng)歷一個(gè)生理過程，什么叫生理，心理過程要適應(yīng)這種生死之關(guān)，生理是你過去民企是機(jī)會(huì)主義者，哪塊骨頭掉下來你也得去搶，比如原來搶水泥對(duì)吧，搶鋼鐵搶煤炭你不是后來都得吐嗎？所以當(dāng)初以為民企搶到肚子里再說我再慢慢消化，因?yàn)椴恢烂魈煊袥]有機(jī)會(huì)，這是中國民企的悲慘處境，永遠(yuǎn)只要有一點(diǎn)縫趕快搶，中國的民企就是這么發(fā)展的，馬云搶對(duì)了，搶上電商了，那個(gè)行業(yè)現(xiàn)在沒有大的國企進(jìn)來，要進(jìn)來也挺麻煩。

 

 

    黃怒波：地產(chǎn)商也開始完蛋了，所以如果說轉(zhuǎn)型的好的，你就能撐過去不餓死，如果不好的這次，我覺得這次大多數(shù)地產(chǎn)商都過不去吧。

   

    鳳凰財(cái)經(jīng)：怎么講，大多數(shù)的地產(chǎn)商都會(huì)倒掉嗎？

   

    黃怒波：不光這個(gè)民企吧，這次很難過得去，因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)還有兩三年的困難期。

   

    鳳凰財(cái)經(jīng)：就是大多數(shù)民企你覺得都會(huì)倒掉。

   

    黃怒波：我認(rèn)為都應(yīng)該是差不多，都應(yīng)該歸零。因?yàn)榈禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)資金很密集要求周轉(zhuǎn)的速度要快，但是現(xiàn)在整個(gè)是不是一個(gè)限購能解開的問題，是你貸款整個(gè)金融政策的問題，整個(gè)金融界已經(jīng)把地產(chǎn)劃到了一個(gè)限貸行業(yè)危險(xiǎn)的行業(yè)里，一系列的不確定性，全都趕在這個(gè)時(shí)候，好日子的時(shí)候什么都好，壞日子的時(shí)候厄運(yùn)都來了。目前當(dāng)下持資太多的，尤其拿地王的，肯定逃不過去，都得吐出來。

   

    鳳凰財(cái)經(jīng)：但你總的來做一個(gè)判斷的話，是不是說股權(quán)跟債權(quán)一起轉(zhuǎn)的話是你主動(dòng)不想玩兒商業(yè)地產(chǎn)的游戲了還是沒辦法只能撤退了。

 

    黃怒波：這個(gè)行業(yè)肯定是被電商代替的，所以從商業(yè)地產(chǎn)上從商業(yè)設(shè)施上是不能再持有了，如果持有適度的寫字樓是可以的，酒店式公寓可以，但是商場尤其高端的奢侈品全都完蛋。

   

    鳳凰財(cái)經(jīng)：你說到這兒，我想到了馬云和王健林打的那個(gè)賭。

   

    黃怒波：馬云一定是贏的。整個(gè)世界的游戲規(guī)則改變了。