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    中金:房貸新政超預(yù)期 地產(chǎn)股將漲20%


    來(lái)源:鳳凰財(cái)經(jīng)綜合

    央行今日盤(pán)后發(fā)布通知,將購(gòu)買(mǎi)普通自住房的“二套房首付比例下調(diào)至不低于40%,購(gòu)買(mǎi)普通自住房公積金首付比例調(diào)整為20%,購(gòu)買(mǎi)普通自住房的二套房公積金首付比例為30%,同時(shí)財(cái)政部宣布“營(yíng)業(yè)稅滿五免征變?yōu)闈M二免征”。

    中金公司分析稱(chēng),房貸新政措施、時(shí)點(diǎn)均超預(yù)期,將帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售。中金同時(shí)稱(chēng),當(dāng)下是地產(chǎn)股最好的投資時(shí)間,2015年政策驚喜多于基本面,繼續(xù)看多地產(chǎn)股表現(xiàn),從估值看仍有20%的上漲空間。

    以下為全文:

    千呼萬(wàn)喚始出來(lái),政策放松超預(yù)期!繼續(xù)看好地產(chǎn)股!

    1.組合拳出手,措施、時(shí)點(diǎn)均超預(yù)期。政策放松預(yù)期更明確!

    二套房首付比例下調(diào),是繼2008年上次放松,過(guò)往6年以來(lái)第一次放松改善性需求;同時(shí)營(yíng)業(yè)稅政策也回歸到2008年。從措施上來(lái)看,繼上周五住建部國(guó)土部實(shí)行“緊供給”調(diào)控之后,刺激需求政策隨即出爐,體現(xiàn)了國(guó)家支持自住、合理改善性住房需求的決心,明確了政策放松大方向,也符合我們前期提示的“政策組合拳”的判斷(我們?cè)诮诘膱?bào)告及郵件中均提到“住建部、國(guó)土部控制的是供應(yīng)端,需求端在其他部門(mén)手中,光減少供應(yīng)是不夠的,見(jiàn)效也很慢,只能說(shuō)是中長(zhǎng)期的著眼,所以短期要讓地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn),需求端的支持肯定會(huì)有,比如交易稅減免、變更首付比例(包括公積金放松、異地流動(dòng))等等”),但出臺(tái)時(shí)點(diǎn)上超預(yù)期。

    2.政策會(huì)有何實(shí)質(zhì)效果?

    我們估計(jì),二套房首付政策將使得二套房購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)房能力回到2012年前,或?qū)⒗瓌?dòng)銷(xiāo)售額增加0%~5%;如果未來(lái)二套按揭利率調(diào)整到基準(zhǔn),相當(dāng)于名義房?jī)r(jià)下降約5%,。根據(jù)我們測(cè)算,二套房信貸政策變化,a)將使得購(gòu)房能力指標(biāo)(非農(nóng)人口戶(hù)均儲(chǔ)蓄額/平均房?jī)r(jià)下的首付金額)恢復(fù)到2012年以前的水平;b)如果伴隨二套房按揭貸款額度打開(kāi)(比如2015年按揭貸款新發(fā)放額度同比提升10%~15%),將拉動(dòng)銷(xiāo)售額上升約0~5%左右;c)如果同時(shí)伴隨二套房利率逐步下降至基準(zhǔn),將相當(dāng)于名義房?jī)r(jià)下降4.6%~6.1%。

    而公積金首付比例下調(diào)將推動(dòng)首次置業(yè)人群入場(chǎng),拉動(dòng)5%~10%的新增需求;如若伴隨各地公積金貸款上限打開(kāi),效果將更加明顯。就我們經(jīng)驗(yàn),截止2015年1月底,住房公積金提取額累計(jì)2.9萬(wàn)億元,發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款總額4.3萬(wàn)億元,相當(dāng)于按揭貸款總額的36%,一般而言,各城市使用公積金,使用商業(yè)貸款與一次性付款比例大約是2:5:3;而按照住建部前期規(guī)定,90平米以下戶(hù)型貸款首付比例不低于20%,90平米以上戶(hù)型首付比例不低于30%,我們估計(jì)此次公積金首付比例下調(diào)將影響使用公積金人群中約50%的需求(萬(wàn)科90平米以上戶(hù)型占比約在50%左右),拉動(dòng)5%~10%的新增需求釋放,同時(shí)如果結(jié)合各地政府公積金貸款上限打開(kāi),效果將更為明顯。

    我們估計(jì),營(yíng)業(yè)稅減免將來(lái)影響市場(chǎng)交易中約20%的二手房屋,其有效房?jī)r(jià)將下降5%-6%。同時(shí)看到營(yíng)業(yè)稅減免政策,以一線城市為例,2010年-2012年間的四大城市新房交易合計(jì)1.08億平米,二手房交易1.12億平米,年均銷(xiāo)售量新房、二手房均在3000-4000萬(wàn)平米左右,營(yíng)業(yè)稅減免政策將涵蓋到2億平米的住房,相當(dāng)于年交易量的5-7倍,但如果假設(shè)受惠房屋中有10%左右能夠形成供應(yīng),將相當(dāng)于年交易量約20%的房屋,實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)下降5%-6%。

    3.A股地產(chǎn)投資邏輯:

    最好的時(shí)間就是當(dāng)下,經(jīng)濟(jì)/地產(chǎn)基本面均偏弱,政策放松概率高,不能輕易下車(chē);繼續(xù)看多地產(chǎn)股表現(xiàn)。我們堅(jiān)定認(rèn)為,2015年政策驚喜多于基本面,繼續(xù)看好地產(chǎn)股,而且從估值角度看,2.0x P/B才是地產(chǎn)股估值天花板,還有20%的上行空間,地產(chǎn)龍頭排序:萬(wàn)科/招商/保利,中小市值公司:首開(kāi)股份/中南建設(shè)/中華企業(yè)。(中金房地產(chǎn)·寧?kù)o鞭)

    相關(guān)專(zhuān)題:二套房貸款最低首付比例降至四成

    [責(zé)任編輯:zhangzh]

    標(biāo)簽:地產(chǎn)股 首付 中金公司

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