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    商業(yè)銀行謀定后動(dòng):房貸松綁范圍擴(kuò)至二套改善型人群


    來源:華夏時(shí)報(bào)

    商業(yè)銀行謀定后動(dòng)

    商業(yè)銀行謀定后動(dòng)房貸松綁范圍擴(kuò)容至二套改善型人群

    本報(bào)記者劉飛北京報(bào)道

    先是一則“央行下午三點(diǎn)半緊急召開新聞發(fā)布會(huì)”的消息引爆市場(chǎng),隨即午后數(shù)十只地產(chǎn)股集體漲停,就在房地產(chǎn)板塊以3.85%的漲幅收盤后,3月30日下午5點(diǎn)二套房貸、營業(yè)稅調(diào)整重磅消息先后落地。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)。

    3月30日晚間,浙商銀行就派發(fā)了房貸“大福利”,率先公布二套房房貸政策細(xì)則:購房者在購買500萬以下普通住宅首付最低四成,貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍,500萬以上首付五成,利率為0.85倍。3月31日新政首日,《華夏時(shí)報(bào)》記者分別從工行、浙商銀行以及融360發(fā)布的對(duì)全國9個(gè)重點(diǎn)城市185家銀行房貸利率的監(jiān)測(cè)報(bào)告獲悉,工行、浙商銀行、北京光大銀行、珠海民生銀行開始執(zhí)行了新政,廣州建設(shè)銀行口頭上開始執(zhí)行,但正式文件沒有下發(fā),其他銀行暫未執(zhí)行。

    融360房貸分析師袁媛認(rèn)為,對(duì)于此次新政,銀行需要一段反應(yīng)時(shí)間,不會(huì)像降息一樣馬上落實(shí)到位,調(diào)整速度與“9·30”新政下發(fā)后,逐步落實(shí)“認(rèn)貸不認(rèn)房”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較相似,預(yù)計(jì)新政全部落實(shí)還需一個(gè)月左右的時(shí)間。

    首付、免稅、組合貸三聯(lián)動(dòng)

    事實(shí)上,松綁政策的“連續(xù)劇”還要從3月26日講起,當(dāng)天,中國國土資源報(bào)官微18時(shí)23分發(fā)布微博稱“有關(guān)房地產(chǎn)的重要消息一會(huì)發(fā)布”。但隨后19時(shí)28分,該微博又稱“今天消息暫不發(fā)布,預(yù)計(jì)近兩天內(nèi)發(fā)布,請(qǐng)大家耐心等待”。三天后的周末,有消息稱央行正在測(cè)評(píng)房貸政策,即將下調(diào)二套房首付比例至五成。隨后3月30日“央行于下午三點(diǎn)半緊急召開新聞發(fā)布會(huì)”的消息更是將市場(chǎng)情緒推至最高潮。直至下午5時(shí),新政來了。

    至此,房貸松綁的大戲在資本市場(chǎng)和政策出臺(tái)的坐實(shí)中上演了,房貸松綁政策的旋轉(zhuǎn)門從鼓勵(lì)首次置業(yè)人群擴(kuò)大到改善型人群,“聯(lián)動(dòng)”超預(yù)期的松綁政策導(dǎo)向背后,是讓改善型購房者積極入市。

    二套房新政究竟能降低購房人多少成本?以購買北京一套200萬二手房為例,如果客戶一套房尚未結(jié)清貸款,以往是按二套房對(duì)待,首付比例最少70%,需要140萬首付款后向銀行貸款60萬元。這樣60萬元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算,以20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件計(jì)算,還款總額為1023370.54元,月供4264.04元。

    目前如果按照四成的比例進(jìn)行計(jì)算,那么首付款是80萬元,需要向銀行貸款120萬元。若按照同樣的貸款條件計(jì)算,還款總額為2046741.08元,月供8528.09元。

    簡單一對(duì)比,雖然在新政下增加了43萬元的支付,“但降低了其購房門檻的同時(shí)分期支付也緩沖了其購房壓力,20年的分期支付成本只需要43萬,很值。”購房人陳青(化名)還給記者算了另外一筆賬,“5改2”新的財(cái)稅政策實(shí)施后最大的受益者是購房人,對(duì)于很多人來說,不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了,北京一套200萬元二手房營業(yè)稅就節(jié)省了11萬。

    更重要的是,新政對(duì)商貸和公積金組合貸的鼓勵(lì)。“盡管此前公積金貸款額度已有提高,但相對(duì)目前的房價(jià)和貸款需求而言仍是杯水薪,很多人還是需要組合貸,但組合貸審批復(fù)雜、時(shí)間慢,一般交易雙方很少采用。”民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認(rèn)為,此次提出鼓勵(lì)組合貸,有可能簡化審批流程,加快審批速度。

    全面落實(shí)還需時(shí)日

    但實(shí)際上,在新政出臺(tái)之前,部分地方銀行已經(jīng)先行出臺(tái)了“個(gè)性化”二套房貸政策,根據(jù)融360監(jiān)測(cè)的3月房貸數(shù)據(jù),截至3月27日,全國11個(gè)城市24家銀行正執(zhí)行“個(gè)性化”的二套房貸報(bào)告。

    “個(gè)性化”主要體現(xiàn)在部分銀行二套房首付成數(shù)及貸款利率打破了“首付六成以上(部分城市為七成)、利率不低于基準(zhǔn)上浮10%”的規(guī)定,開始各自為政。如青島浦發(fā)銀行規(guī)定二套房首付僅需3.1成,石家莊的工商銀行對(duì)二套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率等。

    而讓購房者翹首期盼的是,房貸新政何時(shí)能夠全面落地呢?3月31日記者走訪了北京通州5家地產(chǎn)中介得到的回應(yīng)是,目前尚未接到銀行新政方面通知,請(qǐng)耐心等待。

    而執(zhí)行新政的三家銀行貸款利率仍上浮10%,且對(duì)客戶資質(zhì)、二手房房齡+貸款年限都提出了要求。

    《華夏時(shí)報(bào)》記者致電農(nóng)行、民生、華夏多家銀行總部得到的回應(yīng)均是,目前正在業(yè)務(wù)部門溝通,尚沒有新政執(zhí)行的最新口徑。建行副行長余靜波在3月30日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱,目前新政也尚在研究當(dāng)中。

    事實(shí)上,房貸仍是銀行信貸的投放主力。以工行為例,截至2014年末,工商銀行個(gè)人住房貸款余額20477億元,占境內(nèi)各項(xiàng)貸款余額的21%,接近四成。

    工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者回應(yīng)時(shí)也表示,將根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水平,對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的,最低首付款比例為40%。

    力度幅度最大的浙商銀行利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購買該行有開發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶;非此范圍二套房貸利率繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)。具體首付比例、利率水平,由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和客戶信用情況等,經(jīng)審批后確定。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇認(rèn)為,像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例,同時(shí),銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營狀況靈活調(diào)整。

    一家國有大行總部人士表示同意上述看法,“降息降準(zhǔn)讓銀行并不存在信貸額度和流動(dòng)性緊縮問題,2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個(gè)點(diǎn),下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充。但各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力千差萬別,總部執(zhí)行的政策很難一概而論。”

    相關(guān)專題:二套房貸款最低首付比例降至四成

    [責(zé)任編輯:zhangzh]

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