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    廣發(fā)基金朱平:房地產(chǎn)行業(yè)黃金時期已過

    2010年07月09日 18:42鳳凰網(wǎng)財經(jīng) 】 【打印共有評論0

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    鳳凰網(wǎng):接下來我們談一談,市場普遍關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)。你此前的文章,表示房地產(chǎn)不太可能馬上會崩潰,房價仍然會上漲。但是你的觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)黃金時期已過,你如何看待房地產(chǎn)板塊的走勢?

    朱平:房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì),在目前為止還是非常重要的領(lǐng)域。在過去可能就更重要了,但是現(xiàn)在這個階段,有一些喜憂參半。喜的是,樂觀的一面是什么?就是我們現(xiàn)在的房存量,就是新蓋好的,有獨(dú)立衛(wèi)生間,現(xiàn)代化的住房,并不多,大概也就5、6千萬套,如果三個人住這樣的房間,也就1億多人住在這個房子里面,中國的少數(shù)。

    如果要是我們普及住房的話,我們可能蓋了20%,還有70%的房子沒有蓋,也就是說我們蓋了十年,才蓋了20%多的房子。就算我們繼續(xù)蓋,至少還要蓋十年,才可以把住房問題解決,這是樂觀的一個方面。

    但是不樂觀的一個方面,第一是房價,我們的房價收入比,房價租售比,都顯示房價可能高了30%到50%。這個幅度,并不是致命的,尤其你考慮到,我們的人均收入才只有4千美金,如果我們?nèi)司杖氲?萬美金,那可能房價就不貴了,所以從發(fā)展的角度,而日本當(dāng)時房價崩潰,包括香港房價崩潰,它的GDP已經(jīng)非常高了。

    可能有人說,上海、北京跟香港不是差不多嗎?但是,中國應(yīng)該要看平均房價。上海和北京的房子確實(shí)是貴的,但是它占中國的整體房地產(chǎn)當(dāng)中,并不是主流,你要算平均房價,因為中國經(jīng)濟(jì),你要看總體經(jīng)濟(jì),相對來說比重不是那么大。但是我們就算平均房價,也是偏高,這是不樂觀的。

    還有一個不樂觀的,我們現(xiàn)在一年,像去年已經(jīng)賣了750萬套。如果中國將來3億套到4億套住房,如果三個人住一間房,就相當(dāng)于我們可以給10億人左右住在這種房子里面。這是夠的,中國總共也就14億人,將近70%多的城市化率了。

    就算是這么多了,那么這些分子,30年換一次,也就是說,中國在均衡狀態(tài)下,我們需要的建設(shè)能力,就是一千萬套左右。我們現(xiàn)在已經(jīng)750萬套,以后還要增長,每年還要增長,增長已經(jīng)接近尾聲了。因為中國房地產(chǎn)大部分是開發(fā)性企業(yè),一年最多就應(yīng)開發(fā)1千萬套多一點(diǎn),現(xiàn)在開發(fā)750萬套了,說明這個行業(yè)的成長空間已經(jīng)不大了。

    這兩個不樂觀的,第一個不樂觀,房價偏貴,而且現(xiàn)在我們離最高的房價,就是離均衡房價,我也曾經(jīng)算過,也不是很高了,所以這樣來看,房地產(chǎn)不像開始的時候,肯定是只漲不跌的,而且基數(shù)越低,拿地成本低,所以房價的收益非常高,行業(yè)當(dāng)時供給能力不足,所以大家競爭也不是那么激烈。再往后,會發(fā)現(xiàn)每個房地產(chǎn)企業(yè),它的供給能力都很大,這時候就會有競爭。就會出現(xiàn)我們以前都是房子供不應(yīng)求,所以房地產(chǎn)企業(yè)是不會虧錢,不行大不了我不賣。

    如果再往后,你就會出現(xiàn)供過于求,在供過于求的情況下,房價就會出現(xiàn)波動,這樣的話,對房地產(chǎn)的企業(yè),經(jīng)營會造成大的影響。所以從這些角度來看,房地產(chǎn)企業(yè),它的黃金時刻我想應(yīng)該是過了,就是說,不像之前,你買股票,你不買房地產(chǎn)股票,你會虧的,因為它能賺很多錢,你在之后,你不買房地產(chǎn)股票,沒有關(guān)系,別人買讓他買就是了,從這個角度來看,房地產(chǎn)企業(yè),包括房地產(chǎn)的股票,可能最好的時候已經(jīng)過了。

    今后你可能還是能掙錢,那只是一個從周期的角度,周期來了,你掙點(diǎn)錢,你不能戀戰(zhàn),到一個程度得跑。這樣的情況,概率大一點(diǎn)。

    當(dāng)然就像美國這么成熟的國家,房地產(chǎn)也會有周期來的時候,也會有比較好的表現(xiàn),所以房地產(chǎn),不是說沒有投資機(jī)會,只是說,它最好的時候,可能過去了。

    鳳凰網(wǎng):另外不久前國務(wù)院出臺了鼓勵民間投資的新36條,請問你如何看待新36條的出臺,這個是不是將會為中小企業(yè)和一些民營企業(yè)帶來一些新的投資機(jī)會?

    朱平:這是一種配套措施。中國經(jīng)濟(jì)在目前這個階段,如果進(jìn)一步發(fā)展,必須轉(zhuǎn)型,必須要生產(chǎn)一些我們以前沒有生產(chǎn),生產(chǎn)不出來的東西,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。我曾經(jīng)舉例,如果中國經(jīng)濟(jì)像房子的話,中國過去這么長時間,都是在搭框架,2000年之前,我們在給自己做準(zhǔn)備,挖地基,買原材料,2000年到現(xiàn)在十年是搭框架,很快,一下就把整個房子的雛形搭建出來了。

    那么再往后是裝修,裝修的特點(diǎn),跟框架比起來,第一它見效慢,做了很長時間,好像還是在這做,這個樓5層樓還是5層樓,不像過去十年,搭框架很快,一開始的時候,做地基的時候挺慢,就是搭框架這一塊是最快的,樓一下就起來了。而裝修慢,看不出成果。

    第二它的復(fù)雜,各種材料都有,不像蓋框架的材料,鋼筋、水泥一下差不多這些東西,裝修涉及的材料、塑料、各種金屬的,還有高科技的東西,都有。所以它更復(fù)雜。

    第三個它的價值量更高,裝修,我們說建安成本,搞建筑的都知道,兩千塊錢差不多了,但是你裝修的,你每平方1萬塊錢都可以,價值量大,就慢,復(fù)雜,價值量大。

    這些,我們過去總是闡明擴(kuò)張,都很難滿足這個要求。所以我說國家放開資本,它應(yīng)該是一種配套措施,主要其是為了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,為了中國的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)更多、豐富的產(chǎn)品,更高的附加值,更高的科技含量,然后形成更復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

    當(dāng)然了,也更高級了,因為你高級,所以你復(fù)雜了,都一樣。那么政府放開民間的投資,主要的目的,還是為了讓中國經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)的增長。這樣它帶來的投資機(jī)會也是顯而易見的,這在之前我也已經(jīng)談過了,我們認(rèn)為,中國今后股市穩(wěn)定是由現(xiàn)在這些藍(lán)籌股造成的,也就是說現(xiàn)在藍(lán)籌股跌,大盤就會跌,現(xiàn)在藍(lán)籌股漲,大盤也會漲。但是我們講很難漲,因為至少在短期內(nèi),我們說整個經(jīng)濟(jì)表明,就是說,經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,是決定了它這樣的特征。

    中國如果要是以后,再出現(xiàn)牛市,我更傾向于認(rèn)為是新興的產(chǎn)業(yè),它發(fā)展到足夠大,大到整體都要跟著上的時候,那個時候大盤也會跟著上漲。

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    作者:    編輯: xinmiao
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