六、剝?nèi)シ績r(jià)上漲各種冠冕堂皇的“外衣”

不斷攀升的房價(jià)，似乎成為一部“壓榨機(jī)”，購房者在房貸上透支了未來數(shù)十年的消費(fèi)能力。那么，究竟是哪些非正常因素抬高了房價(jià)？

國務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝?nèi)シ績r(jià)上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價(jià)飛漲不是某個(gè)原因、某個(gè)力量單方面作用的結(jié)果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動(dòng)了房價(jià)上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。

———價(jià)格聯(lián)盟：開發(fā)商拉高房價(jià)？

樓評(píng)人士蔡為民指出，2000年以前，剛復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場遵循的是成本定價(jià)，商品房售價(jià)基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價(jià)，房價(jià)基本由供求關(guān)系決定；而2004年以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場、自由定價(jià)狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。

細(xì)心的人士注意到，在福布斯中國內(nèi)地首富榜單中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升：2001年，29人的主業(yè)是房地產(chǎn)，且前10大富豪中有5位開發(fā)商；2002年，25人主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、近一半人涉足房地產(chǎn)；2003年，經(jīng)營房地產(chǎn)的富豪增至35人；2004年，升至45人。短短十幾年內(nèi)，中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬富翁，這在其他地區(qū)、其他產(chǎn)業(yè)無法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少，全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般也只有5%。

朱林興教授指出，一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價(jià)，逐層加碼，利益共享。另一方面，價(jià)格同盟在所謂的“定價(jià)策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤開盤，都會(huì)以周邊已售或待售房價(jià)作為定價(jià)參照，相互競價(jià)。

“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價(jià)格高低來顯示自己樓盤品質(zhì)的優(yōu)越?！敝炝峙d說，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)價(jià)格的超額壟斷利潤?！薄敖?jīng)營城市”：地方政府放縱房價(jià)？

開發(fā)商為何能輕而易舉地形成價(jià)格聯(lián)盟？近幾年各大城市的房價(jià)為何只升不降？一個(gè)重要原因是：地方政府“經(jīng)營城市”的做法，事實(shí)上對房地產(chǎn)市場起到了“托市”之效。

在1999年以前，為拉動(dòng)內(nèi)需，各地都出臺(tái)了鼓勵(lì)購房的措施，譬如實(shí)行買房退稅、貸款優(yōu)惠等。

但與此同時(shí)，地方政府“劍走偏鋒”，縱容了房價(jià)節(jié)節(jié)高漲。

其一，拔苗助長，急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)。由于投資規(guī)模大、見效快，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯，不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，目標(biāo)是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

其二，不對商品房進(jìn)行成本、利潤核算，作為生活必需的商品房，其定價(jià)完全放開，基本是開發(fā)商報(bào)多少是多少。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)別城市的個(gè)別區(qū)縣，為了抬高區(qū)域“檔次”，開發(fā)商將房價(jià)定得越高反倒越容易取得預(yù)售許可證，反之則要一等再等。

這位人士質(zhì)問：“這不是在引導(dǎo)房價(jià)走高是什么？”其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心溫海珍認(rèn)為，房屋最基本的功能是居住，政府應(yīng)鼓勵(lì)居住、限制炒作。