開發(fā)商嬗變

地產(chǎn)調(diào)控之初，開發(fā)商一度因資金渠道被卡而悲觀，那么過去幾年，到底是什么支撐著這個(gè)曾被認(rèn)為嚴(yán)重失血的市場(chǎng)？

一位信托公司的人士說，宏觀調(diào)控原有的邏輯，是希望控制土地供給和房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來打壓房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不以更低的價(jià)格出手更多的房子，從而緩解資金鏈的緊張，以此達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

實(shí)際上，雖然確實(shí)有一部分房地產(chǎn)企業(yè)因資金問題退出了市場(chǎng)，但是，那些具備資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)卻開始稱霸行業(yè)。

這是第三輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)顯著特點(diǎn)。投機(jī)性資金的流動(dòng)方式已經(jīng)不是溫州炒房團(tuán)和小規(guī)模游擊隊(duì)性質(zhì)的外資基金。幸存的少數(shù)開發(fā)商囤積土地和掌握資金鏈，并與更大規(guī)模的外資資金結(jié)合起來。他們可以控制產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。只要需求足夠大，他們就會(huì)有足夠的利潤(rùn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為12143億元，同比增長(zhǎng)26.2%。其中，利用外資222億元，同比增長(zhǎng)89.9%，增幅雖有所降低，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的4.7%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)商開始集體排隊(duì)海外上市，或者直接與外資全面合作，包括購(gòu)買土地。

早在2005年，摩根大通投資銀行中國(guó)部董事總經(jīng)理方方就曾表示，宏觀調(diào)控造成的地價(jià)回落，給了一些大型開發(fā)商重新整合土地儲(chǔ)備的良機(jī)。跟外資合作能夠幫助他們樹立行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的地位。事實(shí)上，幾年以來外資正是這樣做的。

一位接近金融監(jiān)管部門的人士也說，通過宏觀調(diào)控，大型房地產(chǎn)企業(yè)反而掌握了更多的資金渠道，他們和外資等資金合作，在宏觀調(diào)控中完成了對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的排擠，一定程度上形成了對(duì)土地等資源的壟斷。

他們甚至能夠控制一些地區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)，從而在區(qū)域性房?jī)r(jià)上擁有一定話語權(quán)。這位人士說：“目前，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一場(chǎng)整體變革。”

無論是從金融角度還是從實(shí)際效果上看，房地產(chǎn)調(diào)控都不是成功的。這位人士說：“宏觀調(diào)控不僅沒有能夠控制房?jī)r(jià)，反而推高了房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。