調(diào)策略

住房保障統(tǒng)一覆蓋面

⊙本報記者于兵兵

“與其做出‘解決60%’的承諾卻辦不到，不如承諾‘只解決5%’但一定辦到?！边@是專家對中國住房保障體制完善過程的精典概括。

宏觀調(diào)控之初，有住房保障制度相關(guān)管理部門人士表示，可以解決中國60%人口的住房問題，這些人即是城市中低收入者，具體支持形式包括興建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和普通商品房等。

而到了今年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（即24號文），這是自1994年住房制度改革以來，第三次以國務(wù)院名義下發(fā)的有關(guān)住房保障體制的文件，被業(yè)內(nèi)評價為第三次房改。在這一文件中，決策者明確界定住房保障體系僅包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等形式，而住房保障的覆蓋對象為城市低收入家庭。根據(jù)建設(shè)部相關(guān)人士的解讀，目前屬于這一范圍的家庭總數(shù)在1000萬左右，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。

然而，縮減了住房保障的覆蓋面積不等于政策的退步。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，這樣界定的好處是，一方面政府可以集中全力解決最需要保障的人家庭住房問題，其余則通過市場化運(yùn)作完成供給。而對于原來的中低收入者，政府同樣在通過雙限房、普通商品房等方式給予支持。根據(jù)此輪宏觀調(diào)控精神，包括上述四類房源在內(nèi)，其供給總量需要達(dá)到城市年住宅供給的70%。

近日，本報又獨(dú)家獲悉，央行將與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)信貸新政，其中一條即是研究對住房保障體系的金融支持。而此前建設(shè)部也傳出消息，《住房保障條例》已經(jīng)著手草擬。一個全面落實(shí)住房保障制度的局面正在形成。

近日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉也表示，針對近期房價上漲壓力較大的問題，上海將加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)節(jié)，將按照“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則，加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。上海已經(jīng)決定加快經(jīng)營性用地供應(yīng)，年內(nèi)將有450公頃住宅用地上市，其中中心城區(qū)約有50公頃。

穩(wěn)房價

地方“限售”保證供應(yīng)

⊙本報記者于兵兵

今年以來，全國房價一路普漲，供需失衡成為主要原因之一，千萬百計加大供給已經(jīng)成為決策者的共識。

近日，上海為預(yù)防開發(fā)商以少申請或緩申請預(yù)售房源的形式變相囤房，出臺了“3萬平方米以下住宅樓盤須一次性申請預(yù)售”的硬性規(guī)定。

此前，上海一些樓盤盡管已經(jīng)建成多時，但開發(fā)商仍以沒有拿到預(yù)售許可證為名封盤不售，該現(xiàn)象曾引起本報關(guān)注和多次報道。一個典型的案例是，浦東某住宅樓盤一共十幾幢小高層公寓，總房源超過1000套，但從2005年至今，開發(fā)商每次開盤僅放出幾十套，至今仍有2幢高層沒有開盤?！奥犝f是等到年底地鐵開通和商場開業(yè)后再售，房價肯定要再一輪大漲?！币晃毁彿空叻Q。

專家表示，3萬平方米“起賣”的限令是制止囤房的有效手段。加上此前上海規(guī)定預(yù)售許可證下發(fā)10天內(nèi)必須開盤，未來上海住宅供應(yīng)量有望增加。再加上剛剛傳出的第二套購房首付比例將提高的消息，樓市供需矛盾有望得到緩解。

但是，全國市場也并非都在以增加供給為第一要務(wù)。近日北京市傳出消息，為防止開發(fā)商超建超售，北京有關(guān)部門出臺一條沒成文的新規(guī)：開發(fā)商在申報預(yù)售許可證時，只能辦理80%面積房源的預(yù)售手續(xù)，其余20%的房源需作為現(xiàn)房銷售，并要以書面形式承諾哪些面積做為現(xiàn)房。

在供應(yīng)同樣十分緊張的北京樓市，相關(guān)部門不是想辦法擴(kuò)大上市量，還將本可銷售的樓盤“打八折”上市，這一現(xiàn)象令市場困惑，當(dāng)然，背后也有原因。

市場人士介紹，北京一些開發(fā)商能通過走關(guān)系，修改開發(fā)規(guī)劃，主要是為了提高可售面積，從中獲利，所以樓盤超建超售現(xiàn)象并非個案。而北京相關(guān)部門認(rèn)為，開發(fā)商修改規(guī)劃多建房，卻沒有補(bǔ)繳土地價款，這一點(diǎn)有失公正，于是出臺不成文規(guī)定，限制樓盤銷售量。

盡管相關(guān)部門表示該政策只是過渡政策，但開發(fā)商稱，目前暗箱操作擴(kuò)大建筑面積的做法已經(jīng)很難辦到，而這一政策一方面影響了回款，另一方面對本已嚴(yán)峻的樓市供給又帶來壓力。